一周红黑榜

　　本周红榜

　　1.5月份西安首套房贷利率5.53% 环比上调0.08%

　　2.物业新规！服务不达标不得按约定等级和标准收费

　　3.西安住建规范住房租赁房源发布行为

　　4.我省严控特色小镇房地产化倾向

　　5.陕西去年老旧小区改造总量位列全国第三

　　本周黑榜

　　1.莲湖区红光路云视界违规交房 虚假宣传!

　　2.业主购买西安锦上壹品 “房贷”变“借款”

　　3.陕二建相关项目“一女二嫁”导致欠款

　　4.沣京名苑迟迟不交房 业主焦急

　　5.咸阳市渭城区锦丽花语违法交房、逾期交房!

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　　本周红榜

　　1.5月份西安首套房贷利率5.53% 环比上调0.08%

　　5月份西安首套房贷利率5.53%，二套房贷利率5.75%，分别比4月份上调0.08%和0.05%。2020年12月时，西安首套房贷利率5.25%，二套房贷利率5.45%。

　　与西安邻近的咸阳，房贷利率也出现上调。5月，咸阳首套房贷利率5.6%，二套房贷利率5.85%，环比分别上调0.15和0.2个百分点。

　　仅就首套房贷利率，据贝壳监测，西安房贷利率低于成都、郑州，但高于北上广深，以及天津、杭州、大连、济南、沈阳等地。

　　2.物业新规！服务不达标不得按约定等级和标准收费

　　5月26日，《陕西省物业服务管理条例(修订草案修改三稿)》提交省十三届人大常委会第二十六次会议审议，修订后的《陕西省物业服务管理条例》新增规定：物业服务人提供的服务达不到合同约定的等级和标准的，不得按照约定的等级和标准收取费用。

　　开通全省通用的业主决策网络信息系统

　　省人大法制委员会主任委员何少林说，根据常委会组成人员审议意见和社会公众意见，对有关部门在物业服务管理当中的职责作了补充完善。规定了省住建部门负责全省维修资金管理工作的指导和监督;建立健全物业服务管理公共服务平台，并及时建立开通全省通用的业主决策网络信息系统;设区的市、县级住建部门指导、监督辖区内的物业服务行业协会依法开展活动。

　　有的常委会组成人员和社会公众提出，条例关于前期物业服务管理的一些规定不够具体，建议进一步增强操作性。据此，规定建设单位对物业服务区域划分有异议的，由县级住建部门会同街道办事处或者乡(镇)人民政府确定;规定补划、调整物业服务区域的，有关部门应当在征求业主共同意见后确定;明确了未经业主共同决定，不得擅自处分物业服务用房的规定;办理物业承接手续时，增加了县级住建部门应当履行监督职责的规定。

　　业主大会筹备所需经费体现“谁受益谁付费”原则

　　有的部门和地方提出，新冠疫情发生后，一些小区业主不配合物业企业实施疫情防控措施;一些物业企业积极配合政府实施疫情防控，但是由于没有相应的法律依据政府无法给予资金支持。建议在条例中增加相关规定。据此，增加了业主应当“配合物业服务人执行政府依法实施的应急响应预案和其他管理措施”的规定;规定“物业服务人承担应急保障工作的必要支出，县级以上人民政府应当给予支持”。

　　原条例规定业主大会筹备所需经费由建设单位承担。实践中，因没有上位法依据难以落实，影响了业主大会的筹备。根据征求各方面的意见，规定“业主大会筹备组或者物业管理委员会组建所需经费，由建设单位先行垫付;无法确定建设单位的老旧小区，由街道办事处或者乡(镇)人民政府垫付。业主委员会或者物业管理委员会组建后，所垫付费用从物业服务区域公共收益中支出”，以体现“谁受益，谁付费”的原则。

　　明确物业企业责任

　　保障业主权益

　　有的常委会组成人员和专家提出，要加强对物业服务区域内各种违法行为的规范管理，明确物业企业责任，保障业主权益。据此，规定“物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，视为物业服务合同的组成部分”;规定物业服务人在履行好物业服务合同约定的服务事项基础上，可以提供物业服务合同约定之外的高品质、多样化服务。物业服务人应当“依照法律、法规规定收集、保存和使用在物业服务过程中获取的业主个人信息”;增加“物业服务人提供的服务达不到合同约定的等级和标准的，不得按照约定的等级和标准收取费用”的规定。

