2003国家政策回顾点评

《2003年货币政策执行报告》
        2003年2月20日，中国人民银行发布了《2003年货币政策执行报告，报告声称：考虑到当前扩大内需、拉动经济增长、住宅业是新的经济增长点等情况，房地产信贷政策应采取“软着陆”的办法，金融机构即要支持房地产发展，又要防止引发房地产泡沫。
       点评：国家继“1993年地产泡沫”后首次在政府报告中透露“我国某些地区房地产出现非理性发展势头”，即发出了警告也预示着政府对地产行业的关注已注重起来。

《关于商品房买卖纠纷的新司法解释》
        2003年6月1日，最高人民法院《关于商品房买卖纠纷的新司法解释》出台。该《解释》共有28条，它对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房面积误差认定、房产证的办理时间、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款等方面如何具体适用法律作出了更加明确、具体的规定。其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。
        点评：高院司法解释给连年增加的房地产合同纠纷的解决带来了希望，非常具有实践操作性，但说明了国家已经开始着手“干预”房地产行业。

《关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》
        2003年6月13日，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》（即“121文件”）发布；文件主要对房地产开发各阶段的“资金链”做出了相关规定，直击各开发商的“软肋”：加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；严格控制土地储备贷款的发放；规范建筑施工企业流动资金贷款用途；加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；强化个人商业用房贷款管理；充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；加强个人住房公积金委托贷款业务的管理等。
        点评：过热的投资使房地产业成为了一大高危产业，地产泡沫破灭使银行身陷泥淖，将导致金融业的巨大风险。金融危机已有前车之鉴，中国不能再次步入后尘。

《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》
        2003年7月18日，国务院办公厅紧急颁布《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》的令牌，掀起了全国清理整顿开发区的风暴。通知称：一律暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区、高新技术产业开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区），国家级开发区确需扩建的，须报国务院审批。
        点评：在政策和体制上还存在不利于保护耕地和严肃执法的深层次问题上，国家这次是真正的遏止了一些地方片面追求经济增长而盲目批用土地的冲动。

《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》
        2003年7月30日，国务院办公厅再次颁布《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》，通知明确了清查的内容，内容包括开发区的名称、数量、批准机关、批准时间和批准规划面积；当前规划面积、征地面积、出让面积、收取出让金总额和已建成面积；选址和建设用地是否符合土地利用总体规划和城镇体系规划、城市总体规划，农用地转用、土地征用和土地供应是否符合法定程序；各类开发区招商引资项目和规模、国内生产总值、现有优惠政策、税收等内容。
        点评：建设客观上必须占用一定数量的耕地，甚至是良田好地，但“建设”与“吃饭”的矛盾突出，又加之“占一补一”的国家政策很难落实国家。因此，国家不得不“下令通知”。

《协议出让国有土地使用权规定》
        2003年8月1日，国土资源部开始实施《协议出让国有土地使用权规定》。规定协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则；以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价；协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％，低于最低价时国有土地使用权不得出让。
       点评：《规定》的实施有望打破具有中国特色“桌上桌下”“关起门来协议”的现象。

《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
        2003年9月1日，国务院发出了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文”），通知共分为提高认识，明确指导思想；完善供应政策，调整供应结构；改革住房制度，健全市场体系；发展住房信贷，强化管理服务；改进规划管理，调控土地供应；加强市场监管，整顿市场秩序等六部分。通知明确提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，并且认为全国房地产市场的发展是健康的。
        点评：在经历了“空手套白狼”“暴利”……一系列“歧视”之后，这一“利润丰厚”的房地产业终于成为了“国家的亲儿子”，让开发商可喜可悲。

新《物业管理条例》
        2003年9月1日，新的《物业管理条例》开始实施，《条例》对前期物业、物业交接、物业公司权力限制、业主委员会与业主大会的关系等方面做出了规定，进一步规范了物业管理活动，更好地维护了业主和物业公司的合法权益，条例还首次明确了物业管理部门、业主委员会及相关部门相应的权利、义务和法律责任。
        点评：“物业公司不肯承认自己的服务对象――业主是上帝”这一非常奇怪的现象一去不复返，但愿物业公司能在今后的管理中找到自己的真正角色。

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
        2003年9月1日，建设部颁发了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。办法规定：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，前期物业管理可采用公开招标和邀请招标选聘具有相应资质的前期物业管理企业，且当在公共媒介上发布招标公告；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业；通过招标投标方式选择物业管理企业的，新建现售商品房项目应当在现房销售前30日完成；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
        点评：市场经济“双向选择”的又一体现，物业管理改革的又一里程。

《物业服务收费管理办法》
        2003年11月13日，国家发展和改革委员会同建设部联合发布了《物业服务收费管理办法》，办法规定：物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。同时规定物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
        点评：好马配好鞍。物业管理纠纷的最终焦点集中在收费上，所以，新的物管条例不能没有新的物业收费办法。

《城市房屋拆迁估价指导意见》
　　2003年12月1日，建设部制定发布了《城市房屋拆迁估价指导意见》。意见规定：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费和被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额；拆迁估价由具有房地产价格评估资格的机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。同时还规定，评估结果必须公示7日；《意见》将于2004年1月1日实施，而此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁估价不适用本意见。
        点评：价格补偿引发矛盾，补偿金额形成焦点。以后实行“阳光操作”“终身负责”的拆迁制度，希望能够消除暴力拆迁、黑道拆迁的现象。