谁操控了京城地产？（下篇）

　　协议出让土地损害了谁的利益？

　　协议出让的土地，出让金一般都远低于市场价。据国土资源部土地利用司资产处提供的数据，1999年，全国招标拍卖的土地面积只有1000万平方米，收到的土地价款114亿，平均1057元/平方米；而从1992年到1999年，全国出让土地面积30亿平方米，土地收入却仅有1000亿，单价只有130多元/平方米，前者是后者的8倍还多。

　　马江所在的北京一家中型房地产公司，规模不大，实力有限，但由于和“地主方”私交不错，就以协议出让的方式获得了北京北二环边的一块土地。“价格非常便宜，比一般拍卖要低30%左右。”马江说。

　　开发商支付给“地主方”的出让金和各项费用，也是补偿给被征地住户的资金来源。“出让金的低廉，决定了被征地的住户获得的补偿也相应走低。”首都经济贸易大学城市经济系房地产经营管理教研室主任邢亚平说，比如绿化隔离带通常在农村，土地使用权的所有者是农民。他们的土地被协议出让后，失去了生存的资源却仅获得微薄的补偿。

　　协议出让土地的方式，也将市面上的房产商分为两类：一类是有行政资源却没有资本实力的“大地主”；一类是有开发实力却取地无门的“资本家”。这些握有大量资产却取地无门的房产商，在协议出让土地年代陷入了无米为炊的困境。

　　“我们2001年就有进军北京的计划，但当年未能实施，因为我们拿不到地。”富力(北京)地产开发有限公司总经理吕劲告诉中国《新闻周刊》。富力集团是广州的地产大鳄，在它准备首次“北伐”的时候，协议出让土地的方式正甚嚣尘上。

　　“地不在政府手里，已经批到各个地主方。而协议出让的信息并不公开，不知道找谁才能拿到地。”吕劲说。

　　直到2002年春天，地处双井桥的五家工厂捆绑招标，富力集团才以31亿的价格竞得这块48万平方米的土地，这是他们在北京市场上拿到的第一个项目。“如果这块地仍然沿用协议出让的方式，虽然报价更低，但我们可能就拿不到。”吕劲说。

　　而走南闯北，无往不利的万科集团，也在北京市场上栽了跟头。

　　“万科在北京市场上一直处于蛰伏状态。它开发的楼盘，地段均不是很好。”虎杰投资的首席分析师张寅说。

　　万科在北京的第一个楼盘落址城郊顺义，距离市区尚有20多公里。其后开发的万科星园，也是从本地房产大腕――北辰集团手中购得的二手地皮，这导致万科在北京做的地产项目比同地区其他项目售价高出约1000元／平方米。多出的房价，除了包含万科的品牌价值外，拿不到一手土地致使土地成本高是一个重要原因。

　　对此，北京万科企业有限公司的高层曾叹息：“北京市场的地不好拿，情况太复杂。”

　　在有实力的开发商为无米下锅发愁的时候，很多不具有开发资质，但拥有行政资源的房产商却靠炒卖地皮春风得意。

　　“很多地段，等转手到真正愿意开发项目的房产商手中时，已经到了不能再炒的地步。”邢亚平说。

　　据了解，地处北二环的一块工业用地，最初协议转让给香港一家地产公司。但这个公司并没有做项目的诚意和实力，碍于“两年以内不开发，政府将收回土地”的禁令，又将土地出让给一个发展公司。历经多次转卖，最后这片地投入开发时，地价已经有了天壤之别，“估计一平方米大概涨了一千多。”马江说。

　　虽然决定房价的因素多元，但土地成本是其中非常重要的一块，吕劲认为“至少占到40%。”

　　多次转手炒高的土地成本，将成为房产商确定楼盘价格的重要参考，增加了房价上涨的概率。“最终，炒高的土地成本还是会由终端消费者来承担。”马江说。

　　亡羊补牢还是于事无补？

　　作为土地的所有者，大量以协议方式廉价出让的土地，也让政府利益蒙受损失。单从沈阳马向东一案，便可看到土地协议对财政的重创。

　　据媒体公开报道，马向东当政时期，比沈阳规模略小的大连，土地交易的收入约100多亿，而沈阳仅区区10多亿。财政收入巨额落差的表象之下，是国家财产的大量流失。

　　同时，大量利用关系“空手套白狼”的房产商进入市场后，以地换钱也是他们牟取暴利的渠道之一。据邢亚平介绍，现在房地产开发中的各路资金，如地产商自备资金、施工企业的工程承包资金和购房者的预付资金，有很大一部分都是来自于银行贷款。在这种情况下，一旦土地炒作价格超过了极限，无法支撑下去的“烂尾楼”和卖不出去的“空置楼”就会随之产生，金融风险由此加剧。

　　2月11日出台的4号令(《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》)，封堵了所有协议出让土地的渠道，似乎切断了土地交易中利用行政资源暗箱操作的根源。但邢亚平告诉记者：“目前，北京三环以内基本已无地可圈，四环的地数量也很少了。”

　　这让人不得不质疑四号令的真实作用有多大？到底是一个亡羊补牢的措施，还是一个于事无补的姿态？

　　北京4号令因为将北京的土地交易公开化，而被业界称为阳光方案，但是在这缕阳光出现之前，这种牺牲国家利益，成全开发商和土地持有者私立的交易方式，却在它即将告别历史舞台的前夜，被发挥到了极致。