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民营房企重启拿地 土拍市场释放了什么新信号?

2023年03月10日 10:43   来源:第一财经

2023开年,楼市一片回暖之声,土拍市场也出现新动向。
  今年前两月,在北京、杭州、苏州等优质地块影响下,房企投资积极性有所回升,超两成百强房企出手拿地。值得关注的是,沉寂许久的民营房企,也逐渐在土拍中现身,新城、建业等去年几乎未拿地的企业开始参拍,杭州、苏州土拍中本地民营企业投资也较为突出。
  在过去两年的集中供地中,民营房企的投资几近暂停,仅龙湖、滨江等少数财务状况较好的房企,尚能保持一定投资力度。如今楼市出现回暖信号,房企融资也逐步破冰,民企重新出现在土地市场,到底有怎样的信号意义?
  对此克而瑞认为,部分去年没有或少量拿地的民企,出于补仓需求才积极参与土拍市场,当前民企投资不具备全面复苏的基础。大多数企业资金紧缺的局面并未得到有效缓解,面对优质地块仍是“有心无力”,大部分爆雷房企也丧失了融资、拿地的功能。
  不过,对于优质民营房企、稳健型地方中小民营房企而言,当前或迎来了拿地的好时机。业内观点认为,房地产行业目前已接近“量升价稳”的阶段,尽管离摆脱行业危机仍有较长距离,但一线和强二线城市回暖给行业重新注入了信心,房企拿地复苏也势在必行。
  民企拿地力度回升
  在出现回温信号前,土拍市场刚经历了极度低温的一年。
  克而瑞数据显示,2022年全年,全国土地成交面积14.6亿平方米,同比下降36%;成交金额4.6万亿,同比下降32%,成交建面降至近十年新低。百强房企拿地总金额约为1.65万亿,同比腰斩,投资力度大幅下滑,近四成百强房企全年投资暂停。
  这其中,民营房企拿地收缩的力度尤为突出。2021年集中供地第一轮出让时,民企拿地总拿地金额超过5000亿元,占比高达40%;随着市场环境生变,从2021年第二轮开始,民企投资便大幅萎缩,到2022年末,民企投资占比大多都低于20%。
  克而瑞研究中心高级研究总监谢杨春表示,民企在过去的集中供地中,投资几乎暂停,仅覆盖大本营区域,曾经的头部拿地大户在集中供地中也鲜有现身。能在土地市场持续出现,且能保持拿地连续性的,仅有龙湖、大华、滨江、伟星等少数财务状况相对较好的企业。
  不过,2023年这一局面出现变化,沉寂许久的民营房企似乎动起来了。
  亿翰智库数据显示,2023年2月,各大核心城市陆续供地,房企拿地金额有所回升,当月房企拿地总金额同比上升9.2%,环比上升52.4%;拿地平均溢价率5.6%,溢价率有所回升。
  土拍回温的同时,百强房企中民企的拿地金额攀升至333.8亿元,同比上升16.6%,排名靠前的房企如厦门坤霖辰房地产、滨江集团、伟星房产均为参与了苏州、杭州土拍的房企。从绝对占比看,1——2月权益拿地金额TOP100房企中,央企、地方国企和民企分别为14.7%、55.6%和29.8%。
  西政资本表示,杭州今年集中供地的热度非常高,民营房企的参拍热情和拿地力度都有很大提升。从今年春节后的情况看,随着金融支持力度持续加大,优质头部民营房企的参拍力度正逐步上升,一些已出现公开债券或非标违约的民营房企也加入了拿地阵营。
  比如,在郑州2023首轮集中供地中,郑州高新区的一宗地块由郑州建泓置业有限公司以4.93亿元竞得,成交楼面价3574元/平方米,郑州建泓置业有限公司系建业地产旗下子公司。
  土拍规则优化、市场信心回升,是促使房企提升投资力度的客观原因之一。
  谢杨春称,2023年集中供地在政策上有所变化,一方面提前三个月公布拟出让地块信息,给房企留足投资研判时间;在供应地块上也诚意满满,比如重庆在第一轮供地前公开的供地情况“近郊板块占比68%”,长沙“核心主城区供地大幅增加,远郊占比偏小”,合肥“首轮不限价、精装”。
  后续,民企乍现的投资力度能否持续?克而瑞认为,目前民企拿地突出的仍为个案,这主要是因为部分去年没有或少量拿地的民企,出于补仓需求才积极参与土拍市场,当前民企投资不具备全面复苏的基础,大多数企业资金紧缺的局面并未得到有效缓解。
  土拍整体改善将晚于销售
  民企投资力度虽有回升,但要衡量整体市场的温度,还是要看拿地大户的表现。
  谢杨春表示,自集中供地制度推行以来,企业拿地投资高度集中在央国企,且内部极剧分化:拿地金额TOP5央企占据了60%的地,保利发展、华润置地、招商蛇口、中海地产、中国铁建连续两年锁定前五。地方国企也呈现投资高度集中的状态,其中绿城和建发拿地金额超过千亿。
  以华润置地为例,中指研究院显示,今年前两月,华润置地以累计新增货值198亿元占据榜单第一,中建国际投资、龙港国资累计新增货值分别为104亿元和93亿元,位于第二、第三。2月份,华润置地先后在杭州、苏州拿地,苏州所获一地块更是刷新楼面价新高。
  城投在集中供地中也是托底主力,2021年起城投拿地金额均保持在30%以上,2022年城投拿地金额、建面等占比46%、58%,比2021年增加15、20个百分点。从拿地企业分布看,地方轨交与传统城投拿地力度较大,占整个城投拿地的20%——30%。
  “从2月土拍情况看,地方国企仍是土地市场的‘主力军’,以地方城投、地铁集团为首的地方国企拿地力度仍然相对较大,部分积极冲刺规模的地方国企亦比较活跃。”亿翰智库表示。
  西政资本表示,因一线和强二线城市楼市回暖迹象越来越明显,房企拿地热情也明显上升。一些优质头部房企,要么将拿地范畴圈定在已出现回暖迹象的一二线城市核心地段、三四线改善地块,要么主攻代管代建并配合城投平台拿地;尤其在热点城市,利润空间比较稳定的地块拿到就是赚到。
  由此可见,土拍市场的回温,高度依赖地产整体行情。不过西政资本认为,目前应理性地看待楼市回暖问题。目前,区域以及房企之间的分化非常明显,国内大部分城市的房产仍面临较大下跌压力,大部分普通民营房企的信用也未能修复,楼市复苏的可持续性有待观察。
  植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示,通常房地产市场复苏分为六个阶段:政策转好-销售回暖-资金增厚-拿地加快-开工投产-投资回升。进入2月,住房销售跌幅在底部徘徊,进一步下跌的动能正在减弱;房企融资出现改善,整体房企债券余额增加,延续了2022年12月来的较好势头;新年第一轮土拍开启,重点城市优质地块溢价率攀升,房地产市场正逐步摆脱全面下行局面。
  他预计,2023年二季度开始,房地产市场有望逐步走出“谷底”,房价可能出现先抑后稳,整体运行与销售紧密关联。土地市场改善的周期滞后于销售一个季度左右,最早可能在二季度末出现好转,全年跌势有望较2022年收窄,三季度新开工进程加快,投资将稍滞后于新开工1个月左右触底企稳。

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