小户型开发 戴着镣铐的舞者

    ２００２年摩登・ＣＯＭ的抢购风暴引发了西安小户型开发的热潮，接踵而至的柠檬公寓、赛高・国际、左邻右舍、中城新天地广场等小户型项目遍地开花，风靡一时。然而小户型因其先天性的缺陷正被日趋理性的消费者重新审视。在近来盲目的开发和购买过程中，小户型在西安楼市一路飘红的锐利之势下渐渐有些被动――
   
      1 小户型销售 一路飘红

    ２００２年，位于城东的摩登・ＣＯＭ项目刚一亮相便出现房地产市场少有的“井喷”现象，该项目可谓是近年来小户型开发的发轫之作。紧随其后的小户型项目如雨后春笋般涌向市场，因为其发现了一部分潜在消费群，各家也都取得了欣喜的销售业绩。

    据摩登・ＣＯＭ当时负责销售的阿佩克思总经理赖家靖介绍，该项目仅开盘当天就售出五六十套，到后来很多人买不上房子，便拿着钱凌晨两三点来排队。赖家靖分析摩登・ＣＯＭ何以出现如此的火爆场面，主要是他们找准了市场定位，即面向有一定收入、追求时尚生活的单身贵族。事实证明他们这一市场定位是空前成功的，因为在此之前房地产销售都是定位在四五十岁的中年人，有稳定的工作和收入，并且有适当的积蓄来买房，但很少有人注意到年轻白领一族的潜在购买力，制造适合他们的产品则是独辟蹊径的经营战略。摩登・ＣＯＭ的推出正好迎合了这一群体人的口味，使本来不被看好的小户型爆发出巨大的市场吸引力，也给业界一个惊喜。

    ２００２年２月２８日，位于西安经济技术开发区的中城新天地广场开盘销售，当天就售出２８套，更有一些购房者因仓促出行，临时将自己的手机抵押交定金，再次让人们领略了小户型风靡市场的魅力。开发商中城投资有限公司常务副总经理张应春告诉记者，中城新天地广场共有３０、４０、５０多平方米的１６种小户型，选择空间大，加之１万余元的低收费和四五百元的轻松月供是其热销的主要原因。另外，中城国际文化俱乐部等生活配套设施的便利也得到一部分购房者的偏爱。

    另据了解，其他诸如柠檬公寓、左邻右舍、宏林名座、赛高・国际等小户型房地产项目相比较而言均取得了较好的销售成绩。

    2 小户型开发 前景谁识

    管小户型在市场上一路风行，但其本身存在的“先天不足”却不容忽视，业内人士比喻小户型的热销是“戴镣铐的舞者”，表面美轮美奂，却抹不去内心的隐忧。

    中国蓝海风国际策划联盟总经理王宁在接受记者采访时谈道：小户型有相对和绝对之分，６０平方米到９０平方米的为相对小户型，６０平方米以下的则是绝对小户型，通常所说的小户型都指后者。小户型适宜于投资和出租，消费对象多为时尚、新潮有优裕收入的单身白领阶层。王宁认为，小户型在其面世时便存在“先天不足”，其一便是小户型的公摊面积比较大；其二便是单位面积售价比较高；其三便是小户型产品自身带来的拥挤与狭小，使住房的舒适度大打折扣。这些都是小户型无法改变的缺陷，也因此是小户型不能成为房地产业的主流产品的原因。

    小户型因其产品特点在市场上大行其道的时候，也表现出其“双刃剑”的自戕之痛。位于北城张家堡广场的梦景园小区起初定位为大户型、中档次社区，整体销售不错，但剩下最后五套超大面积的户型一时难以售出，开发商便将这几套房子重新分割成３０多、６０、７０平方米面积不等的小户型。该开发商西安钟山房地产开发有限公司总经理助理冯林对记者说道：虽然改造后的小户型卖出了大部分，但小户型产品的定位与原来整个小区的定位有些格格不入，两个消费群有明显差异，对整个小区的建设与管理产生了一些负面影响。言谈中，冯林语气中流露出一种得不偿失的感慨。另外，改造后的小户型也存在诸多弊端，比如功能分区上的杂乱、采光、通风等都有欠缺，居住的舒适度也大受影响，这些自然成为买房者心中的顾虑，从而使得房价也不得不屈就于顾客的审视与挑剔。

    业内人士发现，位于未央大道旁边的宏林名座，最近也正在改变营销思路。２００３年下半年该项目推广时，开发商也将其定位于“未央大道上理性中小户型的代表作”，尽管其也步小户型之后尘，但销售业绩平平。分析其原因，主要是对潜在客户即目标客户的把握不够准确。宏林名座位于北稍门未央大道东侧，占据该核心黄金地段，其如果从事商业经营也许比定位为小户型更有市场和卖点。在这样一个重要地段仅仅将项目定为中小户型的住宅消费显然有些浪费，也许开发商已意识到小户型的局限，宏林名座的营销方案已做出重大调整，该项目总经理李薇告诉记者，宏林名座不再宣传其“理性中小户型”的定位，而将其改成“酒店式公寓”，在这样一个地段更适宜于投资，而产品定位的档次又重新上了一个台阶。

    蓝海风国际策划联盟总经理王宁认为，西安目前的小户型开发有些盲目，开发商们只看到了其总价低的价格优势，而忽略了小户型本身的诸多缺点。小户型作为房地产业中的过渡产品，其市场需求量很小，主要面向收入不高的年轻创业者和外来人口，它不会成为房地产产品的主流；而且，随着经济的发展和社会的进步，小户型的需求量将会越来越小，并无多大前景。开发商们不应该只顾眼前利益而盲目开发，而应该实施差异化经营，不能一窝蜂似的急功近利，小户型毕竟是一个特殊阶段的特殊产品，开发商们要清醒地认识到这一点，引导房地产业健康、有序发展，这样也才有利于西安市城市的长远发展。