　　法制委员会建议本条例修订后，自2021年10月1日起施行，建议本次会议审议通过。

　　3.西安住建规范住房租赁房源发布行为

　　各网络信息平台、住房租赁企业：

　　按照住建部等六部委《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）、《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号）及市住建局等六部门《关于推动我市住房租赁网签备案和资金监管相关工作的通知》（市建发〔2020〕132号）等文件要求，各网络信息平台在发布租赁房源时，应对发布主体资格及房源真实性进行核验。为规范我市住房租赁房源发布行为，营造良好的市场环境，现将有关要求通知如下：

　　一、发布主体资格核验要求

　　（一）未在西安市住房租赁交易服务平台进行开业申报及资金监管的住房租赁企业，不得在网络信息平台发布租赁房源信息。各网络信息平台可通过与西安市住房租赁交易服务平台对接，实现信息核验，未对接的网络信息平台，应尽快联系对接事宜，在对接完成前，需登录西安市住房租赁交易服务平台查询住房租赁企业开业申报信息及资金监管信息，经查询无开业申报信息、资金监管信息的，不得为其开放房源发布权限。

　　（二）个人发布租赁房源的，发布房源套数不得超过10套（间）。个人如需发布房源超过10套（间）以上的，应当依法办理市场主体登记。

　　二、租赁房源发布核验要求

　　（一）通过各网络信息平台发布的租赁房源，必须经西安市住房租赁交易服务平台进行房屋权属核验及备案获取房源核验码。未经西安市住房租赁交易服务平台房屋权属核验及备案获取房源核验码的房源，各网络信息平台不得发布。

　　（二）各住房租赁企业提供权属核验的房源应与实际发布的房源一致，不得提供虚假信息骗取房源核验码，如查实有提供虚假信息骗取房源核验码情况的，将予以严肃处理。

　　三、其他要求

　　（一）对于主管部门通报的存在违法违规行为，需暂停其房源发布权限的住房租赁企业，各网络信息平台应予配合，关停其在本平台的房源发布权限，并确保在主管部门恢复其房源发布权限之前，不得私自向其开放房源发布权限。

　　（二）对于各网络信息平台展示的存量房源，应尽快下架，并按照本通知要求，在西安市住房租赁交易服务平台进行房屋权属核验及备案获取房源核验码后方可再次进行展示，各项要求于2021年6月11日前落实实施。市住建局将联合相关部门对各网络信息平台、住房租赁企业执行本通知情况进行检查，对未执行的，视具体情况采取约谈告诫、发布风险提示、暂停房源发布、暂停网签备案、禁止参与试点工作、计入企业信用档案、抄告市级相关部门进行查处等方式，予以严肃处理。

　　西安市住房和城乡建设局

　　2021年5月21日

　　4.我省严控特色小镇房地产化倾向

　　记者从陕西省发展和改革委员会获悉，《促进全省特色小镇规范健康发展实施方案》已印发。其中明确，特色小镇规划用地面积应控制在1-5平方公里，重点关注“沿线”“围城”“靠景”等区位。

　　不得简单地戴上特色小镇“帽子”

　　方案提出，各地要准确理解特色小镇发展内涵，充分发挥比较优势，以特色产业为核心，兼顾特色文化、特色功能和特色建筑，在差异定位和领域细分中构建小镇大产业，打造成为经济高质量发展的新平台、新型城镇化建设的新空间、城乡融合发展的新支点、传统文化传承保护的新载体。各地不得简单地把产业园区、旅游景区、特色街区、体育基地、美丽乡村、田园综合体以及行政建制镇戴上特色小镇“帽子”。

　　特色小镇空间布局要符合国土空间规划要求，规划用地面积应控制在1-5平方公里，文化旅游、体育运动、三产融合等特色小镇规划用地面积可适当提高，重点布局在城市群、都市圈等优势区域或其他区域，重点选择市郊区域或新区，重点关注“沿线”“围城”“靠景”等区位。

