倘若西安出台二手房指导价会怎样

壹|二手房指导价即将出台

　　西安新房万人摇越来越多，二手房价又不断拔高，照市场现在的发展，二手房跟随其他城市，出台相关调控政策是早晚的事。结果在昨天就有了“某二手房平台上高价房源已经被下架”的消息。

　　为此，我们咨询了该平台内部的朋友，从他那里了解到，昨天早上，已经内部群发“应西安政府紧急要求，目前已对挂牌在售房源进行限价关黑处理，之后我们会出一版调价标准，大家稍安勿躁，望周知。”也就是说平台内部已经确定近期会出台相关政策。其实这个政策大家都观望很久了，市场已经提前有了反应。据了解有一些区域的二手房业主急于折现，已经开始降价，甚至一些房子降了十几万，还是卖不出去，当然更多的业主是，无所谓：“房子在我手上，大不了不卖呗”。

　　的确，从市场经济的角度，房东自己的房子，ZF没有理由去限价，但是市场太畸形了，为了房地产的健康平稳发展，现在出台指导价也只能说是一个无奈之举。我们之前分析过，市场稳定，缓和万人摇就三招，提高供应、提高新房价格和指导二手房价格，显然提高新房供应和价格，一个动了ZF根子，一个动了ZF帽子，那就只剩限制二手房价格相对好执行了。

贰|深圳出台政策后量价齐跌

　　二手房相关政策，在全国早已不是新鲜事。深圳、成都等地，年后都陆续出台了二手房的指导价政策。西安330中也有提及，但显然又慢半拍了。

　　而出台指导价后，这些城市市场首先的反应是房东无论如何不愿降价，于是就有了百万沙发、百万小鸡吃米图的段子，给自己房子加上一些子虚乌有的商品价格。

　　但是银行要听话啊，全部按照指导价格贷款，比如，深圳原本一套房子的成交价是1000万，需要首付300万，贷款700万，但它的评估价参考住建局的数据后，上限只能做到800万，那银行就只能放560万的款，首付就等于1000万-560万=440万，相比之前多出了140万，对于大多买二手房自住的宝宝，这可不是小数目。

　　所以你也能看出来所谓的二手房指导价，并不是二手房进行限价，而是给予银行放款的标准，西安大概率也会遵循这个原则。通过缩小银行贷款比重，提高首付，从而劝退部分买家，实现楼市降温的作用，同时，明确二手房参考价，让打新群体看到二手房的价格预期及变现难度。

　　这样做本质上等于提高了首付门槛，降低了贷款的比例，是通过信贷来打楼市的七寸。而在全国其他城市，二手房的调控政策作用是明显的，这在之前的文章多次提到。目前深圳、广州、东莞等城市，二手房全面转冷，先是横盘、僵持，然后就是成交量下滑，价格下跌。以深圳为例子，南山区、宝安中心区和光明区，炒作痕迹明显的盘，价格出现10%甚至20%的跌幅。甚至之前一直火热的深圳湾，也出现了降价情况。

　　成都执行二手房政策后的效果也非常明显。诸葛找房数据显示，从发布二手房参考价的当周开始，成都市二手房成交均价连续下跌。从第20周的16979元/平方米下跌到了第24周的16632元/平方米，跌幅达2%。

　　那如果西安真的出台二手指导价，市场是不是也会凉凉呢?

　　第一，我们必须清楚知道以行政手段限价，并不是长久之计，新房不是好法子，二手房同样不是，更多是权宜之策。新房市场之所以这么火，主要在供应不足，新房限价下，一二手房明显倒挂，更多人加入打新潮去套利。如果出台二手指导价，一部分着急出手的卖家就会回调价格，自然会压缩一二手房的倒挂空间，从而降低全盘的热度，少爆点万人摇。

　　第二，这是一个治标不治本的方法，房东观望或者捆绑销售已经在其他城市出现，房东不愿意卖，那市场供应量就会下降，供需更紧张，所以从长期来看，提高供应量才是内核。

　　未来还可能进一步增加首付成本，尤其是一些热点地区，例如某些热门的名校学区/学位房楼盘，还有之前涨幅大的板块，必定会成为“关照”的重点，但原本价值不会因为指导价缩水，反而加重了首付成本。

　　而对于那些非热点区域，其实影响不大。可以明确看到的是，新的二手房政策趋势，都是在压缩套利空间，降低炒房的获利空间。

　　第三，无论是购房者心沉不断探二手底价还是卖家惜售，无疑都会影响二手成交量，影响最大的就是中介门店了。还记得2018年那会，多少新房销售眼红二手房市场，纷纷辞职开门店，然后2019年市场一转冷，有的苦苦支撑卖卖新房，有的干脆又关门回去当置业顾问。

　　市场不适合投机，行业同样不适合，选对标的和赛道，坚持才能看到曙光。