2024年西安全款退房项目引关注，高科麓湾具体问题是什么？

近日，高科麓湾国际社区因“退房”事件，引爆西安楼市和网络。开发商说明了事情的起因——地铁5号线建设。给出了“退房”和“赔付”等措施，一系列行为都是在楼市身经百战的购房者们所不熟悉的。

“他们似乎在做一种很新的房子交易售后模式”……

我们一起来看看高科麓湾四期5号地容积率变更的一则公告。

公示信息显示：由于受西安地铁5号线雁鸣湖站过境占地的影响，根据第三方机构评估，小区的容积率已经由此前的3.1上升到3.75，且这个数字为“暂定”。也就是说最终的容积率或许并不是3.75，需后续相关核算或工程结束后，继续进行核准。

公示里提到的地铁5号线雁鸣湖站过境，就是即将在今年12月底(规划中)即将开通运行的地铁5号线一期东段工程。

距离项目最近的便是雁鸣湖站，根据规划雁鸣湖站是西北首个融合轨道交通站点与住房、配套商业综合开发的项目，而总建筑面积约6.6万㎡的3栋租赁住房建筑群、配套商业主体同样早已全面封顶。

图片来源：悦西安

项目规划图

通过以往效果图可见，雁鸣湖站为地面三层侧式车站，届时列车由两侧楼群中穿行而过，颇有复刻“重庆李子坝站”单轨穿楼之意境，而高科麓湾国际社区就在地铁旁。

同时，考虑到后期噪音影响，轨道集团曾表示，工程已采取全封闭式声屏障设置，将噪声控制到环境标准以内。至于具体情况如何，还是得等到地铁投入运营后才可见分晓。

容积率升高可“退房” 且有0.1%的补偿

面对突如其来的容积率“升级”，高科也紧急地推出了解决方案及赔偿事宜。具体如下：

1、全额退款、利息补贴：买房人根据合同解约并提前通知，15日内退还全部房款。补偿买房人自付款日期起的贷款利息，利率不低于同期贷款利率——4.35% 。

2、违约补偿：出卖人按照全部房价款的0.1%支付违约金。

如果购房者认为容积率升高接受不了，那么选择全额退房，可以直接根据合同解约并提前通知。公司将在15个工作日之内，全额退还全部房款。同时，还将采用不低于同期贷款利率4.35%进行补偿，以及0.1%的违约金补偿。

按照总房款180万，贷款100万，30年还款，前面已经还贷2.5年，并且以等额本息还款方式，我们来计算如果要退房，将大概拿到多少赔付。

补偿条款中提到“补偿买房人自付款日期起的贷款利息”，即通过等额本息计算方式，可见，100万房贷的利息总额约为79.2万元。30年还款时间，为360月，平均到每个月的利息约为2200元/月，还贷2.5年，为30个月，则利息为66000元。

加上违约金总房款的0.1%，为1800元，那么一共可拿到手“180万+6.6万+0.18万=186.78万元”。

注意，如果购房人不解除合同，也可以要求项目进行赔偿。不过就要根据具体带来的损失，并且提供证据，最高不超过合同总价款的千分之一。

此外，项目还和银行、住建局、公证处沟通后，明确退房流程，并区分毛坯房业主，和已经收房装修后业主的退房及赔偿方案。毛坯房比较简单，精装房建议业主经过装修部分估值，走退房方案。

并且退房前，还需要还完所有贷款，这对许多刚需群体来说有一定难度。有网友表达了自己的观点：“明知道是刚需，明知道90%左右的人都装修了，去年怎不说退房?再看看退房方案，把余款结清，刚需有几个人能结清几十万的余款……”

还有网友认为高科存在“反向操作，制造热点、合同诈骗……”，许多网友对此事的看法表示，十分担心。

网友A：作为一直参与其中的业主，了解高科财务状况，表示真的是担心最后房钱两空 。

网友 B：多盖了5万平方米，多盖2栋楼，容积率超高3.75，不能通过规划验收，不能竣工验收，没有房产证!

