聚焦中国四大城市“富人区” ――广州

  广州　新豪宅挑战二沙岛富人区 

    在二沙岛上用于商业房地产开发的最后一块土地再次建起豪宅以后，最新的消息是，二沙岛现存的一手货量将不会超过50个单位。记者对二沙岛楼盘进行粗略调查，各个销售部要么宣布“封盘”，要么宣称正在对余货进行“清盘”，要么“只租不售”。

    与二沙岛一贯清淡的场面相比，广州城里城外四处开花的豪宅楼盘已经逐渐勾勒出一个个新的富人区轮廓。“我如果不在豪宅里，就在去豪宅的路上……如果不在去豪宅的路上，就在豪宅的销售现场……如果不在豪宅的销售现场，就在去另一个豪宅的路上……”一位地产人士套用一句时髦的流行语来形容当前广州豪宅市场此起彼伏的热闹场面。

    在二沙岛之后，广州还有下一个万人景仰的富人区吗？

    富豪的二沙岛之梦

    大名鼎鼎的广州二沙岛，不仅在地产界，更重要的是在整个华南地区乃至包括港澳台地区在内，已经成为富人区的一个标签。造就二沙岛显赫声名的第一支力量是外籍人士―――早年于二沙岛开发初期，国外领事馆的外交人员和众多外资机构人员，纷纷选择了当时还不被市场看好的这个位于珠江中心、被江水环绕的小岛。业界流传这样一个故事：某国外交人员最初享受政府津贴租住二沙岛别墅，后来在这里买了一套自己的物业，在高额租金回报的诱惑下，他又购买了一套并介绍更多的外国商人租赁或购买二沙岛物业……如此循环，他一不小心竟将理财生意做大了，几乎成了二沙岛楼盘老板的销售经纪……

    现居二沙岛的广州地产商人吴小姐，行事低调。她告诉记者：“住在二沙岛，有一种很特别的感觉。”尽管现在二沙岛豪宅的房价比起高峰期下跌了不少，但是对于当初搬家的决定没有丝毫的后悔。吴小姐是在新世界花园别墅的价格即将上升到每平方米4.5万元天价之前购买的，经历了房价的一路飙升和长时间的逐步下滑。确如吴小姐所言，五年多来二沙岛豪宅的每一次价格波动，就像浮动在天空中的云团，更多的是让房屋外面的人感觉到了阵阵凉意，而在二沙岛的业主们却依然如故。“你要知道，住在二沙岛的人基本上不会太在意价格，没有实力的人是不会来这里的。”

    二沙岛富豪们的低调和内敛，与二沙岛豪宅显赫的声名相得益彰，映衬出一种令广州政、商界人士向往的神秘感，造就了一代广州富豪的二沙岛之梦。

    根据记者的调查，当前二沙岛在售的五个楼盘包括宏城花园别墅、新世界棕榈园、花城苑、金亚花园和“老牌贵族”新世界花园别墅，产品形态从“天人合一”的独立别墅，发展到联排复式豪华单位，再发展到低密度的花园洋房，在

    户型设计方面具有极大的差异性，室内外环境的营造同样差异极大而无不极尽奢华。经过一番简单的比较发现，各个楼盘最统一的特征就是：售价不低于300万元一套―――这是由最小单位超过200平方米和最低1.5万元单价相乘而得出的最低价格，而最贵的一套独立单位，价格超过5000万元。根据广州市的城市规划，早在两年前二沙岛用于商品房开发的土地就已经全部进入地产市场。一位业内人士预测，过了2003年底到2004年春节的这个销售季节，最迟到2004年秋季，二沙岛楼盘发展商的销售将全面退出一手市场。他进一步判断，二沙岛豪宅的二手市场有很大潜力。

    在二沙岛物业销售市场之外，另一个令人关注的豪宅项目岭南会只租不售，用实力和大家一起扛住二沙岛豪宅高傲的身价。2003年8月，操作岭南会“只租不售”的幕后人物，家族企业老板景艺杰走到了地产界的前台，不过这次不是二沙岛项目，是另一个新的豪宅：凯旋会。

