西安二套利率4.1！高利率大冤种可解套？

近几个月来，买房利好政策不断。继公积金利率下调、商贷利率降至历史最低值后，西安买房人又迎来一个好消息：二套首付下调，西安买房商贷政策进一步宽松。

  二套商贷政策有利好

  近日，网传西安二套房商贷政策再宽松：二套可享受首套商业贷款政策，首付三成，利率享首套房贷款利率。
  对此，我们向部分银行进行了了解，具体信息如下：
  浦发银行：确实如此。目前首套结清后，二套房享首套房贷款政策，首付三成，利率4.1%。
  工商银行：首套贷款结清后，二套首付三成，享首套房贷款利率。
  农业银行：首套结清后，二套可享受首套房贷款利率。但首付得看购房面积，具体几成在银行面签的时候确定。
  建设银行：在首套房贷款已结清的情况下，还要分情况来看：若首套已经出售，二套可享受首付三成、首套利率；若首套没有出售，二套首付四成，但可享受首套利率。
  交通银行：不确定，具体得看各楼盘及其合作的支行。
  总体来看，目前可以确定，在首套结清的情况下，西安二套房商贷政策确实有所宽松，大部分银行二套房都可享受首套贷款利率。至于首付比例方面，各银行差异较大，建议具体咨询各家楼盘合作银行。

  以二套房贷款200万为例，享首套利率4.1%，等额本息还款，贷款30年，我们来看看对比：

  对比下来，利息总计可省38.61万元，月供每月少还1072.46元。可以看出，二套房享首套利率，对于改善换房家庭来说，确实是一个莫大的利好。

  存量房贷款利率可转换？

  利率一降再降，那些利率高位站岗的存量房客户在羡慕之余，早已哭晕在厕所。下半年来，尤其是10月份来，针对存量房房贷利率转换的讨论热度居高不下。市面上出现了不少存量房贷款高利率转低利率的广告，吸引着渴望解套高利率的客户。
  不过，需要提醒的是，目前银行方面并不支持高利率转低利率这样的利率转换操作，也没有任何公开规定证明该操作可行。
  那些鼓吹存量房贷款高利率转低利率的，多是金融中介，主要是通过转按揭、转经营贷、消费贷等方式来实现。
  1.转按揭
  据了解转按揭——即先结清高利率贷款，然后重新走一遍流程，以当下的低利率重新贷款，这种形式并非所有的城市、所有的银行都执行。目前，西安就无银行公开表明可以转按揭。
  2.转经营贷、消费贷
  转经营贷、消费贷这些方式，并不合规，是被明令禁止的。
  所谓经营贷，指的是银行等金融机构向借款人发放的，用于进行合法生产经营活动的贷款。现实中，因为经营贷款的利率明显低于购房贷款，经营贷流入楼市的现象屡见不鲜。去年，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行就发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，严打经营贷违规流入楼市。
  而针对消费贷流入楼市，银保监会已在全国范围内严打多年，采取了一系列的防风险监管措施，包括各地银行对个人消费贷的排查、消费贷流向的监测等。
  3.转抵押、二次抵押
  此外，还有转抵押，即先找垫资过桥把贷款还清将房子解押，然后再把房子抵押给银行。或者在贷款未还清的情况下将房屋二次抵押，来还清首次的购房贷款，以求降利率。不过，我们咨询了建行，工作人员明确表示，这两种操作都不可行。“人民银行有规定，银行会监控资金流向，严禁这些资金流入房地产”。

  西安存量房客户如何减压？

  那么，对于我们西安近年来利率高位站岗的大部分普通买房人来说，已在还的贷款怎样才能够调整利率？
  1.定价日自行调整
  公积金贷款利率明年1月1日会按照最新的利率执行。
  而商贷，选择LPR+基点定价的存量房客户，利率只有等到重新定价日，按照最新的LPR来调整；选择固定利率的，那就基本不能变动了。
  2.提前还贷
  当然，对于利率高位站岗的客户，选择提前还款是最直接的办法。此举虽不能直接降低利率，但可通过减少贷款本金，来降低月供或利息，以减轻还款负担。
  3.恢复商转公
  恢复商转公，如今已成为西安存量房客户的梦想，网络上针对商转公的呼声近两年来就没有停歇过。不过，至今官方也没有明确表态，多是建议买房人通过提取公积金来缓解商贷的还款压力。
  值得一提的是，10月份，常州个别银行展开了商贷转组合贷试点，转贷后利率均是按最新利率执行。这对于高利率的存量房客户来说，是重磅利好。但这对西安买房人来说，目前只有羡慕的份，毕竟西安现在商转公还不可行。