房产商逃税黑洞调查 房产开发商逃税有方(图

        “不查不知道，一查吓一跳”，2003年南京市地税局稽查分局用半年时间集中对2002年度纳税额较大的88户房地产企业进行了税收专项检查，竟然发现87户有问题，涉税金额高达5031．66万元。

    南京市税务局稽查分局有关工作人员介绍，房地产业是高利润、高收入行业，也是当前税务部门重点监控的行业。但就是这种重点监控行业，成了“重点”偷税漏税的行业。

    亏损，同时暴利

    一位接受税务稽查的开发公司老总坦言：南京手中有地的开发商等到了百年一遇的赚钱、发展机会。一般行业难觅的10％的项目利润已成开发商底线，个别拿地早、土地储备充裕的项目在一期高于一期的房价攀升中攫取30％至40％的利润也不鲜见。令人不解的是，业内人士也承认的高企的房地产利润率却遭遇到现实中多数开发企业向税务机关申报的“微利”甚至“亏损”的尴尬。

    众所周知，自房地产业从上世纪90年代末期复苏以来，国内尤其是已有中国经济龙头之势的长江三角洲地区的房地产业更是赶上了大牛市，特征突出明显：有效供给大增却难敌旺盛的需求而导致价升量增；空置减少；土地价格因抢地企业一路追捧而成倍飙升；期房卖图纸收定金几成定律；银行信贷因房地产信贷坏账率陡降而对开发商、购房者格外青睐、推波助澜；开发的住房产品成了不愁嫁的皇帝女儿遭排号抢购；诱人的利润空间和良好的现金流引得众多外行、外地企业跃跃欲试转战加盟。按理说，有项目的开发企业赚得盆满钵倾，在纳税上理应爽快、经得起检查。

    然而，事实却并非如此。南京市地税局的工作人员发现，某些开发商房子卖的“呼呼的”，而根据利润计算缴纳的企业所得税却未见增长、甚至依旧亏损，这固然存在由于项目滚动开发当期成本投入较大等因素，却不能解释为何从数十户企业的检查面上看，80％的开发企业账面上赫然显示“亏损”二字？难道开发企业的真实利润情况并非外界传闻或业内人士承认的那样风光？一边“亏损”、一边高价竞地开发新项目热此不疲，是否有悖以追求利润最大化为企业目标的常理？

    房地产开发商“逃税有方”

    原因何在？稽查人员在某已开发南京河西、城东多个项目的开发公司找到了部分答案。经核查，该公司近几年销售收入和预收收入数亿元，而仅2002年期间其向地税机关申报的收入就少了数千万元，利润也呈负数，员工个人所得税扣缴不足。企业辩称对应纳税收入的确认和申报时间要求理解有误、成本计算欠准确，其实质却是少申报或滞后申报、占用国家税款用于企业流动资金，有偷税嫌疑。自觉理亏的开发企业在与稽查人员首次接触后迅即以自查形式补交了企业所得税、印花税、个人所得税27万余元，然而已有证据表明这远远不够，稽查人员深入追击取证，最后查明该企业应缴的税收总额为200余万元。诸如此例、不胜枚举。

    房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，他们会同时开发几个项目，这就给房地产税收检查带来困难。因为，税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，因此，从账面看来，这个房地产企业是亏本的。其实，很多房地产企业就会抓住这一点，把项目决算期往后拖，这样一方面他可以保持足够的资金，另一方面，他也在等国家税收政策的改变。

    从社会学、经济学角度看，房产这一关系民生的最大消费品的价格持续上涨是在中国经济软着陆后因通货紧缩、几乎所有商品（包括生产资料、生活资料在内的农产品、工业消费品、原材料）价格持续下跌的背景下凸现的，因此格外引人关注、令人侧目。南京市地税局一位主管所得税政策的人士表示：实现销售收入不结转、成本费用列支与收入取得不匹配是造成开发企业隐匿收入和利润的主要手段。

    规范税收秩序荆棘满途

    除了利润丰厚的诱惑之外，国家对于房地产方面的税收政策还不是非常健全也是房地产企业“敢于”偷漏税的重要原因。

    国家税务总局近期出台了《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，试图对房地产企业偷漏税行为进行遏制。《通知》中规定，房地产企业采取预售方式销售产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得税，统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计收入的利润率不低于15％。按照这一规定，房地产企业再想通过有意无意延迟项目决算期，利用账面上的亏本来躲避税收这条路似乎已经行不通了。

    事情没有那么简单。南京市税务局有关人士介绍，很多房地产开发企业与政府都有或多或少的联系，有一位房地产开发商曾经向他们稽查人员抱怨：“以前，政府的主要领导曾经向我保证，只要我把路修好了，他就会给我优惠政策，现在，土地都市场化了，这位领导的诺言也就无法兑现，这样的损失谁来补偿？我只有通过少缴点税来平衡一下心理。”对此，税务部门的人也只能表示无奈。看来，光靠完善国家的税收政策来规范房地产企业的税收秩序还远远不够。

    南京地税局官员说，房地产开发企业的税收征管状况的根本好转有赖于征纳双方和相关部门的共同努力，提高纳税遵从度和执法力度，决不能陷入年年检查年年补、查补收入创新高的怪圈。

    南京房地产企业缴税六大问题：

    1．一些房地产企业在扣缴个人所得税时普遍都存在少计计税收入的问题；

    2．预收款不缴税或延迟申报纳税；

    3．房地产企业项目连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，导致成本难以理清，企业所得税应纳税所得额难以确定；

    4．房地产企业对合作建房政策把握不准；

    5．对土地增值税和印花税普遍不够重视；

    6．一些房地产企业缴税时能拖就拖，欠着不缴。