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房贷“商转公”变相降息,酝酿楼市新变局

2020年06月27日 08:04   来源:地产情报站

  近日,武汉市公积金管理中心就《武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则》(以下简称:《细则》),向社会各界公开征求意见。

  同初版相比,《细则》对商转公的对象和条件进行了调整,此外也对存量房商转公的年限进行了延长,最长可达30年。

  01 商转公,流程太复杂

  商转公,就是把商业贷款变成住房公积金贷款。同样,商转公的目的也很明确,就是降低购房者在还贷时的利息。

  最新公布的LPR利率为4.65%,再算上银行加点的利息,同公积金的固定利率3.25%相比,还是存在很大的差距。

  对购房者而言,商转公是个好政策,但不太实用。

  首先是覆盖面积太小,明确支持商转公的城市并不多,只有深圳、重庆、石家庄、福州等小部分城市允许商转公。另外,还有一些城市在后期取消了商转公,例如河南新乡市,直接给一刀切了。

  单从申请商转公的条件来说,只要缴存住房公积金、且缴纳银行贷款一段时间的购房者,即可到原商贷银行申请办理商转公。理论上是不是看起来很简单?但你真要落实起来就会发现,办理商转公并没有想的那么简单。

  公积金的贷款额度有上限,商转公是不能超过这个额度的。在这个基础上,想办理商转公,要不就得“先还后贷”,用手上的资金把商业贷款一次性还清,再去申请公积金贷款;要不就得“以贷冲贷”,找公积金中心申请贷款,再用公积金贷款冲抵商贷,每个月再归还公积金贷款。

  值得注意的是,后者需要提前将商贷本息大于公积金贷款的那部分差额提前还清。

  整个流程走下来,公积金中心、银行两头跑,中间还有评估和担保,麻不麻烦主要看个人感受。

  而且办理商转公还要看时间,一般以上半年办理为佳,因为这期间公积金账户余额比较充裕,办理起来就比较快。

  南昌市住房公积金管理中心,就曾经因为资金紧缺暂停受理商转公的贷款申请。如果要办理,先排号慢慢等吧。

  办理商转公时,银行附加的种种条件,以及公积金贷款额度紧张的问题,让商转公的实用性远低于组合贷款模式。

  至于那些担心商转公会向住房市场提供“低息贷款”,从而引发房价上涨的小伙伴,可以把心收回去了。

  此次武汉向社会公开征集的《细则》有松有驰,上调了商贷的还款周期,从“6个月及以上”上调至“12个月及以上”,提高了办理商转公的门槛。对于组合贷中的商业贷款,不予转换。

  总的来说,《细则》的内容中规中矩,主要还是为了保民生,减轻居民身上的房贷,并且延长还款周期,不至于让楼市硬着陆。

  今年受到疫情冲击,大多数人的经济都受到了影响,未来不排除其他城市也照搬武汉商转公的作业,变相减息。

  02 存量房,小城市太难

  值得注意的,在此次《细则》的意见征集中,存量房也被单拎了出来。存量房商转公的最长期限,从20年延长至30年。

  武汉市住房公积金中心表示,存量房商转公的贷款期限延长,主要是为了回应购买二手房职工的贷款诉求,并与现行的二手房公积金贷款房屋房龄保持一致。

  楼市火热,开发商到处撒网盖房子,也不是一两天的事了。

  相较于一线城市的供需关系,我国绝大多数二三线城市的房屋供应,明显是供大于求的。公开数据显示,2017年二线城市、三线城市的空置率分别为22.2%、21.8%,远高于一线城市的16.8%,属于房屋库存严重积压。

  很多小伙伴都搞不太清“存量房”和“二手房”之间的关系。存量房属于二手房中的一类,但是存量房是待售、没人住过的房子;而二手房是过户了、有人居住过的房子。在市场划分上,存量房属于1.5级市场,而二手房交易属于3级市场。

  对于我国的存量房,2015年,时任住建部政策研究中心主任的秦虹表示,目前房地产正在进入存量房时代,“从整个市场来看,新房业务量占70%,二手房占30%,未来这样的数据比例应该会倒过来。”

  以北京为例,2015年北京房地产协会秘书长陈志曾对北京的存量房进行分析,“北京有6亿多平方米的存量房住宅,按照单套100平方米计算,即存量房约有600万套。以北京1800万城镇人口、户均3口计算,城镇人口基本达到户均一套房的水平。”

  此话一出,满座哗然,毕竟此前北京楼市出现恐慌性购房、抢房的背后,都有着“北京楼市库存不足”的理论支撑。

  存量房都能达到户均一套了,还至于抢房吗?

  抢,还是要抢的。

  2016年底,北京全年二手房的成交量刷新了历史纪录,在整个市场中的占比达到了85%,也意味着北京全面进入了存量房时代。

  在一线城市,存量房的现象尤为明显。随着新房供应量逐渐下降,人们的选择空间也相对收窄,在深圳甚至出现了“天价喝茶费”现象,究其原因就是新盘开得太少了。对此,不少媒体宣称我国已经进入了存量房时代。

  2018年,中国国际金融金融股份有限公司发布了《数说中国存量住房》研究报告,测算得出2017年末中国城镇住房存量达2.74亿套,对应存量面积261亿平方米,户均拥有住房1.13套。

  报告结果似乎也在进一步佐证这个观点:存量房时代已经到来。但是就绝大多数二三线城市的二手房成交量来看,远不到这个标准,尤其是中西部地区。

  而从二三线城市的购房选择来看,“新房热”仍然是高烧不退。

  03 结语

  一边是海量的存量房,一边是挂牌量居高不下的二手房。2020年的楼市,可能比想象的难走。

  公开数据显示,截至5月底,杭州的二手房挂牌量达到12万套,重庆超过10万套,成都超过14万套,深圳更达到了15万套。与二手房的挂牌量成正比的,还有节节攀升的房价。

  在市场供应方面,2020年5月,全国新增挂牌房源量环比上涨18.9%,其中北京、上海、深圳、广州这四大一线城市新增挂牌房源量环比涨幅达到208.1%、65.4%、41.4%和19.9%。二手房房价的上涨空间也很明显,4个一线城市的二手房房价上涨幅度普遍超过新房市场,其中北京以环比上涨1.8%的涨幅引领全国。

  然而市场却没有想象的乐观,深圳、杭州的新房市场出现排队买房、万人摇号的火爆场景,背后是新房限价与二手房市场之间的价格倒挂,其中存在巨大的套利空间。而二手房市场总体处于低迷的态势,反差明显。

  二手房成交量赶不上挂牌量,也意味着去化周期的延长。

  而武汉在这个关键节点,重摇“商转公”的大旗,确实像是一个信号。毕竟经济还得转,楼市也得动,最新一期的LPR利率也明显告诉大众,央行正在刹车。

  或许,库存已久的公积金,也是时候动起来了!


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