高杠杆让富力差点掉队，城市更新能否成为翻身仗？

　　2020年是大多数房企的“灾年”，疫情与三道红线，不仅让房企去化艰难，流动性资金缺口变大，也限制了他们的举债。行业面对严峻的营商环境，但富力还是在这种情况下乘风破浪，穿越周期。

　　近日，富力地产发布2020年年报，数据显示，富力全年实现权益合约销售额约为1387.9亿元，销售面积约1153万平方米。营业额859亿元，净利润为91.5亿元。因主营业务以城市更新（旧改）为主，富力毛利仍然在行业内保有竞争力。

　　富力2020年年报显示，其毛利203.9亿元，毛利率23.74%，据目前已公布的上市公司财报来看，富力的毛利可以跻身行业前十。前20强房企财报显示，中海地产毛利最高为30.05%，中国金茂最低为20.17%。

　　中国房地产行业正在经受史上最大重击。2020年，全行业财报呈现增收不增利现象。富力在保障主业地产良性运营之时，也未放松企业的去杠杆、降负债硬指标。

　　2020年全年，富力共计削减债务374亿元人民币，净资产负债率较2019年底大幅降低了69个百分点。

　　过去一年，与富力同一梯队的华夏幸福、泰禾纷纷遇到债务逾期，资金链断裂危机，而富力全年不仅清偿了所有到期欠款，还保有了自己的去杠杆、营销节奏，其打法和发展模式值得推敲。

　　多举措去杠杆、降负债

　　2020年秋，“三道红线”（剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍）政策落地，这意味着房地产行业举债为王时代的终结。

　　然而，这不是更坏的消息，2020年最后一天，监管继续加码。

　　央行和银保监会联合发布新政，对银行的房地产贷款、个人住房贷款占总额比例分别设定上限。

　　银行按照资产规模和机构类型被分为五档，若依照两项指标均达上限来估算，各档银行房地产开发贷占比上限约为5%-7.5%。

　　这相当于监管层给银行下了明确指标，禁止资金过多流入房地产。房企高杠杆运营是沉疴，重典之下容易暴发系统性金融风险，因此，监管政策给房企留有一定喘息空间，把强制行业降杠杆的最后期限定为2023年6月10日。

　　尽管如此，去负债与可持续发展能力已经成为资本市场给房企体检的新标准。

　　从2020年财报来看，富力正在加快甩掉历史包袱，轻装上阵。2020年全年，富力共计削减债务374亿元人民币，净资产负债率较2019年底大幅降低了69个百分点。

　　富力能够迅速降杠杆主要原因在于，加大力度促销售、去库存，同时更加理性的拿地，出售部分非核心资产，并增发股份，增厚权益的同时，增加集团的现金流。

　　2020年，富力发行了2.57亿新H股补充权益资本，富力共计募集资金总额25.24亿港元。

　　除净资产负债比率减少外，由于削减的债务很大部分属短期性质，故富力的整体债务减少可带动扣除预收帐款（合同负债）的资产负债率及现金短债比有所改善。

　　为了加快再融资计划及筹集流动资金，去年年底，富力还以63亿的作价出售广州富力国际空港综合物流园70%的股权给黑石。此次交易，有利于优化资源配置、增加资金储备及降低负债率，并提高抗风险能力。

　　网络营销、直播、打折团购等营销手段也回快了富力的回款，2019年，富力的协议销售现金回款率还低于70%，2020年，这一数据已经达78%。

　　“不论是否有三条红线政策，集团已将重点放于加强管理资产负债表及改善长期财务弹性。未来，富力将继续寻求资产变现的潜在机会，从而产生正现金流并进一步降低总负债水平。”富力高管团队表示。

　　据悉，目前富力的经营性现金流已经回正，2020年末，富力现金储备达399.5亿元，这为富力偿还近期到期债务提供了较稳定的流动资金。

　　土储是房企最大的开支，高效去杠杆的思路其实就四个字“开源节流”。近几年，富力一手抓回款、去化，增厚权益，一手在减少土储开支。

　　自2019年第四季度开始，富力就采取审慎的拿地策略。

　　2020年，富力已在一二线城市及大湾区的城市更新项目中转换了130万平方米的可售面积。截至2020年年底，富力土储约为5200万平方米，约7000亿货值。

　　以去化面积每年20%增长计，富力就算在未来三年一块地不拿，也有充足的货源可以出售。

　　富力全年出售及交付面积917万平方米，较去年同期增长11%。这对富力是不小挑战，财报显示，2020年，富力权益销售比达92.78%。

　　目前为了降低成本，百强房企多开展大规模的合作开发，超过90%的权益销售比已不多见。

　　城市更新助力发展

　　城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

　　据统计，城市更新作为新经济增长点，将成为10万亿级的大市场，也因此将成为房企的新一轮角逐场。而早在行业风口之前，富力就已经在城市更新方面积累并沉淀了多年的经验。

　　事实上，早在富力集团成立初始，就开启了旧厂改造之路，之后随着城市土地资源供给到达瓶颈，广深进入存量时代，为富力进军旧村改造提供了机会。

　　从曾经的“杨箕村”、“猎德村”到如今“茅岗村”，深耕广州“三旧改造”二十余载的富力，形成了一套相对成熟的城市更新操作模式。

　　现在，富力的城市更新项目重点突破粤港澳大湾区的同时，还在全国加速布局。

2020年以来中央部分城市更新政策（资料来源：中指研究院综合整理）

　　2020年12月21日，富力以总价11.22亿元获得广州市花都区“中轴线八地块一”优质住宅用地。这是继田美村东南经济社全面改造项目后，富力集团在广州花都核心区的又一个重点项目。

