谁操控了京城地产？（上篇）

           2002年6月的北京市政府办公厅33号令尽管郑重宣布，停止经营性项目国有土地使用权协议出让，但却留下了魔鬼的“脚趾头”――5个巨大的漏洞，使数千家开发商围绕着获取土地激烈竞争，业界称为一场改革前夜的圈地运动。

　　据统计，在33号令后政府突击批出的土地，至少可以保证北京未来5年左右时间的土地供应。与此相应，当期通过公开交易上市的土地供应量却几乎可以忽略不计。一位业界人士称，“目前，北京三环以内基本已无地可圈，四环的地数量也很少了。”

　　在这种背景下，于今年2月出台的北京政府办公厅4号令，由于将北京的土地交易公开化，而被业界称为阳光方案，但是在这缕阳光出现之前，牺牲国家利益，成全开发商和土地持有者私利的交易方式，却在它即将告别历史舞台的前夜，被发挥到了极致

　　改革前夜：一亿平方米土地被谁圈走？

　　北京今年最重要的一项土地政策――4号文件，很可能是一项亡羊补牢的举措。

　　据有关部门的资料显示：大约1亿多平方米的土地在4号文件出台的改革前夜，被北京一些有特殊背景的大地产商圈走了。“实际数字可能比这还要大，”一位地产商这样说。

　　在这一亿多平方米协议出让土地的交易中，相关各方――政府，房地产商，被征地住户，买房市民，他们各自利益发生了怎样的增减变化？谁是交易中的最大获利者？谁又是交易成本的最终买单者？

    像北京很多消息灵通的地产投资顾问一样，君龙时代投资顾问有限公司总经理郭钧，在北京今年最重要的一项土地政策――《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定》(京政办发〔2004〕4号，简称4号文件)正式对外公布前的1天，就已经知道了其中的主要内容。

　　作为曾在万科、华远和华润等大地产公司担任要职的职业经理人，郭钧的判断是，这个文件的意义非同寻常。

　　协议出让土地的秘密

　　2004年2月4日，由北京市国土房管局、市发改委、市规划委、市建委、市监察局联合制定的4号文件规定：今后，除纯粹的危改项目外，绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地，等5类经营性用地，在办理国有土地使用权出让时，均须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行。

　　而1年半以前，北京市政府颁发的另一项与土地有关的政策――33号文件中，允许以上5类用地仍然可以通过协议“私下”出让。

　　协议转让土地，曾经是国有土地转让最主流的方式。它通常的运作程序是：开发商与土地使用权所有者(主要是北京市各区县下属的综合开发公司等)进行一对一的私下谈判，谈妥价格后，再与有关政府部门达成土地转让协议。

　　“这样一事一议的方式，给土地交易留下了很大的寻租空间。”首都经济贸易大学城市经济系房地产开发经营教研室主任邢爱平说，协议出让土地的过程都处在“暗箱”之中，没有一个公开竞价的过程，也没有形成价格的程序和规则――哪些土地可以协议转让、协议转让价格怎么确定，都没有明确的规定，其间的回旋余地就依靠谈判双方的技巧和交情。

　　因此，在规则不明，信息不公开的情况下，多数地产商选择了通过疏通拥有最终审批权的政府官员，“协议”到大大低于市场价格的土地。

　　“说白了，就是靠人情，讲关系。”马江说，他是北京一家中型房地产公司的项目经理。

　　SOHO中国的董事长潘石屹告诉记者，在4号令之前，大约90%的国有土地使用权的取得都是通过协议转让。

　　“4号文件将33号文件为土地协议出让留的几个口子基本堵上了，”郭钧说，“但这是一个亡羊补牢的文件。”

　　哪些人圈走了黄金地？

　　对那些渴望公开公平交易的北京房产商来说，2002年5月出台的11号令(《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》)曾是一道福祉，这份文件规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

　　然而，2002年6月底颁布的33号令，出人意料地又对5类土地网开一面。这个信号还使那些敏感的房地产商意识到，靠政策空隙发财的时间不多了，因此，2002年到2003年间，北京市出现了一轮协议出让土地的热潮。

　　据有关部门的统计资料显示，从33号令出台(2002年7月)到2002年10月，北京市协议出让和规划成熟的用地近9000万平方米，规划建设面积近1.3亿平方米。而之前十年时间(1992年～2002年)，北京土地出让总面积和规划建筑总面积分别只有9811.4万平方米和1.4亿平方米。短短4个月，北京批发的土地量就相当于10年的总量。这完全是一种突击的速度。

　　“实际数字可能比这还要大。”郭钧说。

　　北京市委研究室的研究人员胡睿宪对本刊分析说，这1亿多平方米土地可能分布在“地虫”(炒地皮的公司)和一些大的房地产企业手里，比如天鸿集团(北京市城乡建设委员会下属企业)、首创集团(北京市政府的下属企业)、珠江集团(与香港地产商合生创展合作，拥有异常雄厚的资金实力)。

　　这些企业或者是北京市属的国有企业，或者是跟政府关系比较密切的企业。

　　“以珠江集团为例，现在它手里随便一个项目就能达到一二千亩(666.6平方米/亩)，有的甚至五千亩，说明它的土地储备相当丰富。”胡睿宪说。

　　还有一些土地落在了“地虫”手里――这些公司本身并不开发房地产项目，完全靠炒地皮为生。据记者调查，其运作手段一般是：先注册一个项目公司，把土地放到这个项目公司里，然后再把这个公司转卖出去。

　　尤杰透露说，这些“地虫”大多是北京本地的企业，在政府相关部门有着“过硬”的关系，他们拿地比外地的地产商要容易得多。33号令出来后，这些人也加入了大肆圈地的行列。

　　“在土地交易完全公开化后，他们的优势就不复存在了。这可能也是他们最后的机会。”尤杰说。

　　据尤杰介绍，33号令后开发商争地的主要来源是：北京市城市危房改造的土地，其一直由各区政府或者危改办直接划拨；大型国有一级土地开发企业，一般直接或部分属于市或区所有，他们多年来积累了大量政府划拨土地，既可以自己开发，也可以外转给别人开发；近郊区县成立的20多个开发区，直接掌握着新征土地的转让权，近郊一些乡镇也允许房地产开发企业将集体土地征用后直接投入市场；随着城市总体规划的调整，大量占用黄金地段的老牌工业企业需要实施搬迁，这也成为大量划拨土地的重要来源；中央在京单位也拥有大量划拨土地，可以自行与开发商合作开发；城市建设产生大量绿化隔离带，各区也可自行规划开发。

　　这些地大多在33号令留下的5个口子范围之内。