2004：房地产业回归现实的一年

       业界人士普遍认为，在中国经济全面向好的大背景下，2004年的地产业将会获得长足发展。经历了2003年的多重风雨洗礼，政府管理行为、企业的投资与开发行为、消费者的商品房消费行为都趋向成熟。政府将逐渐摆正自己的位置，不断完善相关法规；市场自身的调节作用将加强，规范经营的主流开发商将占据市场大部分份额；行业步入良性发展的轨道。

　　但是，受房地产开发周期长、开发环节复杂、产业链条相对较长、消费者与投资型买家经验不够丰富等因素的影响，加上政府监管手段仍不够健全，法律环境不够完善，各地市场发育水平不同，2004年的楼市仍然会有各种各样的遗留问题与新问题出现。

　　拆迁矛盾、交楼纠纷不会断然消失，而最大的隐患则会在商业地产项目中显现。这与我国商业地产项目通常采取划分成小产权零散出售再返租若干年进行统一管理的经营模式有关。一旦经营不善、承诺的租金不能到位，投资者与开发商和经营管理公司之间的矛盾就会出现。而当前商铺投资者的风险意识普遍不足。

　　虎杰投资的张寅认为，2004年中国房地产业将是一个回归现实的一年。其中回归消费市场基本面、回归企业财务环境基本面、回归企业产品结构基本面将是其主要特征。从数据趋势分析来看，2004年房地产投资的增长率将会离开30%的水平，向20%以下回归。而行业综合景气度对于本轮房地产牛市最高点来说，也许在2003年第一季度我们已经见到了。但是在2004年其指数不会跌破100大关。在代表此轮房地产牛市最具标志性的上海房地产价格没有停止上涨前，不可轻言此轮房地产牛市的终结。

　　最有可能出现的实质性调整应该在2006年。一方面，近3个月以来房地产信托基金数量增幅达500%，房地产上市公司普遍提出或是正在进行大规模融资；另一方面，9月末房地产贷款余额已经达到21327亿元，其中个人房地产贷款余额也超过12000亿元，央行存款准备金上调、社会资金收紧；由此可见，房地产企业资金控制水平和运行节奏，将决定谁在2006年后还能留在这个市场上。随着土地拍卖制度的强化，以及政府近期或未来一两个月打击土地腐败运动，房地产行业最后一块非市场化领地正在被改造。对于即将出现的完全市场化的房地产行业，行业、企业之间的结构性调整呼之欲出，企业的此起彼落也将不可避免地出现。

　　对此，首创集团老总刘晓光断言：房地产的大并购时代来了。大并购的结果，则必然是大公司的出现。在我国，能够占有市场总额5%以上的大房地产企业至今不存在。按照顺驰老总孙宏斌的测算，这个份额意味着每年需实现500亿元销售额。从当前的现实看，明年还很难有企业做得到，但明里暗里朝这个目标努力的企业有几家。

　　谈及房地产业的前景，中国房协会长杨慎也指出，全国每年房地产的开发数量大约在3亿平方米、330万套。2002年开发投资额达到7790亿元人民币，占国家全年固定资产投资额的20%；预计今年投资额可达到9000亿元。房地产业仍存在10～20年的发展空间。

　　杨慎也不讳言房地产业的潜在危机。他认为危机主要在于产品质量问题。首先，产品营造者的素质不高，全国2000万人的建设者中大部分为农民工，对于技术含量较高的配套设施如电梯、灯具等无法正确安装。全国的施工队伍中一级占5%、二级占15%、三级、四级各占40%，由此可见，中低水平的施工队伍仍占主流；其次，是材料技术水平不高，2001年检查材料的合格率仅为64%；三是监理力量不足，不正之风严重；再有就是建筑物寿命和建材寿命不同步。所以，产品层面最终还是消费者关注的焦点，也是企业必须努力提高的层面。