前两月全国卖地收入下降近3成 预计未来地市点状回暖

当前楼市回暖的力度，尚不足以形成充分的动力让所有开发商投身到土地市场。2023年前两个月，地方卖地收入仍不理想。
  财政部近日披露的数据显示，1-2月累计，全国政府性基金预算收入6965亿元，同比下降24%；其中，地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入（即土地出让金收入）5627亿元，同比下降29%。
  华创证券研报数据显示，1-2月政府性基金收入增速较去年12月降幅走扩，主要是卖地收入降幅从去年12月份的19.3%扩大至29%，为2022年7月以来单月最低。
  这其中有土地出让收入滞后带来的影响。上述研报指出，土地出让合同价款可分期缴纳入库，通常为首付50%，剩余一年内缴清。这使卖地收入的修复滞后于成交土地总价，如去年12月份签订的土地出让合同，部分价款将在今年上半年入库形成卖地收入。而Wind口径的百城成交土地总价是合同价款，卖地收入是实际入库。因此，在前两个月Wind口径百城成交土地总价降幅仅约7.3%的情况下，卖地收入的修复明显滞后。
  另外一方面，业内认为，卖地收入低迷的关键是土地市场成交依然冷清，拿地企业对新增土地的需求减少。有第三方研究机构的分析师向记者透露，尽管近期市场有复苏回暖的迹象，但“企业都反馈对市场看得比较平淡，不会轻易出手拿地。”
  某TOP20房企人士也向记者透露，“从去年我们就没怎么拿地，有一些城市已经没地了，如果之后市场行情好，可能会拿地继续深耕，如果市场形势没有明显好转，也可能就放弃这个城市了。”
  即便是在投资拿地上有余力的开发商，也在更仔细地盘算资金的走向。某大型房企华东区投资负责人向记者表示，在资金有限的情况下，投资策略上会有优先级，在更高能级的城市做新增投资。
  根据克而瑞披露的数据显示，2月份百强房企的总投资规模同比仍下滑20%左右；同时，仅有两成百强房企纳储，且以国央企、部分优质区域型房企为主。
  事实上，开发商在土地市场上隐去身影的现象在2022年就普遍出现。根据中指研究院发布的《2023中国房地产百强企业研究报告》显示，2022年，50家百强代表企业全年拿地金额总量同比减少53.8%，拿地面积总量同比减少74.8%。
  这一情况促使2022年全国卖地收入出现了较大幅度的下挫。财政部数据显示，2022年，全国政府性基金预算收入77879亿元，比上年下降20.6%；其中，地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.3%。
  不过，据财政部3月16日披露《关于2022年中央和地方预算执行情况与2023年中央和地方预算草案的报告》，2023年全国政府性基金预算收入预计约为7.81万亿元，较2022年微增0.4%。
  中信证券认为，这一指标意味着，预算能够接受2022年土地使用权出让收入下降的事实，并不期待土地市场恢复到2021年之前的情况，即依托土地市场来明显增加地方的财政收入，但也不能接受土地出让金继续以类似2022年20%以上的下降速度继续下降。
  “考虑到预算制定的时间点，这并不说明财政对房地产市场的现状盲目乐观，而说明预算对房地产市场复苏，政策有效性充满信心。”中信证券认为，政策无意将房地产作为短期刺激经济的工具，但确实也重视房地产作为稳定宏观经济的支柱产业的作用。地方政府性基金预算收入的基本稳定，仍然是政策追求的目标。中期而言，财政收入中能够取代国有土地使用权出让收入的经常性项目仍然罕见。
  上述机构预计，2023年除部分高能级城市外，全国大部分城市土地市场均有望在政策驱动下呈现复苏趋势。东吴证券预计，土地出让收入的实际复苏时点或在2023年下半年。
  值得一提的是，当前土地市场在核心城市集中供地优质地块的带动下出现了点状回暖的迹象。
  2023年2月以来的土拍呈现出了一定热度，北京、苏州、杭州、南京等多宗地块触顶成交，且溢价率均高达7%以上。其中杭州连续进行了2022年第五批、2023年首批集中供地，两次均维持了较高的市场热度，萧山市北地块甚至有60家房企参与摇号。但同期进行土拍的郑州则表现冷清，所有地块均底价成交，并有流拍的情况出现。
  从拿地的企业来看，包括滨江、伟星、中天美好等在内的民营房企有所斩获，但整体仍以国央企拿地为主。据克而瑞数据，1-2月，越秀地产、中国铁建等拿地金额同比涨幅超100%，建发金额同比增长70%，且拿地销售比显著高于行业平均。
  克而瑞认为，部分民企参与到土拍中并有所斩获无疑释放了积极的信号，后续能否延续取决于自身的经营状况，未来的土地市场大概率还是会呈现点状回暖的趋势。