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郁亮抛出十六字箴言

2021年10月25日 16:01   来源:华尔街见闻

       房地产的寒冬里,万科董事会主席郁亮给市场注入了些许暖意。
  “尊重常识,回归常态,阵痛之后,还有机会。”在10月22日的万科业务交流会上,郁亮用16个字,总结了当下行业面临的困境以及对未来的展望。
  的确,房地产行业过去一年里过得并不轻松。房企频繁暴雷、违约,信用风险不断暴露,评级密集被下调等等,地产行业似乎从过去的“小甜甜”,变成了如今的“牛夫人”。
  但郁亮并不悲观,只是认为从业者应该摈弃过去的思维定势,因为“下一个春天不一样”。也是由此,他更看重的,是后面那八个字。
  郁亮称,房企要在下一个春天找到、培育自己活下去的技能,建立活得好,活得久的能力。
  对经营性业务越来越重视的万科,旗下万物云、商业、物流、长租、在线采购等板块的发展也愈见成熟。只不过这些业务对万科而言,从某种意义上都还是新业务,底层逻辑需要重新构建,需要找到新的解题方法。
  而这些,都是万科在下一个春天到来前,努力探寻的方向。
  阵痛
  今年以来,房地产让很多人都很迷茫,过去一段时间的情形,是行业几十年里都少见的。
  在这样的节点,万科这家巨头的观点,备受关注。郁亮也主动提起了对行业的看法。他认为尊重常识很重要,“今天有许多事大家都觉得看不清楚,也很迷茫。站在当下,需要反思的是,行业过去几十年高速发展,是个常态吗?”
  诚然,房地产行业经历过黄金时代,为国家发展做出过贡献,很大程度上助力了居住问题解决、改善了老百姓的居住条件。但与此同时,也带了一些外部性影响。
  郁亮认为,黄金时代的高速发展带来了不少问题,比如说给年轻人带来了买房的压力,高房价让越来越多的人在大城市中难以立足,影响到了城市的产业和企业的发展等。
  同时,随着住房按揭贷款市场的发展,越来越多的人的住房愿望也被实现。但郁亮也指出,按揭比例占比越来越大,是否会增加居民的债务风险?此外,房地产行业是否占用了过多的金融资源,以至于没有足够的金融资源投到高新技术、制造业、小微企业中去?
  这都是行业发展需要正视的问题。在郁亮看来,房地产“非常态”的发展已成过去式,从2017年十九大提出“房住不炒”后,已然开始回归常态——回归到民生行业。
  但,回归常态并不容易,疼痛在所难免。
  郁亮提出了一个反思:过去行业取得的成绩,有多少是为客户提供好的产品得来的,又有多少是通过金融的杠杆所得来的?
  同理,过去追求土地规模带来的土地红利,追求金融杠杆带来的金融红利,行业里也存在利用明股实债、合作开发等方式来放大杠杆,都应该反思。
  从现实来说,金融资源在房地产行业上投入占比减少的趋势,越来越明显。
  这就使得过去高杠杆的游戏也玩不下去了。
  对于开发商而言,回归常态的直接表现,就是要缩表,要降债务、控杠杆和去金融化。在资产端,则会体现为投资的下滑。而这会是个痛苦的过程,不过郁亮认为这会是个“阵痛”。他指出,叠加行业里不少企业前期拿了高价地,行业的短期业绩还是会受到巨大冲击。
  并且,在购房者、投资者和政府机构等层面,都免不了缩表回归常态里的阵痛。
  “这就像很多人说的,减肥很难,减肥的过程中少不了血泪史”,郁亮表示,在地产去杠杆、去金融化的过程中,带来的冲击也会很大。
  整个缩表的过程,就是把金融红利从房地产行业中去掉,就如同缩骨减肥一样,带来的冲击是非常大的,必然伴随煎熬的痛苦,郁亮说。
  希望
  痛苦之下,行业内外很多人急于看到希望。他们盼望看到在行业不断出清,风险暴露后,随着政策的回暖,行业能够在见底之后快速反弹、“重现黄金时代”。
  郁亮给这种想法浇了一盆冷水。他表示,最好不要有这个想法,“有些人抱着侥幸心理说,熬一熬,春天就来了,但我认为下一个春天是不一样的”。
  困难之中,郁亮看到了不一样的希望。
  家电、运动服装行业的发展给了郁亮启示。他表示,家电行业过去也是经历繁华后,遭遇了十余年的行业低谷。在这个过程中,美的、格力和海尔这样优秀的企业,在经历缩表后仍然获得了新的发展机会。
  运动服装行业也是如此,经历阵痛后,李宁、安踏等企业也涌现出来。
  遭遇过电商冲击的百货行业,被互联网数字化冲击过后的制造业让郁亮看到,经过颠覆性的冲击后,在新的发展阶段不能套用“过去式”,产品、服务成了这些行业里的龙头企业,能够重新焕发活力的核心竞争力。
  况且房地产行业内也不乏样本。郁亮引用日本开发商“大和房建”的例子称,它在缩表的时候也非常果决,并在租赁公寓、物流和代建等业务上开辟出了新赛道,连续11年排在世界500强当中。
  “在当下转型的时候,’ 大和房建‘(日本开发商)的例子,给了我们一定的信心,而且中国给万科的市场和机会比它要更多”。 郁亮说。
  于内与外,郁亮并不对行业的未来表示悲观。随着中国城市的发展,过往城市只拼经济、只看生产的时代已经过去。生活、生态等也成了城市高质量发展过程中所要注重的领域,项目开发也从过去的单一开发转向综合运营能力的提升。
  城市更新、TOD综合体开发等城市发展的层面都有大量机会,围绕着民生行业,为老百姓提供精细、绿色、有温度的服务等等,都有着巨大的机会。这都是万科正在努力的几个方向。
  这些转型对任何一家开发商而言,都不是易事。因此,郁亮认为,与其去猜测行业的底部在哪、未来反弹空间有多大,还不如把这时间、精力省下来,做好产品和服务。
  郁亮称,三年前,万科喊着“活下去”,不要忘了后面还有六个字,要“活得好,活得久”。在下一个春天不一样的时候,企业就需要做出一些改变,寻找到上一个春天里所不具备的东西。
  当然站在当下,“安全比增长更重要,能力比规模更重要”。
  也是由此,在被问及看到恒大等同行遭遇困境后,是否会救、如何去救的问题时,郁亮的回答并不轻松。
  当下地产行业已然入冬。郁亮解释称,冬天到临之际是谁都冷,这样的情况下,首先要解决自己能够度过冬天的问题,保证自己的安全。在这个冬天能否安稳过去,自己都尚不清楚的时候去帮别人,就是添乱。
  但万科还是会在能力范围内出手。郁亮表示,万科作为行业里有影响力的企业,在能力许可的情况下,万科愿意做一些对行业有利的事情。如果有一些具体的机会,万科也会在市场化原则考量下,看是否有具体的合作机会。

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