　　背靠不同主体培育发展各类特色小镇

　　培育发展主导产业。依托产业园区、科研院所、高校和先进制造、科技创新、互联网等企业，培育发展先进制造类、科技创新类、创意设计类特色小镇。依托大型物流产业园、商贸流通企业、电商物流平台等，培育发展商贸流通类特色小镇。依托文化产业聚集区、特色文旅资源、文化企业，培育发展文化旅游类特色小镇。依托体育消费集聚区和运动员培养训练竞赛基地，培育发展体育运动类特色小镇。依托区域资源禀赋，围绕特色种植、特色养殖、特色手工业、特色食品等，培育发展乡村三产融合类特色小镇。鼓励有条件的地方培育发展数字经济类、金融服务类等特色小镇。

　　鼓励有实力企业牵头投资特色小镇

　　推进多元功能叠加，突出市场主体地位。建立以企业投入为主，以政府有效精准投资为辅的市场化推进机制，依法合规建立多元主体参与的特色小镇投资运营模式。培育一批特色小镇投资运营优质企业，鼓励有实力、有经验的大中型企业独立或牵头投资特色小镇，引导其发展成为专业性特色小镇投资运营商，带动中小微企业联动发展。鼓励特色小镇引入第三方专业机构，对小镇内企业进行物业化管理。探索可持续的盈利模式，充分挖掘特色小镇独特资源并进行有偿输出，拓展盈利链条。

　　严控特色小镇房地产化倾向

　　严控特色小镇房地产化倾向，在充分论证人口规模基础上合理控制住宅用地在建设用地中所占比重。到2025年，培育建设一批产业特色鲜明、体制机制灵活、人文气息浓厚、生态环境优美、多种功能叠加的特色小镇。采用清单管理的形式，在严格审核的基础上，每年遴选若干特色小镇列入年度管理清单进行培育，同时在清单中选择发展基础好、产业特而强的特色小镇列入重点创建名单予以倾斜支持，通过3年左右的创建，将符合条件的命名为特色小镇，并优先推荐纳入全国特色小镇典型经验。到期仍不合格的，将其淘汰出重点创建名单。对投资主体缺失、无法进行有效建设运营的，以及以特色小镇之名单纯进行大规模房地产开发的，要坚决淘汰除名。

　　5.陕西去年老旧小区改造总量位列全国第三

　　5月27日上午，省十三届人大常委会第二十六次会议举行联组会，就省人民政府关于我省重点项目建设情况开展专题询问。会上，委员们围绕我省重点项目建设的重心工作和社会普遍关心的重点、难点问题进行询问。据了解，去年我省老旧小区改造总量位列全国第三，按照计划，力争2025年基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。

　　本周黑榜

　　1.莲湖区红光路云视界违规交房 虚假宣传!

　　【网友反映】：我们19年购买了红光路的云视界。但约定交房的时候快到的时候，我们满心的期待碎一地：

　　1、购房合同约定21-5-31交房，近日要求业主收房，但不出具项目两书一表，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。存在违规交房。

　　2、19年卖房时宣传物业费1.6元，现要按4元物业费收取，存在虚假宣传。(购房合同中约定的物业，开发商擅自更改为自己临时注册的物业公司。且未提供任何物业相关资质)。

　　3、公摊：购房合同约定公摊约23%，因无面积实测表，业主找专业人士测量公摊约29-34%。

　　4、绿化：购房合同约定绿化面积29%,但实际绿化面积未达标，且绿化面积被改成立体车库。

　　5、电价：政府指导价最高电价为0.667元，但云视界按1元违规收取。

　　6、层高：宣传及购房合同约定层高5.45米，实际层高约5.36米。

　　且每户楼顶消防管道外露，约占屋内层高25CM左右，未提前告知。

　　7、供暖：宣传及合同都是城市集中供暖，接入城市集中供热管网，现暖方式改变。

　　2.业主购买西安锦上壹品 “房贷”变“借款”

　　徐先生说，2018年1月初，他从西安市百花村城中村建设发展有限公司购入一套房产。“小区名叫‘锦上壹品’，就在太华路百花村跟前，90多平方米，总价是79万余元，我交了50万出头，余下的29万贷款，分180个月也就是15年偿还，每月月供2200余元。”

