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房贷新政力度超预期 有望形成房地产市场“政策底

2024年05月20日 10:20   来源:上海证券报

  执行史上最低首付比例,放开全国房贷利率下限,下调公积金贷款利率……房地产金融迎来重磅利好,力度远超市场预期!

  5月17日,中国人民银行发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知、关于下调个人住房公积金贷款利率的通知,中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知。

  相关政策落地后,将会如何利好购房者?央行称,大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点,按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款等方式计算,总利息支出可减少7万余元。市场人士认为,本次一揽子政策出台后,将在一定程度上满足购房者的政策预期,有望形成房地产市场的“政策底”。

  取消全国层面房贷利率“底线”

  本次关于房贷利率下限的调整,涉及三方面重要内容。

  一是取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

  此前,全国层面的首套房、二套房贷款利率政策下限分别为5年期以上贷款市场报价利率(LPR)-20个基点、5年期以上LPR+20个基点。根据最新一期LPR,下限分别为3.75%、4.15%。

  本次调整,意味着央行全面取消在全国层面设置的房贷利率“底线”。

  二是各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求,自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平(如有)。

  “预计新政策将带动绝大多数城市取消房贷利率下限。”权威人士表示,目前除了北上广深等少数城市,大部分城市的房贷利率下限已经降至此前全国统一的政策利率下限。此次调整后,将有更多城市取消房贷利率下限,个别仍保留房贷利率下限的热点城市,其自主定价空间也会明显扩大。

  三是银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限(如有),结合本机构经营状况、客户风险状况等因素,合理确定每笔贷款的具体利率水平。

  “此次调整也体现了央行推动利率市场化的思路。”权威人士称,未来银行将按照市场化原则与客户自主协商确定房贷利率水平,利率市场化层次进一步提升。

  “本次取消全国层面房贷利率下限,政策利好扩展至二套房,预计将有更多城市下调房贷利率,一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

  下调首付款比例5个百分点

  首付比例方面,中国人民银行、金融监管总局明确下调首套房、二套房首付款比例各5个百分点。

  根据关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知,对于贷款购买商品住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

  通知还明确,在此基础上,中国人民银行各省级分行、金融监管总局各派出机构根据城市政府调控要求,按照因城施策原则,自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

  易居研究院研究总监严跃进表示,本次调整体现出政策层对于去库存和支持合理住房消费需求高度重视。新政策对于拉动房贷,以及刚性和改善性住房需求的释放等具有重要意义。

  下调公积金贷款利率

  中国人民银行决定,自5月18日起,下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

  关于下调个人住房公积金贷款利率的通知显示,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

  最新政策利好不仅惠及增量,同样涉及存量。权威人士表示,对于最新的个人住房公积金贷款利率,存量贷款将自明年1月1日起执行,新增贷款将于即日起执行。

  严跃进表示,在商业银行房贷利率持续调降的背景下,多地房贷利率已经达到3.45%的水平,与公积金贷款间的利差已经不大,因此有必要下调公积金贷款利率。预计本次调整对于后续各地公积金贷款的申请、购房成本的降低以及提振住房消费等均具有积极作用。

  对于此次房贷新政“组合拳”,分析人士表示,这是对前期政策的接续和扩大,进一步提升了金融对房地产的支持力度。首付比例和政策利率下限调整对增量住房起到明显效果。从推动房贷利率市场化的角度看,当前也不失为一个较好的时间窗口。随着经济恢复向好态势增强,各方对房地产市场供求关系发生重大变化有了更深刻的认识,进一步优化房地产金融政策也是顺势而为。


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