新商品房买卖合同3大变化 新上市项目即可执行

         自1月7日市国土房屋管理局公布本市《商品房买卖合同》最新版本已有月余，买房人是否已经真正了解了新购房合同将在哪些方面保护自己的利益？

　　目前上市的预售项目可执行新合同

　　北京市国土资源与房屋管理局1月7日公布了本市《商品房买卖合同》最新版本。新合同在套内面积、入住条件、物业管理三方面做出调整。

　　这是本市自2000年来第三次修订《商品房买卖合同》。最新示范合同文本主要根据从去年12月1日开始实施的《北京市城市房地产转让管理办法》的相关条例进行修改。修改主要围绕三方面展开。2003年12月1日起(含12月1日)拿到预售许可证的商品房，也就是预售证在376号(包括376号)以后的项目，都要按《办法》规定的方式进行销售。

　　三大变化：套内面积、入住条件、物业管理

　　整体上来说，新合同在三方面做出了调整，即预售商品住宅项目按套内建筑面积销售、商品房入住必须有面积实测报告、买卖双方可自订物业管理公约。

　　根据《办法》，预售商品住宅项目必须按套内建筑面积卖房。而写字楼、办公用房、商铺等仍可以在套内建筑面积、建筑面积或者按套销售这三种销售方式中任选其一。经济适用房也按照套内建筑面积销售。于是，合同文本第四条和第五条有关计价方式与价款的条款面积确认及面积差异处理方式的条款，都标示了按两种面积销售的相应规定。

　　《办法》更加明确了商品房的入住条件：第一，必须取得建筑工程竣工验收备案表；第二，必须取得商品房面积实测技术报告书；第三，预售合同中约定的其他交付条件。在新合同文本中，前两条由自选项变成了必选项。

　　有关面积的条款有以下7个变化：一、计价方式与价款都将过去的按建筑面积计价改为按套内建筑面积计价；二、面积确认及面积差异处理也相应地由过去的按建筑面积确认变为按套内建筑面积确认；三、面积误差的处理也是如此，套内建筑面积误差在3%以内的，开发商对买房人多退少补；套内建筑面积误差超过3%的，买房人可以退房，或按合同约定的处理办法处理；四、明确交付期限和入住条件，即必须拿到建设工程质量验收备案表和实测面积，必须符合买房人和开发商约定的其他条件；五、增加前期物业服务、物业服务的内容；六、增加本物业业主临时公约条款；七、增加物业服务内容作为合同附件，而以往因为物业服务内容不明晰引发的入住之后的纠纷非常常见。

　　此外，新合同还明确，2003年12月1日以后的预售商品住宅，虽然按套内建筑面积计价，但物业服务收费暂按建筑面积计算。

　　提醒：购房人可用补充条款弥补漏洞

　　专业人士指出，新合同示范文本对于购房者最关心的房屋质量与配套等问题，规定得还不够详尽。购房者可以利用补充条款弥补可能会出现的漏洞。

　　比如，在补充条款中，可以对公摊面积的比例底线有个约定，改为按套内面积售房后，开发商缺乏改善公共面积的动力，而社区公共建设的减少必然会影响社区环境和居住舒适度，事先的约定可以将自己的损失减少到最小。

　　还可以明确权益分配问题。开发商在交房时对供水、供电、燃气、排水、绿化等基础设施交付使用条件及时间应该有个具体约定。对于小区环境和配套设施的争议历来都是引发纠纷的导火索，所以对这些方面的权益分配应该在合同中明确约定。首席记者张晓莉

　　专家说房　　不要被“标准合同”唬住

　　合同是当事人对双方意愿的表达。政府出台《商品房买卖合同示范文本》，印制统一合同，并非是要搞格式合同，限制当事人的自主决定，而是希望能对大部分从来没有签订过合同的人不知如何下手提供帮助和保护。示范文本对购房人来讲并非是不利的“格式化”合同，对购房人不利的是房地产商做过手脚后(填好空和写好补充协议)的合同。

　　房地产商在与购房人签合同时，往往会把自己填好空的合同及自己写的“补充协议”一起交给购房人，并告诉购房人：他们用的是政府标准合同，不能修改，作为购房人千万不要被唬住。印有“北京市国土资源和房屋管理局制”字样的合同是政府统一编号、印制，但仅是在本市取得商品房(包括经济适用房)预售许可证的项目中推荐使用，而非强迫使用。

　　合同文本中有很多空格和空白行，购房人签合同时一定要注意对合同括号中的内容进行选择，在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不做约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。合同中涉及选择的，自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款。

　　购房人如果看到合同中的空白处已经填写好，那是房地产商自己填写的，房地产商提供的印制好的补充协议也是房地产商自己写的，这些仅代表房地产商一方的意愿，购房人可以接受，也可以不接受。

　　房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减，房地产商可以在《合同》中对填空做出选择，可以写补充协议，购房人也同样有权利要求对填空重新选择，要求采用自己写的补充协议或双方协商一致的补充协议。

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　　《商品房买卖合同》补充修订内容摘编

　　第五条面积确认及面积差异处理方式修改为：

　　2、根据本合同第四条按套内建筑面积计价的约定，双方同意按以下原则处理：

　　(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。

　　买受人不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。

　　3、根据本合同第四条按建筑面积计价的约定，双方同意按以下原则处理：

　　（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据产权登记建筑面积结算房价款；

    （2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。

　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。

　　买受人不退房的，产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。