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买房人注意!最后期限,房贷利率到底要不要转?

2020年08月20日 10:24   来源:西安楼市情报

  说起LPR,已经不是什么新鲜词了,每个想要买房人都会关心的问题。

  今天,之所以再次提上日程来聊它,跟五大行银行发布的公告有关:

  8月25日起 房贷利率统一转为LPR

  近日,工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行五家国有大行同时发布公告,将于8月25日起,对批量转换范围内的个人住房贷款,按照相关规则统一调整为LPR定价方式。

  简而言之,就是接下来无论你想不想换,银行都会把你的房贷利率转换为LPR定价。

  批量转换完成后,如果你想用固定利率,可于2020年12月31日(含)前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

  意味着,机会只有一次,选择转换的,以后就不能再变了。

  这和之前央行以及各大银行的公告相比,不同点是什么?

  之前,遵循自愿原则,存量房贷想换就换,不想换可不动。而这次银行采取“一刀切”的做法,多半也是出于无奈,毕竟这份工作量巨大,很多人陷入了纠结,恐拖慢进程。

  搞清事情来龙去脉后,我们来看看网友们比较关心的问题:

  01

  选固定利率还是转成LPR?

  说白了,LPR值与你的月供有直接关系。LPR值上升,月供增多;LPR值下降,月供减少。

  今年以来,央行已经进行两次LPR降息,5年期LPR利率从4.8%降低到4.65%。

  如果这一利率保持不变,按照过去房贷利率5.5%算,那么2021年的房贷利率5.35%(4.65%+0.7%),相比5.5%,你的月供还款金额就会相应减少。

  如果你选择固定利率,此前房贷利率是5.5%,转换后依旧是5.5%,未来20年或30年保持不变,不受楼市加息或降息的影响。

  所以,到底是选择固定利率还是LPR模式,关键要看未来是降息周期还是加息周期。

  想了解具体详情,可戳链接:房贷利率大调整,仅1次机会,想省钱这么选!

  02

  如果之前是打折利率,转换LPR划算吗?

  这个问题,其实我之前说过,无论你是打折还是上浮利率,换算的加基点和减少基点的部分是无变化的,举个例子来说明:

  先说上浮的情况,假如你现在有30年的贷款,签合同时,利率上浮10%,那么你现在执行的利率是4.9%*(1+10%)=5.39%。

  如果你在8月25日确定转换成LPR的定价模式,并且选择了1年为定价周期,定价日为每年的1月1日,那么你在2020年8月25日-2020年12月31日,LPR的加点是0.59%(5.39%-4.8%),这期间所执行的利率还是4.8%+0.59%=5.39%,跟以往执行的利率并无差距,这期间你是没省钱的。

  但如果到了第一个定价周期与定价日,也就是2021年1月1日,你的利率、还款额就会发生变化。假设2020年12月的5年期LPR降到了4.6%,那么明年,你的利率就会变成4.6%+0.59%=5.19%(因为LPR降到了4.6%),还款额对应就会减少。

  再来看一个利率打折的例子,假如你有20年的房贷,转换前执行的是基准利率打9折的政策,也就是实际利率约为4.40%(4.9*0.9=4.41%)。

  如果转换为固定利率,那么在接下来的还贷期里,无论LPR利率怎么变,都是按照4.40%的利率来还月供。

  如果选择转成LPR,首先会以目前4.40%的利率与转换基准,也就是4.8%做比较,目前的利率比4.8%低0.4%,也就是40个基点。转换后,原来“基准利率打9折”就变成了“LPR减40个基点”。

  还在纠结要不要转LPR?

  小灰建议转成LPR模式,定价周期选择最灵活的一年一变。比起手头稳如泰山的房贷,有点盼头总是好的。

  前面也说了,今年央行进行两次LPR降息,从4.9%降到了4.65%,下行趋势还是比较明显。至于未来,降息也会是大趋势。

  所以,对于房贷利率转换问题,还是得看大家自己的选择。如大家还有任何疑问,欢迎留言区互动讨论~


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