　　从2018年2月开始，徐先生每月都按时给银行卡里存钱偿还房贷，到2019年7月，他想把户口落到房子名下，拿着手续前往公安未央分局谭家派出所办理落户时，被告知无法落户，原因是这个小区没有大户。“我当时就纳闷，我们买的是商品房，怎么会没有大户呢?又到银行去问，银行说我名下没有房贷……”徐先生说，他当时很震惊，但还是不敢相信，又拿着身份证跑到房管局求证，被告知名下无房产。

　　“我当时整个人都懵了，以为遇到骗子了，想着那么多钱都交给谁了?房贷都还给谁了?”徐先生说，他从银行查询得知钱是被一家名为陕西金格房地产开发有限公司(以下简称“金格公司”)划扣走了。徐先生回家把所有买房时的材料拿出来，第一次认认真真看了一遍，发现买房之初，的确跟金格公司签过相关借贷合同。

　　看不到房产证的希望他停止月供后先被停水、后被拆水表。

　　徐先生告诉华商报记者，他和金格公司交涉过，对方承诺会尽快办下房产证。徐先生又还了一年多的房贷后，发现房产证依旧无着落。

　　2020年10月开始，徐先生停止月供。徐先生说，跟他一样的住户还有三十多户，大家相继停止月供，希望开发商拿到房产证后再补交房款。但好景不长，2021年5月19日，徐先生家中的水表被人拆走了。“他们此前是停我家的水，我自己到水房把我家水龙头拧开后，他们就派人把我家水表拆走了。”徐先生说，因此，他和妻子现在是有家住不成，现在每天都在外借宿凑和着。

　　5月22日，华商报记者在徐先生的带领下来到该小区，徐先生说，小区名字锦上壹品现如今被百花村5号楼代替，发生“假按揭”的多发生在他们这栋楼上。

　　记者了解到，这是一栋三梯每层12户共30多层的高层住宅。在徐先生家所在楼层的水房里，徐先生指着缺失水表的位置说，他家的水表被拆走了，问物业人员，物业说是金格公司的人拆走的。

　　一张来自金格公司的通知单显示：截至5月21日，徐先生已欠金格公司房屋按揭款超过3期，按合同约定，公司有权收回房产，现起停止供水供电……

　　同为该小区业主的程女士，是要去银行办理一笔业务时发现“假按揭”情况的。不同于徐先生的是，程女士偿还了5年的“假按揭”后，没敢长时间停止月供，她说也遭遇过停水，也跟金格公司交涉过，“我说房产证的事情，对方说不满意可以退房，我怎么可能退，现在房价涨得这么快，给我退钱这不是坑人吗?”程女士说，后来她只能硬着头皮还月供。

　　在程女士出示的银行流水单上，记者看到，每月划扣程女士的月供款的为金格公司。

　　金格公司：按照合同约定履行可走司法程序维权

　　徐先生的买房手续中，除了有购房买卖合同外，还有另外三份合同，分别是：个人住房借款合同、房产(预购商品房)抵押合同以及购房分期付款合同。房屋买卖合同出卖人为西安市百花村城中村建设发展有限公司，委托代理机构为金格公司;个人住房借款合同上写明借款人为徐先生，贷款人为金格公司;房产抵押合同写着抵押人是徐先生、抵押权人为金格公司;购房分期付款合同约定徐先生需每月按时支付房款给金格公司，还款时间为15年，每月还款数额为2278.22元，该合同第三款约定了双方还款办法，是由徐先生在金格公司规定时间内扣划个人账户款项，但在该合同的第五款第一条中又提到，此购房分期付款办法，在金格公司完成与银行的正常按揭手续后，徐先生同意与银行签订正式按揭合同。徐先生说，这一条他始终认为，金格房公司给他们办理的是银行的按揭手续。

　　经在西安市住房和城乡建设局官方网站查询，徐先生购买的“锦上壹品”楼盘目前没有取得预售许可证。

　　对于业主停止月供讨说法的情况，金格公司负责与业主接洽的一位负责人表示，按照合同约定，业主们超过3期没月供的，就是违约了，业主可以申请退房，也可以走司法程序。该负责人说，房产证是因为百花村的一些遗留问题耽搁了，等这些事情处理完后，就会很快拿到房产证。其称，他们不会再(与业主)进行私下的沟通，一切通过法律来履行。