　　几天后，富力又以10.1亿竞得太原敦化坊2宗城改用地，宗地总面积约为169.6亩。项目将培育太原中心商圈和特色商业街及打造优质住宅。

　　在山西、陕西等地区富力有丰富的运营经验，再次将冲出大本营的触角伸至这些地区，也体现了富力在拿地时，求稳的心态。

　　富力目前已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超8000万平米，可售面积超4100万平方米，其中，大湾区面积占比60%。

　　富力财报显示，城市更新项目为其提供稳定的现金流和毛利，并使公司能够在严竣的周期性调控中软着陆。

　　2020年广州富颐华庭单盘销售突破50亿元，西安富力开远城项目销售超过70亿元。获利均远高于同地块项目。

　　2020年，棚改攻坚战进入尾声后，我国老旧小区改造开始快速发展。2020年7月，中央发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

　　2021年城市更新的重要地位再次升级，两会上政府工作报告提出，未来五年城市更新的力度将进一步加大。

　　富力地产表示：“在现阶段政策引导下，富力会以城市更新业务为主。城市更新项目一般都在城市的老城区，且都是核心位置，拿地性价比较高。但会平衡一些城市项目的资金，以利于我们的资产回流，这符合富力的商业调性”。

　　酒店业务补充现金流

　　对于去负债和保现金流，除了城市更新，富力手里还有另一张王牌——酒店业务。

　　2017年，低价收购了万达的资产后，富力就成为全球最大的豪华酒店资产拥有人。此后，酒店的运营就为富力提供了丰沛的现金流。

　　富力2020年财报显示，上半年受新冠肺炎疫情影响较大，但下半年，疫情得于控制后，富力的酒店营运在持续改善。截至2020年7月份，富力酒店年累计业主利润已回正。

　　在2020年疫情刚刚走出阴霾时，随着国人热捧的成都、重庆、西安等网红城市和郑州、长沙、昆明等重点省会城市需求热度升温，富力集团旗下酒店迅速复苏。国际品牌酒店方面，成都富力丽思卡尔顿酒店、重庆富力艾美酒店、西安富力希尔顿酒店入住率满房消息便捷报频传。万达品牌酒店中业绩出众的是长沙、昆明、郑州三家富力万达文华酒店。由于商务市场需求强劲，从7月起，三家万达品牌酒店入住率和经营净利润超越2019同期，下半年经营利润同比增长率达到67%、35%、48%。

　　而在度假市场中，惠州龙门富力希尔顿度假酒店、惠东富力希尔顿逸林度假酒店、海南富力希尔顿逸林度假酒店表现也相当突出，全年经营利润同比增长分布高达459%、100%、54%。

　　富力集团旗下酒店紧抓2020年每个复苏节点，积极有效开展富有针对性的营销举措。仅十一黄金周8天，富力集团旗下酒店总营业收入超过2亿元,同比上涨超20%。

　　目前，富力拥有91间运营的酒店，总建筑面积为399万平方米，总客房数为2.7万间，分别由知名酒店管理集团如万豪、洲际、希尔顿、万达等五星级以上酒店集团管理操盘。据悉，富力还有45间在建的酒店。

　　国际咨询机构大观研究预计，到2025年，全球奢华旅游市场规模将会达到1.1万亿美元，2017年至2025年间的年复合增长率为4.3%。

　　面对这一趋势，众多知名酒店集团也纷纷推出了新产品，洲际酒店集团收购了丽晶酒店及度假村集团，加强其奢华品牌线；希尔顿全球推出LXR酒店及度假村品牌，打造卓越的奢华酒店消费体验；凯悦酒店集团旗下酒店品牌TheUnboundCollection创造奢华邮轮和别具特色的餐饮服务。

　　目前我国拥有800多家五星级酒店，真正能够达到五星级标准的饭店可能只有三分之一。上述这些运营豪华酒店的老牌酒店管理商，都在和富力合作。

　　豪华酒店受经济波动影响明显比中低档酒店要弱，越来越多奢侈品消费者更加注重高端消费体验，未来，随着经济的复苏，富力酒店业务的盈运能力将会慢慢显现。

　　十年前，举债越高的房企越被资本市场吹捧，时移世异，宏观监管环境收紧的当下，地产行业能够粗放运营的空间和利润上涨预期正变得越来越小，头部房企比拼的就是降负债后的可持续运营的能力。

　　城市更新和酒店物业让富力可以更加从容的应对新时期的挑战。