改善风向催生“新型刚需”，西安楼市掀起四居热潮!

　　置业时，很多购房者都在户型选择上纠结不已，作为单身的你是选择两室还是咬着牙去够三室?刚结婚的小两口是选择一套三室还是努力去买个四室?

　　咨询过S姐的朋友都知道，如果自住我总是建议大家尽力去买大套型。一是因为现在房票有限，限购如果成为常态，那必须从长计议，毕竟换房成本摆在这里;二是目前二胎政策放开，年轻人工作繁忙，老人带娃成了普遍现象，空间功能完备非常重要;三是房地产税早晚是要收的，但一定会有免征套数或面积，第一次买大点，后期出台房地产税至少能省点税费。

　　其实这几年的产品销量也说明了大套型在市场的占比越来越多。

　　壹丨小户型失宠 120㎡-140㎡户型走俏

　　如上图所示，2013-2019年10月，变化最为明显的是70㎡以下、70-90㎡、90-120㎡、120-140㎡这四个面积段的成交占比。

　　2013年、2014年，两年间全市商品住宅成交23.1万套，90㎡以下的小户型成交套数近9.8万套，占比达42%，到了2015年，90㎡以下的商品住宅成交面积开始逐年下降，时至2019年10月，90㎡以下小户型仅成交9157套，占比不到11%，市场份额缩水明显。

　　90-120㎡的户型自2013年起就占据着最多的市场份额，区间内产品多为小三房，足以匹配多数家庭的生活需求，刚需、刚改是其主力消费客群，但需要注意的是，2018年90-120㎡市场份额为41%，到了2019年10月，该区间市场份额下滑五个百分点，降至37%!

　　相反，120-140㎡的户型开始“逆袭”!截止2019年10月，该区间房源成交21587套，占比升至26%，较2018年上涨4%，较2013年近乎翻了一倍。

　　透过数据看现象，不同面积区间户型市场份额的变化，反映出西安购房群体意向和思维的转变。

　　一、90㎡以下刚需户型已然失宠，在房价、地价、限购、人居理念升级等多重因素的影响下，刚需户型受制于面积过小，无法凸显改善品质且置换成本较高，其在开发商、购房者两端都不“讨好”。

　　二、90-120㎡仍是市场主流，毕竟这个面积段代表着主流刚需客群的集中诉求，但今年来下降的市场份额，同样预示着该区间意向客群的减少。

　　三、120-140㎡走俏，该区间产品近年来市场份额逐渐走多，在二胎时代与多代同堂诉求的共同作用下，催生出“新型刚需”产品，倒逼购房者产生强烈的置换诉求。

　　2016年-2018年是西安楼市腾飞的三年，市场过热时，规划再差、户型再烂的楼盘，都能在全民炒房热情中被消化，一时间产品的好坏好像变得不再那么重要，但伴随市场一步步降温，投资群体陆续撤场，刚需自住、改善置换客群占据市场主导，对项目的规划和户型的研发，再次成为核心。

　　纵观近三年，西安楼市中的户型演变总体呈现好户型驱逐劣户型，户型整体舒适度大为提高，整体功能性更为实用。伴随着更多精工于产品的一线房企进入，120-140㎡户型的空间布局近年来发生了哪些变化?

　　贰丨户型演变简史 “四叶草”出位

　　据大数据统计，首套房子的置换周期一般在5-8年，二套换三套，可能需要更多地时间成本积攒财富。

　　那么，相较120㎡以下刚需、刚改产品和140㎡以上的纯改善类户型，120-140㎡的户型很可能是更多普通购房者的最终居住面积段，这更加考验房企的产品研发能力。

△某楼盘建面约130㎡户型

　　该户型建面约130㎡，是西安市场早些年的三室基础款产品，主卧、客厅朝南，两次卧朝北。这种户型最大的问题在于采光面太窄，除了主卧以外，另外两个房间朝北，通透性也不好。