　　律师观点：

　　那么，金格公司给业主放贷合法吗?业主停止月供是否违约?对业主停水停电的做法是否妥当?一起来看律师观点。

　　出卖人无权主张解除合同收回房产

　　陕西乐友律师事务所律师鲁明睿认为，本案当中的出卖人作为委托人委托代理机构房地产公司与买受人签约《个人住房借款合同》、《购房分期付款合同》等一系列买卖购房事宜，委托代理人在委托授权范围内进行的法律行为，法律后果直接归属于委托人(出卖人)。

　　本案委托代理人金格房地产公司在获取购房者身份证信息后明确书面同意为其办理银行按揭，就应该按照合同约定据实办理按揭，由于房地产公司的原因导致无法办理银行按揭或者未办理按揭的，房地产公司对合同的不能履行存在明显的过错，其行为过错应承担相应的责任和法律后果归属于委托人(出卖人)。

　　另外，本案签约《个人住房借款合同》的主体当中并没有银行的签章，根据双方签订的《购房分期付款合同》第五条第一项内容约定“……乙方(买受人)同意与银行签订正式按揭合同”，但事实上购房者徐先生的按揭事宜并未实际完成，其被出卖人和房地产公司隐瞒事实真相，得知未被登记备案办理按揭后，据此才停止月供。很显然是出卖人、房地产公司违约在先，徐先生才行使了抗辩权，对此违约责任应当由出卖人承担。

　　徐先生已向出卖人支付了大部分款项，更何况其未支付款项数额也未达到法律规定的数额，因此出卖人无权主张解除合同收回房产。

　　本案当中如果经过调查核实确实是出卖人串通房地产公司通过诈骗行为办理“假按揭”，出卖人及房地产公司对办“假按揭”骗取贷款应当负刑事责任。

　　一旦任何一方非法停水停电就构成侵权

　　陕西许小平律师事务所律师罗震东认为，徐先生、西安市百花村城中村建设发展有限公司、陕西金格房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。

　　经在西安市住房和城乡建设局官方网站查询，涉案的“锦上壹品”楼盘没有预售许可证。当事人也没有取得所有权证，双方签订的《商品房买卖合同》应属无效。徐先生有权向人民法院起诉，请求确认合同无效并要求开发商将已收取的购房款全部退还。但是，有些地区的法院不受理小产权纠纷案件，当事人维权可能存在障碍。

　　一般情形下，合同自成立时生效。但是，借贷合同自出借人将出借资金交付给借款人时生效。徐先生与陕西金格房地产开发有限公司(以下简称金格房地产公司)虽然签订了《个人住房借款合同》，但金格房地产公司没有将出借的资金直接交付给借款人徐先生，就应交付给西安市百花村城中村建设发展有限公司用于支付房款。如果金格房地产公司交付款项，双方签订的《个人住房借款合同》就不生效，金格房地产公司无权要求还款。

　　西安市百花村城中村建设发展有限公司违规售房，金格房地产公司与徐先生的借贷关系又尚存争议，任何一方都无权以停水停电的方式逼迫还款。一旦停水停电就构成侵权，徐先生有权向人民法院提起诉讼，要求排除妨害并赔偿因此造成的损失。

　　3.陕二建相关项目“一女二嫁”导致欠款

　　5月21日，市民胡先生向记者反映，2019年，他们30余人在延安市志丹县修建第三中学。该项目由陕西建工第二建设集团承包，施工两个多月后，项目因故停工，陕二建一直不给他们结算人工费和机械费共计90多万元。

　　5月22日，三秦都市报A7版以热线实录的形式，将该问题刊登并提请相关管理部门调查核实。25日，陕西建工第二建设集团有限公司志丹中学项目部相关负责人方先生联系到本报记者，就胡先生投诉一事进行了解释说明，同时也以“受害者”的身份向本报求助，希望相关部门介入调查此事。