回到“退房”流程，约186万这个价格对购房者来说是否适合，跟近三年西安的房价涨幅息息相关。而当前的西安楼市也越发多元化，186万或许可以在港务区买一套面积120㎡及以下的刚需盘，但按照高科麓湾国际社区当时约1.2万元/㎡均价计算，应该是一套160㎡左右的改善户型。

高科麓湾交付问题不断 集团负债率长期在85%以上

过去三年，西安诞生了许多“万人摇”项目。高科麓湾国际社区绝对是城东当仁不让的“热盘”。

该项目开发时间较长，较早的一期、二期业主均入住较早，社区及周边已经聚集人气，且后续推出的许多项目，大部分几乎是准现房状态，加之均价约12000元/㎡左右，这在当时的西安，可算是“性价比之王”。项目多次“千人摇”，在2021年后，两度万人摇，火热程度爆表!

但随着后期的一一交付，许多与生活息息相关的问题浮出水面，业主维权较多，又一次印证了大家的口头禅“一分价钱一分货”。

即便是现在社区都进行到“四期”售卖与交付的阶段了，还有不久前在6月底，一期业主在媒体上反映问题。

前期市民向《党风政风热线》节目反映：西安市灞桥区浐河东路高科麓湾小区一期，小区物业未公示物业费使用详细明细，以及小区内广告屏收入明细，市民也认为物业费用管理不透明。

市民诉求：1.要求物业公示物业费使用明细和小区内广告屏收入明细;2.要求取消小区物业。

西安市住建局物业管理服务中心主任罗晓霞回复：

关于物业服务收费和小区公共收益，政策明确规定：公共收益归全体业主所有，物业公司需公示收益情况。市住建局持续整治擅自占用公共收益、不公示的行为;物业服务收费分为酬金制和包干制，如果实行酬金制收费方式，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会核查。而采取包干制需要自负盈亏，政府指导价由价格主管部门制定，市场调节价需与业主协商。市民若发现违规，可向相关部门举报。物业公司应自律，规范经营，为业主提供优质服务。这些规定保障了业主的知情权和权益，促进了物业管理的透明化和规范化。节日之后，我们也会联系其他相关部门对这个小区进行查处，并纠正物业企业不正确的行为。

在2022年底，西安高科麓湾国际社区四期项目数十名业主打出“粗制滥造，毫无美感”、“偷换沙盘，诚信何在”、“地方国企，减配标兵”等标语，聚集在高科麓湾国际社区售楼部门口集体抗议维权。

在人民留言板上可以发现，四期目前的问题主要集中在“附近的中学建设、停电、规划验收办理以及何时办理房产证”等问题上。

在楼市持续降温的当前，高科麓湾国际维权问题频发，今年3月底，均价1.46万元/㎡的高科麓湾国际社区，119套房源，最终核验通过人数仅29人，弃验率达52%。

来到二手房领域，西安目前的二手房价持续下探，高科麓湾国际社区的6月份二手房挂牌价也根据不同开发周期也有些差距：

一期、四期均价约1.5万元/㎡；三期约1.4万元/㎡，近半年成交均价约1.1万元/㎡；价格最高的是二期，均价约1.7万元/㎡，也是面市时间最晚的，但近半年成交均价约1.4万元/㎡。

回到本次的容积率升高问题上，还有网友提到了西安高科的财务状况，似乎也有许多需要解决的问题。

近日，每日经济新闻报道相关数据显示，西安高科资产负债率都长期保持在85%以上，2015-2023年间，公司平均资产负债率约为89.16%，2015年最低为87.81%，2018年最高达到90.68%。截至2024年3月，西安高科共有1347.04亿元债务，其中1年以内到期的债务441.30亿元，1—2年到期的385.45亿元，2023年，西安高科营业总收入在达到375.39亿元的同时，净利润则仅有0.35亿元，同比下降约96.04%。

在当前融资政策收紧的背景下，西安高科短期偿债压力较大，且未来仍有大量项目资本支出压力。而许多业主们是有贷款的“房奴”，却要不停地面对降标、无证违规交房或逾期交付的问题。

开发企业在高速发展版图和经营业务的时候，运筹帷幄，纵横谋划，但只有最终落地好产品才是经营的王道。