长三角珠三角地产超越、市场评判及城市运营新商机［二］ 　　

          第二个观点，区域城市竞争力决定地产路径和地产选择。

　　可以说在此之前，中国的房地产除了少数几家，象万科最早走向全国之外，大多数的房地产公司都是区域性的房地产公司，一般来说都不会考虑其他地区的变迁的。但是到了现在，房地产公司已经是两极分化了，只要想做大，就要做跨地域发展。两三年前一些房地产业的大佬们还在说房地产业还是地域性的，不适合产生全国性的房地产公司，但是现在证明不是这样的，房地产业不仅仅是地域发展，而且很可能产生全国性的房地产品牌，象除了招投标之外，只要有全国性的品牌，往往进入新的领域，拿地都是非常容易的，象金帝在上海拿到三千多亩地，当时在上海的南墙小镇，为什么能够拿到地？就是因为金帝已经形成了品牌，上海认为这样的企业进入对他们有好处。还有深圳的华侨城，在中国很多地方拿到很好的地，象在上海，上海在实行一城九镇的计划，其中有一个卫星城叫浦江镇，华侨城就靠华侨城的模式，最后立刻群雄，拿到非常大的一个镇的开发权。至于说万科不用说了，进武汉、进上海，一边在埋怨拿地很困难，但是因为万科的品牌，在拿地上获得了很多优势。品牌的作用非常大，谁说房地产没有全国性的品牌，这是肯定存在的，这就是为什么顺驰要不惜成本来获得全国性的知名度，因为他们意识到全国性的知名度价值会不一样。

　　这时出现了有趣的现象，一些企业在进行全国性的扩张，另外是一些中小企业认为自己不具备跨地域扩张时，就会选择上山下乡的方式，所以在今天的中国，特别是长江流域、黄河流域二三级城市，房地产非常火爆，往往是中小企业去做，回报和资金的周转的确是很罕见的。比如说二级城市象长沙还有周边的城市，价格火爆的不得了，甚至还有湖南的湘潭、株洲，还有广西的柳州，还有宁波、绍兴等，房地产在短短的几年里非常好做，不缺卖。

　　具备当全国冠军的资格，开始进行全国性的扩张，获得东方不亮西方亮的效果，在这样的对比下，他们的标志是老板往往非常注意自己的作秀，通过作秀使自己成为自己企业的代言人，来节省广告费，也使自己的房地产公司带有引人的特点，从而通过明星效应获得效益。但是对于很多中小企业来说，其实不是说没有机会，这个时候往二级三级城市走，可以说小荷还是刚刚露出尖尖角。这是非常有趣的现象，未来两三年中，将会越来越激烈的进行二级分化。

　　不管是大小公司，只要跨地域发展，都面临一个问题，怎么认识中国九百六十万平方公里，怎样认识这个区域的成长空间、成长潜力，这就是老板必须要考虑的问题，如果这个问题不能从战略层面上把握，我们凭直觉在一些地方圈到钱，但是在其他地方可能被消化掉。未来衡量房地产企业的老板水平，就是必须要具备战略性的思维，其中一个很重要的思维，就是对中国九百六十万平方公里的土地应该有一个宏观的把握，如果把握不住，可能我们就会失去机会。今天当我们坐在广州这个地方时，讲一个很典型的案例，广州作为中国房地产一块试验田，作为一个黄埔军校，有一个非常有趣的现象，93年到现在，长达十年的时间，房地产业一直是坚而不挺，价格一直是稳中有降。正是因为稳中有挺，消费者越来越理性，在这样的严酷环境里，反而锤炼出广州发展商的高水平，但凡经过广州锤炼的发展商，只要愿意北伐，没有不成功的。01年北京市在CBD有一个项目，当时广州一个从来没有出去过的房地产发展商富力地产，以32个亿把这个项目拿下来，引起了很大的振动，而北京的大佬任志强就出来说认为这个地产公司是疯子，计算的结果是认为非死不可。经过两年，富力的房子开盘了，我那天见到他们的董事长，他们得意的告诉我，我们的回报是广州的二倍以上，20％。这说明什么呢？南派和北派的区别。

　　在广州的发展商，可以说正在拼命的讨好消费者，但是越做心里越没有谱，所以现在的广州发展商形成了两极分化，有一批实力比较雄厚的，就选择了维持，进北京和上海，象合生创展、万科、金帝等。这种企业的特点是把全国性的布局做自己的战略安排时，往往是规模化的，在本土的产品肯定不是精品，但是另外一些不具备走出去本领的房地产公司，往往在广州就精雕细琢，做的东西都非常的好，象星河湾等，都一直是中国房地产业的样板。在这个两极分化的过程中，广州一直是稳中有降，我刚才说了，去年广州的房地产商们搞了一个活动，请了八大发展商坐在一起搞了一个峰会，谈谈04年的房地产发展。大家都一致的喊出一个声音，明年的房地产肯定涨。我看了之后笑，由老板们来喊明年的房地产肯定涨，这是很荒唐的事，另外一方面来说，也说明了广州的房地产低迷肯定他们是受不了，于是站出来喊了。在广州0 3年一直房地产处于很低迷，以上海为代表的华东真是风生水起，有我的一个客户平均上涨百分之百。有我上海的一个客户对我说，他们的房地产项目本来在去年二月份要推出，心里在打鼓，因为02年底上海的房地产已经在涨了，他们准备在03年二月份推出，因为非典他们耽误了，后来在八月份推出了，但是没有想到居然涨了一倍，原来准备卖3800一平方米，但是最后是卖到了7600.我们有一个调查，也有一个笑话，说中国的房地产消费是广东人买楼看好要看六次，北京人买楼看三次，东北人买楼是不看就下单，而上海人买楼是要看36次，带皮尺量，还要带律师，还有七大姑八大姨经过多少次家庭会议才决定购买。但是现在如果说东北人不看的话，真正不看的就是上海人，只要有房子一抢而空。

　　现在上海很多人的心思都在炒楼花了，在我们想泡沫要破的时候，现在还在涨，最后涉及到一个争论了，怎样看待上海的房地产，是良性的，还是恶性的，是泡沫还是非泡沫，说实在话，我在上海说了这样的话，我说真的今天我真的是老革命遇到新问题，我也看不清上海的房地产，因为有两个指标，一个是按照纯粹的国内指标来看显然已经泡沫化了，现在上海的房地产是中国房地产价格最高的。但是从国际视野来看，上海要打造世界级的大都市，2010年世博会在上海举行，比起香港只是三分之一的价格，比起台北只是五分之一的价格，比起东京还是七分之一的价格，还没有涨够。但凡上海高端的楼盘都是香港、新加坡、欧盟等人来炒，他们进行投资，所以就这个问题来说很难说了，所以我保守说了一个观点，长线来说上海这个城市房地产业的前景非常看好，空间还很大，但是短线来说，就象一个孩子长到十八岁可能要十几年的时间，但是只用三年时间长大的话，肯定要得软骨病的。我讲这个话只想说明一个问题，也就是说未来房地产业的开发，房产的价格和价值，首先是决定于价格，最后是取决于这个城市、这个地区的成长性