这10个买房问题帮你省心省钱

买房不比买菜，几分钟挑完就走。购房前，你是否面临过这样的困境：在新房和二手房之间难以抉择，初次买房看房没经验、如何挑个好户型？签约谈什么？流程什么样？怎么过户？要交什么税？各种问题接踵而来……

第一问：买一手房和二手房，主要不同点有哪些？

一般而言，购买新房首付更低、税费更少、建筑和物业都更新颖；而二手房一般而言配套更成熟，在区位选择、价格弹性上更有优势。

购买一手房和二手房，主要有以下几类区别：

1.资金准备：新房资金压力更小

首付：由于银行实际工作流程，同等价格、条件的新房、二手住宅，一般二手房的可以贷到的款更少，新房的首付更低。

税费：二手房需缴纳的税种更多，计算方式更复杂，同等情况下，二手房所需缴纳的税费更多，低则数千数万元，高则数十万元。

2.选择：二手房选择更多

通常情况下，同一时间在售新房楼盘有限，而市场上在售的二手房通常非常多。二手房可以选择区域、附近环境、小区内部环境和甚至可以选择具体的邻居。

3.交付时间：二手房通常到手更快

许多新房签约之后，开发商仍需继续建设楼盘，1-2年后才能交房，而二手房通常完成交易后数日或数周即可入住。当然二手房的交易流程通常更为复杂，完成整个交易可能需要持续数月。

4.产权年限：新房产权更久

产权年限通常在开发商拿地时即开始计算，二手房的产权年限通常更短。产权年限会影响再次抵押等等，如果房龄太大，意味着贷款的年限会缩短。

第二问：二手房、新房要缴什么税？

一般情况下，购买新房所要缴纳的税费较二手房更简单、更少。

第三问：购买二手房主要有什么风险？

买二手房的风险：

1.产权风险。

·房主没有从事交易资格，及假业主。签约前可注意签约人证件是否与产权证上登记的为同一人，可要求经纪公司帮忙前往住建委核实。

·房屋是多人共有，卖方未经全部共有人同意就将房屋登记出售的。

·房子还有贷款、抵押未还清，不要用买房的钱去还贷解除抵押，可以使用解除抵押的其他服务。

·房子被法院查封的。

·五年内的经济适用房、军产房等不得交易、转让。

2.资金风险。

·使用资金监管，以免业主拿到定金、首付款后“消失跑路”。

·签约时留下一定的保证金，以免出现大量的物业、水电费用欠款。

3.房屋质量风险。

建议找寻专业人士帮忙看房，可在不同时间段（白天、晚上、雨后）前往看房，同时可以向小区邻居等询问房屋情况。

第四问：看房需要注意的关键点有哪些？

看房时不仅要看房屋状况、窗外风景、附近配套，很多细节都要注意，这些细节都会在未来的居住生活中放大，影响你的生活。

看房要看以下几个部分：

1.看周边

人的周边生活半径一般为5公里，看看周边五公里内是否有日后会使用的交通、商业、医疗及其他基本生活需求配套。另外，看看房屋周边有没有高压电站、垃圾处理场、殡仪馆、工地等嫌恶设施也很重要。

2.看小区

主要看小区的安保情况是否严格，查看门卫等工作人员的整体风貌很重要；查看小区的车道、人行道规划，特别是家里有老人、小孩时，要注意小区的人车分流。

3.看房屋内部

看墙体有无明显漏水情况，屋内、屋外墙体有无裂缝；注意采光情况，查看进光方向，很多购房者入住后会发现不同时段房子采光并没有看房时好；窗外有无明显工地、空地等，部分空地虽然暂时安静，单进入建设后可能成为噪音源，印象居住2-3年。

第五问：怎么才算一个好户型？

1.户型方正

户型方正不仅意味着你的空间更好利用，适宜二次改造，还适合摆放标准家具，浪费面积更少等。

2.南北通透

南北通透户型通风好，适宜形成“空气对流”。

3.动静分离

动区是居住时活动比较频繁的空间，如客厅、餐厅、厨房等，应靠近入户门；静区是活动较少的空间，如卧室、书房等。动区静区应该分离，减少相互打扰。

4.干湿分离

浴室与洗手台需要分开，淋浴区域与坐便、面盆区应该分开。好处就不多讲了。

5.朝向

一般来说，住宅朝向的优劣顺序为正南、东南、东、西南、北和西。

不同功能间的朝向的优劣也会有所区别，一般来说，朝向为南的客厅更受购房者青睐。卫生间易潮湿，因此卫生间朝向不宜为西。夏季炎热，大部分购房者认为卧室的朝向应为南，次选为东南、东、东北，朝向是西的卧室不易被接受。朝向北的厨房被大部分购房者嫌弃，是因为刮北风油烟易倒灌。

