击中“认购书”软肋 苟先生成功要回定金

     苟先生于２００３年９月份在房展会上看中了一家开发商展出的房子，便在售楼小姐的一翻鼓动之下签了“认购书”，并按“认购书”的要求交了２万元的购房定金。同时“认购书”中还规定苟先生应于签订“认购书”之日起１０日内与开发商签订正式购房合同，若苟先生逾期未与开发商签订正式购房合同，则苟先生所交的定金不予退还。房展会结束后，苟先生在１０天的规定期限内与开发商的销售人员就合同的条款进行了十几次的协商，但最终对重要的条款和违约事项没有达成一致。无奈苟先生决定放弃与开发商再谈下去。同时，以无法达成一致意见为理由要求开发商退还所交定金。而此时开发商却以苟先生所签的“认购书”为依据拒绝了苟先生的退还定金要求。经多次索要无果，苟先生最后将开发商告上法庭。

    法院经审理认为，“认购书”虽然规定了按时到指定地点办理签订正式合同、规定了逾期视为放弃认购权，规定了逾期签订正式合同不退还定金的条款，但由于在“认购书”中对双方将要签订的正式合同中所涉及的重要条款没有明确约定，并且苟先生在双方约定的期限内已经多次与销售人员就签订正式合同的具体条款进行了协商，由于双方分歧太大，未能达成一致意见，因此开发商扣留苟先生的购房定金愈显失公平。最后，法庭判决开发商退还苟先生的２万元购房定金。

    ■律师分析

    对于此案的胜诉，陕西嘉瑞律师事务所律师刘新功作了如下分析。

    他认为定金是我国《担保法》规定的一种担保形式，通常有违约定金和立约定金之分。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第１１５条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。“最高法院的这一解释就是对立约定金的规定。所谓立约定金，是指合同一方当事人为保证自己在约定的时间和地点与对方当事人签订合同而交给对方当事人一定数额的金钱作为签约的担保方式。一旦一方当事人未能按约定的期限订立合同，那么就要承担定金罚则。从法律效力上来看，立约定金对当事人双方都有同步约束力。但是就本案来说，开发商所提供的“认购书”都只对购房人必须签订合同做出了规定，而没有对自己应该为苟先生提供让他完全满意的房子做出约定，因此说，导致无法签约的责任在开发商而不在苟先生，法院的判决是正确的。如果说，该“认购书”对正式购房合同的重要内容进行了明确约定的话，苟先生就不一定能要回定金。

    ■律师提醒

    对于苟先生遇到的这个麻烦，刘新功律师提醒说，目前在商品房销售中开发商都会在签订正式的购房合同之前要求购房人与之签订一份“认购书”并交纳数额不低的定金。但签订“认购书”往往是购房人未经深思熟虑时的行为，因此，为了能维护自己的合法权益，购房人在签订“认购书”时一定要慎重，可以在“认购书”中明确约定，如果双方未能就购房合同达成一致意见而造成无法签约的，开发商应当返还购房人所交纳的定金；签订“认购书”只是购房人的意向表示，并不表示完全认同合同的所有条款。有了这样的约定就为以后无法签约时要回定金提供了保障。