长三角珠三角地产超越、市场评判及城市运营新商机［三］ 　　

著名企业学者演讲:《2004-03-26 18:31:43 ????
 
　
 　　南方网讯　刚才讲的这些观点，我只是想说明一个问题，一方水土养一方面人，中国存在区域之间的竞争，区域之间的竞争是城市之间的竞争，所以必须从城市经营、城市发展的眼光来看中国城市的发展，只有这样我们才能把握好，除了上海，还有重庆的房地产，在去年重庆的房地产真是风生水起，所有的房地产商几乎都是发了大财，有多少卖多少，怎么看待这些现象，我想都是值得房地产发展商在战略上好好研究的，只有研究好这些东西，我们也许在战术上在楼盘上出现很多失误，但是在根本上我们不会摔跤。这就是我们说的区域城市竞争力决定地产选择。 刚才有记者专门问我一个尖锐的问题，他说你们现在怎么看大盘，这就是我第三个观点，前大盘时代走向终结。这个话怎么解释呢，我认为伴随三个因素的产生，国家招投标土地的拍卖和控制投放土地政策出台的，土地资源的稀缺和土地价值人们认识越来越充分，原来只有房地产商知道土地的价值，现在政府也知道土地的价值，运用城市经营的眼光来跟发展商们进行博弈，另外现在对农民的征地也不容易了。前大盘的时代已经终结了，已经不可能再有大规模的房地产开发了，我要讲两个例子，感受很深，99年到02年，这三年的时间，在整个中国做的项目，最大的二万亩，最小也有三四千亩，最经典的例子不是华南板块，而是在杭州的余杭天都城，现在回过头来看感慨万千，99年他们找过我们，本来这个项目是发展商为了拣便宜在余杭拿了一个土地，没有想到我们去看了之后结合大发展，得出一个结论说这个地方肯定是很有前景的，我们就跟天都城的开发商说，你是有多少土地要多少，当时就要了八千亩土地，这是在新桥开发区，是九万块钱一亩。我们策划规划之后，01年引爆的时候，一下子几千套一抢而空，而且伴随着广州房地产市场的井喷以及杭州整个的大规划，一亩土地的价格更是有了很大的变化。这样的例子和故事还有很多，包括我们在广东的一个客户，原来说是六千亩地，后来是征了二万亩，现在也是不得了。现在很多大发展商对于房子买多少钱买的快与慢都不在乎了，因为土地拿到之后的增值是非常大的，所以出现了前大盘的时代。这在中国引起了很大的振动也引起了很大的争论，懂得话就按照这个方式去赶快拿下项目，不懂的人傻乎乎的争论，有的房地产开发商说，根据我们公司的经验，大盘五百亩为宜，超过五百亩不适合操作，最后这些公司现在也在拼命找土地，但是现在已经没有这么多土地可以拿了。政府也醒过来了，农民也醒过来了，国家也醒过来了，这时你再有天大的本事，也不可能这样了。还有资金的问题，也限制了拿大盘的能力，所以我说前大盘时代基本走向了终结。第四个就是后大盘时代浮出了水面。

　　 中国社会经济高速发展的二十多年里，基本上是一种速度型的、粗放的、低档次的，靠土地增量不断放大的，在这样的背景下获得的发展，但是中央十六大和两会的召开，整个中国的宏观政策发生了很大的变化，提出要协调发展人文发展。现在还有一个重要的数据，整个中国人均GDP达到三千美金的已经有几个地区了，根据国际的惯例，一旦人均GDP到三千美金的时候，这时就初步进入了富裕的阶段，这时的消费者对于生活的品位，对于消费的内涵要求也越来越多，这对我们房地产的开发商和城市的经营者有了很大的空间，因此有可能出现一边国家整顿开发区控制土地投放，另外就是全中国有上万的开放区，怎样从数量型到内涵型来强化和提升开发区的含量，从而保住开发区，而且使价值得到最大的发挥，这可以说是摆在全国政府和开发商的面前。

　　伴随着上海整个经济社会的发展，以及世博会要召开，以及知识经济的到来，我们参与了一个大项目，在技术上进行重新规划修编，我们在做的过程中我们开始明白土地是稀缺有限的，城市的价值是在不断增长的，在这个过程中怎样进行革新改造，在现有存量中把文章做好。在这样的思路下就给锐意创新的发展商提供了机会。我们可能会选择领头羊式的企业，有不同的擅长，大家出不同的设计方案，最后就是企业的支持，最后才是价格的高低，通过这样的方式，来选择房地产开发商。这样的可能占土地资源的40％，还有60％，就完全采取采取招投标。

　　后大盘时代出现了，而且政策也基本放的比较宽，从旅游、休闲、度假到园区经济和城市经济符合结合，还有物流、会议、会战的介入，还有产权一体化的结合，直接介入政府和城市原来很多存量地产，或者是旅游区，或者是开发区，或者是风景区，甚至是亟待整治的国土资源。我把它叫做后大盘时代浮出水面，这对发展商的要求不一样，光会盖房子，光懂得户型、容积率是不够的，要懂得城市、懂得战略，要懂得房地产之外更深刻的生活方式，要懂得很多符合型的业种。我前不久到三亚亚龙湾一带，基本上所有的酒店集团都在那里跑马圈地，几乎在三亚做分期度假酒店的集团都赚了大钱，现在的价格已经到一万二万了。是三亚的房子值钱吗，不是，是海南的海值钱，是中国人富裕了之后需要有度假的地方。我们原来对工业园区的理解远远不够，现在伴随着城市的高速发展，在城郊结合部，原来的工业园区到了城市的中心，比如说浦东在郊区，但是现在很多部分都已经到了市中心了，如果这时还在拼命的招商引资，显然是不行的。但是性质又不能改变怎么办，所以我们在策划关于工业园区的开发，都出现了很多新的变化，比如说产权也一体化，比如说首脑经济，比如说总部经济，这些都是产业，但是表现的是居住、办公、休闲，在休闲中工作，在工作中休闲，所以含金量比常规的工业园区强一百倍。如果说常规工业园区是手榴弹，那么他就是原子弹了。

　　现在在中国房地产时发现下一阶段进入房地产的大鳄们可能不是纯粹做住宅开发的开发商了，而是有专业背景、产业资源、关联性效应的，政府比较支持的，也许他们会迅速的超过万科还有顺驰。比如说我们在欧半岛做的项目，专门针对韩国经济的，一开始想做物流基地，三千亩，现在是八千亩，派代表到韩国去对接，整个韩国经济界非常兴奋，一下子给企业找到了前所未有的商业机会。所以前大盘时代走向终结，后大盘时代浮出了水面，但是整个思维方式会发生很大的变化。