第六问：签约前需要谈好哪些内容？

1.交付时间

交付时间可选择以下时间点：

办理完过户手续后的第__个工作日；

拿到买方全部首付款后的第__个工作日；

拿到全部房款后的第__个工作日；

在房屋交付时，要约定屋内物品归属，水、电、燃气等费用的支付情况。

2.成交价格、付款方式及资金划转方式

双方约定的成交价格一定要落实到合同上，不建议口头约定；

对屋内家电的处理：合同需要写明家电、贵重物品的所属，部分不搬走的物品可写清楚折合金额；需搬走的物品可写明搬走期限；

付款方式与卖方拿到全部钱款的时间有关，一般全款最快，商业贷款其次，公积金贷款最慢（40-60个工作日）；

约定贷款未获批准的解决方式。

3.税、费相关

可规定不按规定履行缴税的，支付违约金；协商好因政策变化导致税费变化的情况。

4.违约责任

确定违约的情景、违约金的金额和支付时间。

确定办理过户的责任，双方需约定：过户时间，以及如果违约如何处理；户口迁出时间，以及如果违约如何处理。

第七问：公积金贷款和商业贷款的主要区别？

1.税率不同

以五年期以上贷款为例，公积金税率通常为3.25%，商贷税率为：4.9%，公积金税率更低，支付的利息更少。

2.贷款限额不同

公积金有最高贷款额度，商贷则根据个人信用可贷金额没有具体限制。

3.支付时间不同

公积金贷款支付时间可能更长，通常商业贷款时间约40-45个工作日，公积金贷款时间约45-60个工作日。

4.其他差异

购房者在购买同一套房屋时，可能会出现公积金认定首套，商业贷款认定为二套的情况。不同城市认房、认贷政策不同，公积金和商业贷款可能会出现可贷款比例的差异。

第八问：全款买房、贷款买房的流程是怎么样的？

1、全款买房流程：

(1) 买方资质审核

(2) 房源核验

(3) 门店签署居间合同

(4) 资金监管

(5) 签署房地产转让合同

(6) 缴税、过户

(7) 资金解冻

(8) 物业交割

2、贷款买房流程：

（1）买方资质审核

（2）房源核验

（3）门店签署居间合同

（4）资金监管

（5）银行面签、批贷

（6）签署房地产转让合同

（7）缴税、过户

（8）资金解冻

（9）物业交割

第九问：过户流程是怎么样的？什么时候才能拿到房产证？

过户流程如下：

1、关注石家庄市行政审批局公众号并预约过户时间

2、上传相关资料

3、在规定时间前往市民服务中心凭预约二维码领取过户号

4、备件预审

5、签署房地产转让合同

6、缴税

7、办理不动产登记手续

8、缴费领证

一般情况下，在过户手续办完之后得一个半小时后即可拿到房产证。

第十问：婚前买的房，离婚后如何分配？

1.婚前双方父母全额出资，离婚时怎么分割？

如房屋登记在一人名下，房屋为一方婚前个人财产，婚后二人无其他约定，则离婚时，另一方无权分割；另一方能够提供自己支付房款证明的，可以要求以债券关系，将部分房款返还。

如房屋登记在两人名下，在无事前约定、公证的情况下，视为二人共同财产，双方各50%或按出资比例分割，有约定的按照约定分割。

2.婚前一方父母全额出资，离婚时怎么分割？

如房屋登记在一人名下，房屋视为一方婚前个人柴产，婚后二人无其他约定，则离婚时，另一方无权分割。

如房屋登记在对方个人名下，视为对对方的赠予行为，是对方婚前的个人财产，婚后二人无其他约定，则离婚时，另一方无权分割。

如房屋登记在两人名下，视为对对方50%产权的赠予行为，在事前无约定、公证的情况下，视为二人共同财产，离婚时，双方各占50%，有约定的按实际约定分割。

3.婚前一方首付，婚后共同还款，离婚时怎么分？

登记在一方名下，房屋视为一方婚前私人财产，婚后夫妻二人无其他约定，则离婚时另一方无权分割。共同还贷行为属于债权关系，可以要求对方作出补偿（包括本金、利息、房屋增值部分）。

注：离婚时，只要保证协商一致的原则，均可协议处理或由法院根据财产具体情况，以照顾子女和女方权益的原则判决。