西安二手房交易量缓慢复苏 挂牌价出现反弹

让市场回归市场，让交易决定价格。近日，西安二手房市场传来重磅调整，中介平台挂牌房源已不再显示成交参考价。二手房交易条件宽松后，华商报记者上周调查发现近期二手房成交量比前段时间提高了。贝壳研究院统计显示，6月西安二手房成交量环比上涨18%。那么，交易趋于宽松是否预示价格有上涨可能？

西安二手房参考价未取消，中介平台挂牌房源已不再显示

去年下半年，西安曾分两批次发布二手房住房成交参考价格。

而近日，多个消息源称“目前西安已暂停发布参考价，后续会根据市场情况不断优化。”

华商报记者上周从西安市住建局了解到，西安并未出政策取消二手房参考价机制。

不过，华商报记者注意到，最近一段时间，二手房交易平台在挂牌房源时已不再显示“二手房参考价”。

以美丽的院子这个小区为例，西安去年10月公布的第二批次名单里，该小区参考价是13031元/㎡。而今年7月6日，美丽的院子在二手房交易网站上的挂牌价从12457元/㎡-17296元/㎡不等。

华商报记者进一步了解到，早前市场上不少成交房源，其实已经未遵从二手房参考价。

信贷层面亦不再将参考价作为唯一硬性标准。

据一位信贷人士介绍，今年有些银行以二手房参考价作为基准的同时，已根据实际情况上浮贷款额度。5月底监管层释放扩大信贷投放的信号后，涉及贷款额度、利率、征信、首付比例审批进一步放松。

参考价出台近一年，二手房市场降温明显

二手房交易在买家和卖家之间进行，多由中介撮合，对外以挂牌价呈现。最终成交价往往是市场的真实反映。

去年西安出台二手房参考价机制，旨在提高二手房市场透明度、稳定市场预期、引导买卖双方理性交易，主要对包括挂牌价在内房源信息发布进行规范。西安先后推出两批次205个住宅小区的二手房参考价，西安二手房参考价涉及小区，有不少是热点区域的热点楼盘，数量上虽不拔尖，但影响极大。

近一年来楼市出现下行趋势，购买需求不振，西安二手房成交量回落。

据天正顾问统计，今年5月西安城六区存量住宅成交4397套，环比下降44%。今年1-4月，西安城六区存量住宅分别成交432、3113、4890、4771套。

若与去年同期相比，今年上半年西安二手房交易量明显减少。今年1-5月，西安城六区存量住宅成交套数，同比分别下降93.89%、27.2%、50.5%、48.07%和8%。

量跌势必价变。汇总国家统计局月度数据，去年10月到今年5月，除了今年1月因疫情影响走平，其余7个月时间里，西安二手房销售价格有5个月环比下降。

“参考价发布后‘超价’房源被下架，行业‘一夜入冬’。”西安高新区一房产中介表示，由于卖家待价而沽、买家伺机而动，供需价格错位导致很多房源无法交易。

交易量缓慢复苏，挂牌价出现反弹

二手房交易条件宽松后，西安市场反馈如何？

华商报记者上周走访了西安多家二手房门店，曲江、高新区域一些门店反映，成交量比前段时间提高了，最受欢迎的是配套学校的房源，以中小户型为主。

据贝壳研究院统计，6月西安二手房成交量环比上涨18%。

但也有不少房产中介仍被低成单率困扰。

“现在市场带看量其实增加了，成交量远远跟不上。”西安市碑林区一家中介门店负责人称，上个月他们有一次集中接待了13组意向客户，本以为至少能有一半成单，可最终只谈成两组。

玛雅房屋草场坡店店长李周生表示，二手房交易量的确超过前几个月，但不同区域、不同门店差异还是很大。比如，中心区域市场不够活跃，观望的看房者仍占据很大比例。

李周生说，“在一二手房源价格倒挂下，有些拿到购房资格的人转而去摇号新房了。”

从事房产经纪多年的赵利伟认为，市场修复缓慢，主要是买、卖双方预期存在较大分歧。

相比之下，更加体现卖方意愿的二手房挂牌价，出现了明显变化。

以高新的天地源枫林意树、浐灞的普华浅水湾小区为例，去年出台的参考价分别为25838元/㎡、12008元/㎡，相比当时的市场挂牌价，相当于打了6-8折。

上周记者在安居客看到，天地源枫林意树目前挂牌价均价37991元/㎡，比参考价已超出12153元/㎡。其中，一套95.5㎡两室挂牌395万，单价达41349元/㎡。

普华浅水湾目前挂牌均价16472元/㎡，超出参考价4464元/㎡。

在中介门店工作的李玲表示，现在贝壳、安居客等网站上显示的价格就是业主挂牌实际价格，挂牌价恢复了自主模式，所以在价格表现上有明显提高。

有业内人士分析，业主的挂牌价格往往高于自身的实际预期，毕竟，要留下一定议价的空间。“挂牌价不是真实的市场，成交价才具有参考性。”

西安二手房挂牌量近12万套，创近年最高水平

孙先生最近十分关注西安二手房市场——他早前在西安东郊半坡买了一套两居室，后工作调动到广州，房子因而闲置。这套房子网签时间已满3年，在“5.28新政”前不符合上市交易条件。政策调整之后，孙先生就打算把这套闲置房卖掉，用以贴补孩子学费。

今年想卖房的业主并非个例。在西安经开区经营瑜伽馆的王女士最近换了场地。她原来租的房子6月中旬到期，房东决意出售不再续租，“因为不少客户住在小区，我们原本不太想换地方。而且要想找到各方面条件都合适的房子费了一番周折。”

今年以来，西安二手房挂牌量走高。4月份，贝壳显示的西安二手房挂牌量已超过10万套。

诸葛找房数据显示，去年8月28日，西安二手房挂牌量91557套，到9月底是97872套。此后，挂牌数据一路上扬，目前挂牌量已达到117239套，即将突破12万套。

业内人士分析，2020年西安市二手房挂牌量不过8万-9万套。而目前接近12万套的挂牌量，创下近年二手房挂牌销售量新高。

二手房回暖，为时尚早

值得关注的是，国内楼市正进入一轮宽松期。据中原地产研究中心统计，2022年上半年，全国有超过150个城市调整政策，放松限购限贷限售及公积金，以期拉动购房需求。

在二手房层面，交易趋于宽松是否预示上涨可能？

李周生认为，现在挂牌价都是按照业主预期，对买卖双方来说，有一定刺激作用，但由于客户购买能力明显减弱，市场真正回暖还需要一段时间。

在独立经济观察人士周文豪看来，二手房市场供应增加，但需求尚未被调动起来。而且，西安市场上新房交易一直占绝对比重，前几年二手房火爆，与新房供不应求有关。近两年一、二手房价格倒挂，对二手房购买力挤压更加明显。

沈视楼市主理人沈玮表示，西安新房、二手房市场互为影响。当前有不少改善客群需要卖掉二手房才有名额和资金去购置新房。所以二手房流动性一定程度也影响了新房涨跌。

沈玮预计，西安二手房回暖步伐及房价上涨趋势不会太快。关键一点是，只有成交量稳定上涨，才是市场新一轮周期的起点。而每一轮市场下行调整周期，也是难得的购房时机。

短期来看，中指研究院认为，房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策频次或将维持在较快节奏，供需两端政策均仍有空间。例如：住房政策与人口、人才、租赁等结合仍是各地因城施策优化调控政策的重要方向，跟进城市的范围有望继续扩大。