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孟晓苏:中国房地产是“老黄牛”,不是“灰犀牛”

2023年05月23日 15:17   来源:凤凰网房产

他说2006年以来,中国房地产已出现过5轮“蹦擦擦”(升一年,降两年);

他说不征收房产税是对低收入者不公平,征房产税应“见房就征、见证就退”;

他说一边“掐住脖子”、一边做 “人工呼吸”,是滑稽救市;

他说房地产是拉动经济的“老黄牛”,不是阻碍发展的“灰犀牛”;

他说要不遗余力推动“住房双轨制”,消除贫富差距、实现共同富裕;

他说年轻人宜买则买、宜租则租,有条件的应及时买房。

他是孟晓苏,被称为“中国房地产之父”、“中国保障房之父”。履历横跨北大经济学博士、国务院领导人秘书、国务院直属局负责人、汇力基金董事长、中房集团理事长,从学者、政府官员到企业家。

光环之下,坐在镜头面前的孟晓苏是一位温文尔雅的儒者,饱含家国情怀,极富社会责任感,数十年如一日为普通百姓的保障房事业奔走呼号。

三小时深度访谈,四万字现场速记,精选七千字犀利观点,凤凰网《问渠人物》和孟晓苏一道,探讨房地产何以遭遇多轮起伏,为中国房地产的走向建言献策,为年轻人突破困境指点迷津。

01 谈救市与拐点

“应该直接取消限购,从一线城市开始”

凤凰网:去年以来中央到地方出台一系列房地产利好政策,您怎么看这轮政策“组合拳”的效果?

孟晓苏:

当前的楼市政策主要围绕企业端,对房企在前几年“限贷、减贷、断贷”所爆发出来的问题进行纾困。

但是现在的核心问题是居民不愿意购房。

当务之急是取消住房消费领域的各种限制性措施,取消“限购”,直接启动楼市。

但是现在不少城市特别是一线城市还在实行“限购”。开着空调降温本来是在楼市过热的“酷暑”时采取的临时性措施,而现在已是房地产的“严冬”,还开着空调降温,政策明显不合时宜了。

凤凰网:直接取消限购会不会导致房地产再次无序发展,重蹈覆辙?

孟晓苏:

现在是把整个大厦都开着空调制冷,再允许各个房间自己关空调或开暖气,这种“因城施策”的做法实际上做反了。应当整体关闭大厦的空调、取消“限购”,但各个城市可以根据实际情况,决定是否需要采取“限购”措施。

现在一方面在做“人工呼吸”救楼市,另一方面有一只手还在“掐着脖子”。这种“救市”是不是很滑稽?我认为楼市不需要做“人工呼吸”,只要把“掐着脖子”的那只手放开,病人就能慢慢缓过气来。

凤凰网:您所说的“掐脖子”和“人工呼吸”一起出现,是哪些方面出现了“偏差”?

孟晓苏:

第一,是对房地产的认知有偏差——有人说房地产是“中国经济最大灰犀牛”,否定整个房地产行业。房地产业作为我国国民经济的支柱产业,是在20年前就已经确定了的。它就像“老黄牛”一样在拉动中国经济的前行,而它所拉动的100多个产业,每个产业后面都有一批相关企业和就业人口。你把拉车的牛卸了车,不让它拉动经济,再靠人拉肩扛拖着经济前行,你累不累呀?你图个什么呀?

其次,对中央政策的认知有偏差——近两年中央精神很明确:我国面对“需求收缩、供给扩张、预期转弱”的现实;要扩大内需促进经济发展,要鼓励住房消费,支持住房改善;还要提高中低收入群体的消费能力。其中购房是最大的内需。可以说房地产业不能启动,整个国民经济就难以顺利启动。

过去十多年来,某些部门把工作重点用在“限购”上,设法压抑住房购买力。现在他们生怕如果政策变化大,就会出现所谓“前功尽弃”。目前虽然一些地方政府“因城施策”放开或取消了“限购”,但毕竟影响力有限,市场效果不明显。

最后,对房地产市场的认知有偏差——媒体上经常出现两种声音,一说楼市在回暖,一说楼市仍低迷,这就反映出当下愿望和现实的矛盾。而居民买房当然是“买涨不买跌”,在看不清楚市场走向的时候持币观望,是正常的反应。

凤凰网:这只“牛鼻子”应该从哪里牵?

孟晓苏:

北上广深这些一线城市在过去“楼市去库存”中曾经起到带头作用,辐射与带动了全国其它城市。启动楼市的关键仍是要看一线城市。一线城市如果不率先取消“限购”、启动楼市,就不利于居民楼市信心的建立,不利于全国楼市的启动。

北上广深是标杆与示范城市。一线城市在楼市复苏上的辐射与带动作用,不仅是对本城市经济发展和财政恢复有好处,而且对国家承担着责任,对扭转全国楼市走势承担着责任。

凤凰网:房地产还会起来吗?

孟晓苏:

我国楼市多年来重复这样一个很奇特的过程:每到房地产发展起来的时候就打压,每到房地产低迷的时候就抢救。现在又到了抢救的时候了,各项支持政策又开始向它聚集。我相信它会再次起来的,因为居民购买力一直都存在。

凤凰网:您怎么看待目前市场参与主体国企央企的“主导地位”?

孟晓苏:

房地产的龙头企业中,有一半以上是民营企业,可见社会资金与各地政府本来也都是支持这些企业的。

后来出现抑制发展的调控政策,“上楼撤梯”。越是顺着梯子爬得高的企业摔得就越重。结果头部企业都损失惨重。现在有人说房地产业是“国进民退”,其实本来不是这样的过程。

凤凰网:一个良性的房地产市场参与的主体结构应该是怎样的?

孟晓苏:

在商品房市场上,民营企业和股份制企业具有优势。他们建房品质比较好,而且有长期经营的理念,很多居民住在这些企业开发的房子中很自豪。国有企业适合做什么?国企与央企适合做符合国计民生和公共服务要求的保障房,也就是说,国企央企要按照国务院要求“退出竞争性房地产领域”,逐渐从商品房市场退出,回归保障房本位。

当下一部分民营企业出现些问题,有人说应该由国有企业去接盘,这种做法是错误的。本来要求国有房地产企业从竞争性房地产领域退出,你让它去接手民营企业的商品房开发,这种做法与国务院要求背道而驰。

当然,并不是所有房地产企业都能长期存在,有些企业要为自己的冒进发展付出代价。今后房地产发展应当是国有企业、民营企业与混合所有制企业,多路并进,各展所长。

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