△中南·樾府建面约130㎡户型

　　随着户型产品的升级，中南为西安市场中带来了建面约130㎡的四室产品，这类产品最早亮相于樾府项目，入市之初吸睛不少。

　　该户型最大的革新点在于居室数量的增加，由传统的三室扩充为功能性更强的四室，而且三房朝南并设计有连廊阳台，大大改良了此前同面积段户型采光不佳的问题，此户型一跃成为市场中该面积段的主流产品。

　　当然，户型的发展与创新是无止境的，为保证该区间的户型能做出四室且各居室具有更好的生活私密性，“四叶草”户型应运而生。

△中南·上悦城一二期鸟瞰图

　　引领西安产品升级，醉心于产品研发的中南置地再度为美好生活发声，旗下中南·上悦城项目即将加推二期，臻装小高、洋房皆为更懂生活的“四叶草”户型。

　　叁丨上悦城改善升级纯粹圈层耀燃登场

　　中南·上悦城入市至今，便一直以“四叶草”户型引领着沣东改善置业的风潮，屡番飘红。在此项目一期即将收官之际，二期新品应时加推，产品迎来焕新时刻，中南将以多存在于洋房中的“四叶草”户型呈现在小高层之中。

△中南·上悦城二期建面约133㎡户型

　　洞察市场需求后，中南·上悦城将建面约133㎡的小高打造为臻装四室空间，四个居室分布于房间四角。静态时每个房间相对独立、彼此互不干扰，适合多代人居住;而动态时，中厅则成为家人交流共餐的集聚地，大大提高每个空间的利用率。

　　在置业成本已然抬高的当下，每多一寸空间都意味着更多的购房成本，“四叶草”最显著的特点在于浪费面积较小。以中南·上悦城二期建面约133㎡的小高户型为例，客厅、餐厅是整个房子的中心，四个角分别对应主卧、次主卧、书房、次卧，从中心可以直达每个房间，鲜有浪费空间。

　　正是由于“四叶草”的户型设计，使得中南上悦城小高产品具有能跟洋房媲美的高得房率。建面约133㎡的高层产品有着约10.9米的南向大面宽，改善调性凸显。

　　除了产品焕新外，中南·上悦城二期还有着得天独厚的改善基因：

△中国·西安南美商品贸易中心效果图(中南·上悦城三期)

　　一、中南·上悦城总占地约247亩，容积率仅为2.5，分为一、二、三期开发，项目一期即将告罄，三期是整个区域的大型商业配套——中国·西安南美商品贸易中心，涵盖贸易、会展、企业总部、五星级酒店等多样业态。

　　二期是整个项目，乃至沣东自贸区的绝对C位，产业规划上仅有小高、洋房两种业态，产品约133㎡起步，相对“高低配”社区而言，户型产品、社区环境更为纯粹，这两点也决定着二期的居住环境更为舒适、社区圈层更为高端。

△中南·上悦城二期景观效果图

　　二、中南·上悦城二期全地块限高60米，北侧小高层拥有南向无遮挡采光视野，梯户比上做到了一梯一户，归家仪式感、尊崇感油然而生;南侧洋房产品一梯两户双开门，四周无高层遮挡，采光效果极佳，视野宽阔。

△中南·上悦城样板间实拍图

　　三、中南·上悦城二期的小高产品不仅仅引入了洋房产品惯用的“四叶草”户型，同时还将洋房级别的臻装体系搬入室内。装修用材以国内外一线品牌为主，同时配有子母入户门、三合一指纹密码锁、厨房凉霸、洗碗机等，装修细节充分匹配人居习性，如入户感应灯、起夜小夜灯、一键式报警按钮，美感与实用性兼顾。

　　楼市退潮时，核心竞争力必然回归地段、产品，而地处沣东自贸区的中南·上悦城产品竞争力十足。随着地铁一号线二期的通车，自贸产业园二期、南美商品贸易中心、如意湖等重点项目的陆续建成，区域价值与人居氛围都将得到显著提升。

△沣东自贸区配套项目示意图

　　“产品焕新+三大改善基因+地段赋能”，占据核心C位的中南·上悦城二期将重新划定沣东改善居所的定义。