　　方先生称，2019年2月，陕二建中标了志丹和谐投资管理有限公司发包的志丹中学迁建项目，2019年3月16日与发包人志丹和谐投资公司签订《建设项目工程总承包合同》。

　　合同签订后，公司即组织人员开始进场施工。“就在这一过程中，我们与胡先生的土方公司达成了口头合作协议，约定由其垫资负责该项目的土方作业，活干完后由甲方统一结算付款。”方先生称，合作协议达成后，胡先生一方提供机械，的确在该项目上进行了一段时间作业。不料由于建设单位未办理施工许可证，该项目于2019年7月被迫停工。“活没干完，甲方就没有结钱，目前不光胡先生的公司没有拿到钱，我们公司在这一阶段投入了1400余万元，也至今没有拿到钱。”

　　方先生表示，项目停工后，陕二建多次与相关单位协调沟通，期盼复工。2020年4月，志丹县城市建设投资管理有限公司(志丹县城市建设投资管理有限公司是志丹和谐投资管理有限公司的股东)却作为发包人对陕二建已经中标的志丹中学迁建项目进行重复招标。

　　“我单位发现后，委派相关人员到延安市招标办投诉，后志丹县招标办暂停了该次重复招标。但2021年4月，志丹县城市建设投资管理有限公司又使用2020年4月重复招标时的编号，再次对该项目进行重复招标，确定了新的中标人。”方先生称，目前，新的“中标人”已经进场施工，他们却因未得到书面退场通知及合理理由，不得不继续留守在项目工地上。

　　“同一块地，同一个项目，却一女二嫁。在我们看来，该行为已严重扰乱了正常的招投标秩序，违反招标投标法有关规定，希望相关部门对重复招标的违法行为进行调查。”其拿出中标通知书、《建设项目工程总承包合同》等材料对自己的投诉内容加以佐证，“我们希望对方要么履行合约，让我们把活干完，要么就此事如何处理拿出一个合理的方案。”他说。

　　针对其反映的上述内容，记者之后联系到志丹县城市建设投资管理有限公司核实了解情况，接线人员称需将相关投诉反馈给相关负责领导再作回复，截至记者发稿，暂未收到回复。

　　4.沣京名苑迟迟不交房 业主焦急

　　有业主反映称：我于2018年3月份购买沣京名苑2期，当时签的认购协议保证2018年底拿到预售证，办理贷款。然而一直拖到2019年12月份才通知我签商品房买卖合同，合同约定2020年12月31号前交房，现在是2021年5月份了，开发商没有就延迟交房一个明确的说法，房屋在2019年年中就封顶了，从封顶到现在基本没有任何变化，业主曾给城建局打电话求助，工作人员称向领导汇报，督促开发商加快进度。作为一个普通打工族，每个月为数不多的工资，还着房贷、租着房子，还有一家人开销。现恳请领导督促开发商尽快交房，并就延迟交房期间给予房屋租金赔偿。

　　5.咸阳市渭城区锦丽花语违法交房、逾期交房!

　　【网友反映】：2018年6月左右在咸阳星宇锦丽房地产开发有限公司位于文汇路的锦丽花语二期购买一套两室一厅90平米的房子。

　　合同定于2020年5月20日交房，由于2019年底2020年初疫情原因,原合同定于2020年5月20日时无法交房。

　　由于工地停工开发商通知声明延期3个月交房,但是并无任何单位通知停工3月的的相关证明。期间6月28号开始通知收房9月30号截止但是并未取得必须出示的两书一表未取得两书一表原因是消防验收有了新规定等,开发商声明并不要求业主必须收房。但是在两书一表手续不全的情况交房就属于违法交房,消防验收未通过，房租质量也得不到保障。

　　直至交房日期截止还是没有出示两书一表。截止2021年3月左右期间多次去售楼部找相关工作人员一直给不出交房手续让等着。4月底通知手续齐全要求业主收房，目前开发商已经存在违法交房和交房逾期。

　　交房无法给到业主任何证明逾期一年交房是因为所谓的无法抗拒因素。只是简单的通知是因为疫情和消防出了新规，那么购房合同的约定只是用来约束购房的人吗?不应该按照购房合同相关给购房者相应的赔偿吗?