    广州豪宅的最新定价？

    凯旋会是目前华南地区最高的纯住宅超高层建筑，由52层、48层和6层三个单体组合而成。这个楼盘处于广州两个富人集中的区域珠江新城和二沙岛的中间地带，面临一线江景，视野开阔，按照极其奢华的标准开发建设。毫无疑问，销售目标为广州富豪中的佼佼者。

    2003年8月凯旋会顺利封顶的消息传出以后，广州房地产界对于这个楼盘价格的猜测就开始了。经过多方打探，记者终于从该楼盘销售总监邓运强口中证实，将于年底开盘销售的凯旋会定价范围在9000元／平方米到35000元／平方米之间。按照这个定价标准，被邓运强称为凯旋会“豪宅中的豪宅”的顶级单位，即顶层单位面积大约600平方米的住宅，一套单价将超过2000万元！

    邓运强称最终的定价要到开盘时再确定。由于将采取一对一的高级销售经理预约看房制度，凯旋会最终的销售价格将可能成为永远的秘密。在谈到怎样为凯旋会的248套单位寻找买家时，邓运强再次爆出最新内幕：令原来以国际化销售为主要方向的发展商始料不及的是，刚刚结束不久的广交会，期间来自广州之外的内地买家已经订购了数套豪华单位。

    坐在在花园酒店的咖啡厅里，记者突然感到，二沙岛的豪宅时代可能正在面临挑战。凯旋会以192米华南住宅第一高楼再攀定价高峰的背后，一个挑战二沙岛富人区的大戏悄然揭幕。

    越过豪宅的战场

    透过纷繁的竞争表面，是广州豪宅市场的山水之争。

    市场分析人士认为，广州有四个类型的豪宅市场。第一类是处于天河北中心商务区的高层豪宅，以最繁华最优越的城市中心地理位置取胜，称为地段豪宅；第二类是以景观为价值取向的豪宅，包括二沙岛和滨江东被珠江两岸绚丽景观包围的豪宅群体；第三类是以美轮美奂的住宅产品取胜的豪宅，最著名的是星河湾，在布局、结构、立面、造型方面做出了十分考究的极致产品，称为产品豪宅；而在众多形态的豪宅中，有一种形态是因楼盘所拥有和营造的生态环境所成，或者在生态景观环境方面也营造十分出色，称为第四类生态豪宅。在这个类型中，广州东北部的汇景新城和南部番禺区的锦绣香江花园，与老牌豪宅白云堡一起形成三大生态豪宅盘品牌项目。

    广州豪宅的另一场豪华竞争，是集合了众多楼盘的区域板块之争。

    自从星河湾“打响了华南板块的第一枪”后，处于同一个区域的南国奥园、丽江花园、锦绣香江、华南碧桂园等项目集结成为最著名的华南板块豪华阵容。现在，一个与之对应的南湖板块，同样集结了颐和山庄、江南世家、白云堡豪苑、雅居乐南湖半岛花园等楼盘。在该板块中，桐林美墅馆别墅卖到2.5万元／平方米，似乎已经勾画出一个新富人区。

    在山水之争和板块之争后，最新的竞争是广州豪宅市场的稀缺性资源之争。

    今年下半年以来，住宅总量超过2000套的凯旋新世界楼盘以9000元到1.5万元每平方米的价格开盘，将广州楼市的眼光重新聚焦在珠江新城板块的豪华团队上。广告语为“珠江新城正中心”的凯旋新世界楼盘，强调的是“对众多稀缺性资源的占有。”营销经理何关培认为，无论如何，城市中心是一个楼盘竞争的最强有力的优势，包括对城市自然资源和政府行政资源、城市配套资源的占有。在广州，资源稀缺性楼盘主要分布在滨江路、二沙岛、南湖周边及天河中心区，这些区域的楼盘无论开盘价还是公开销售价，均摆出“舍我其谁”的架势。

    看来，广州其它区域要重现二沙岛富人区的光芒，需要时间来印证。

    对广州豪宅市场观察良久的寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，广州豪宅过度细分的市场定位，在推动楼盘质素提升的同时，已经不可能再出现如二沙岛一样的顶级巨富聚居的“真正富人区”了。主张豪宅应采取“以租带售”策略的韩预测，在未来，广州富豪有可能找不到自己最满意的豪宅。