聚焦中国四大城市“富人区” ――上海

        上海　富人区的张狂迷梦

    在戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司总经理张国正的眼里，上海的富人区有新旧之分。张把虹桥古北区称为“旧富人区”，把佘山称为“新富人区”。但对于新旧富人区的划分，他并没有偏袒或歧视于哪一方的意思。“这两块富人区只是形成的过程和时间不同而已。”

    “富人区代表了上海乃至中国经济建设的形象与成就，是上海的城市名片。”张国正这样认为。

    “旧富人区”等待升级

    他向记者解释，现在来看，古北富人区基本上已经成熟，因为它的形成时间比较长。由于邻近虹桥国际机场，对“外”交通方便，港台的一些地产商在上世纪90年代初有关土地批租政策出台后便建造了第一批外销房。每月动辄四五千美元的租金即使在现在看来也足够富人的标准。境外人士首先看中了这一块地方，尤其是境外的一些跨国公司的高级管理人员。这逐渐使得古北具有了国际化生活氛围。后来一些名流如影视明星林忆莲、赵薇、胡慧中、江珊等也纷纷在此定居。另外，国内的一些有钱的企业主也大量涌来购房置业。

    因此，古北富人区是随着时间的推移逐渐发展、成熟起来的，其背后有市政、环境、人文等多种综合因素，而不是规划的结果。但这里的豪宅并不仅仅是上千万元的别墅，还有一些豪华公寓，住宅结构相当多元化。

    总结虹桥古北富人区的形成轨迹，张国正的看法是，不是造一幢两幢豪宅就能形成富人区，每个富人区都有自己的品质和标准。它不是简单的地域分隔，还有许多社会、文化内涵的长期积累。

    另外，舒适的居住环境、高档齐全的社区配套设施以及便捷顺畅的交通条件也是成就富人区所必不可少的要求。有了这些硬件条件，再加上完善的物业管理服务，才能建设出具有个性和代表城市特征的富人区。很长时间以来，虹桥古北一直演绎着上海富人区的角色。

    在古北，尽管有关“富人区”的话题显得更加谨慎而敏感，不过，精明的地产商们却日益看好这一地块，纷纷倾注巨资。目前，和记黄埔、中华企业、强生集团、虹康房产、古北集团等知名开发商一并进入该区域进行大规模的豪宅开发。

    不过，有上海本地的开发商认为，如今的古北商业开发过多，档次太低，豪宅之间已经被宽阔的道路分割，缺少一个富人区必需的“私密性”。

    张国正还认为，“富人区”首先必须具备优越的地理位置，拥有绝佳的自然景观，这从所有富人区的名称中就不难理解。如商贾富豪云集的日本东京湾、香港浅水湾，美国纽约长岛、比弗利山、西雅图华盛顿湖、悉尼玫瑰湾等。从这个方面来说，作为上海的富人区，古北还有待进一步升级。

    上海速度制造“新富人区”

    日前，一则轰动沪上的消息在业内广为流传。被张国正称为“新富人区”的佘山脚下的两幢占据独特地理位置的别墅“皇家花园”和“天邻别墅”将要被推倒重建。

    据记者了解，这两幢别墅与大名鼎鼎的“上海紫园”相邻。“上海紫园”曾于2002年4月份以单栋售价1.3亿元响彻大江南北。

    据了解，“皇家花园”是佘山脚下第一个高档别墅开发项目，开发于1992年。2000年因某种原因，“皇家花园”被另外一个开发商接手。可靠消息称，在被拆掉之前，“皇家花园”项目已经建成了16栋别墅，外加3栋公寓楼和一个会所。每栋别墅售价均在200万到300万左右，在本地颇有名气。

    而“天邻别墅”项目规划总共建造近100栋别墅，已经销售和预订的就达50多栋。据该项目的一位销售人员说，一个多月前，他正在与客户商谈购房事宜时，上级就来电通知，让他们停止一切购房洽谈。后来他才知道，“天邻别墅”项目的开发商上海众优置业有限公司已经把该地块转让给了中凯置业集团。

    现在，“皇家花园”整个基地上只剩下2栋原来的别墅，一栋做现场办公用，一栋已废弃。其它的别墅则已经被拆得荡然无存；“天邻别墅”也难逃被拆除的命运。该别墅的一位现场销售人员说：“我们的别墅马上要全部拆掉了，现在不再销售了。”

    一般情况下，除非严重的质量问题被责令拆除，开发商是不会轻易主动拆除新建楼盘的，况且是“皇家花园”和“天邻别墅”这样的高档别墅呢？

    记者在采访中得到的准确答案是，开发商拆除这两幢好端端的别墅的原因是“它们档次太低，和佘山的地理位置及‘高级富人区’的定位不太匹配”，所以要“拆了后准备参照‘上海紫园’建造更豪华的顶级别墅”。而且，它们将来的价格都不会低于上千万元。

    佘山有“何德何能”值得这么多开发商趋之若鹜呢？有资料表明，佘山是上海唯一的山林地区，为浙江天目山的余脉，以风光秀丽著称。早在8年前，国务院就批准成立了上海佘山国家旅游度假区。规划总面积达64.08公里，首期开发的核心面积达10.88平方公里。

    据悉，位于佘山核心区的地块已全面开发，土地一级市场已无地可供，只能高价转手而得。“天邻别墅”地块就是中凯置业集团从上海众优置业有限公司手中高价收购而来的。

    按照以往的经验，富人区的形成都是经过几十年甚至上百年才逐步发展完美起来的。但佘山富人区的开发却形成了少有的“上海速度”。“佘山的富人区是从零开始打造出来的，尽管还只是一个概念性的富人区，但它具有打造世界级富人区的潜力。”张国正说。

    “中国首个世界级富人区”

    上海争创第一的心态并不比其他城市弱，比如建“中国首个世界级富人区”。

    “上海要吸引全世界的投资，就必须有像美国长岛这样的豪华居住区，只有向外来投资者提供好的生活品质，上海才更有吸引力。”说这话的就是记者上面提到的“上海紫园”的开发商、立誓要打造“中国首个世界级富人区”的嘉城兆业房地产有限公司董事局主席、总裁高家仁。自去年“上海紫园”一炮打响后，高把全部的精力放在了这个项目的开发上。

    据了解，高倾心打造的“上海紫园”项目目前已经建成了11栋别墅，首批20栋将于今年年底竣工。而这20栋别墅中，根据客户要求量身定做的超亿元别墅已经卖出了2栋。

    高家仁向外界宣称，超豪华别墅在上海还非常稀少，而建造超豪华别墅，打造真正的富人区有助于提高上海城市的总体形象，有助于提高上海城市本身的品质。从根本上说，城市“富人区”的出现是一个城市走向发达和成熟的标志。

    打造超级豪华别墅，高还有一个听起来很冠冕的理由：要真正成为一个现代化的大都市，长期居住的外籍人士比例应该超过15％，相对于这个标准来说，在上海长期居住的外籍人士的比例还很低，目前只有50万人左右。因此，上海要达到这个标准还需要一个过程。从房地产业的角度来说，上海要吸引外籍人士居住，首先要跟上国外先进的房地产建造，有真正的世界级豪宅。

    据透露，专为国内外富豪、超级富豪建造的大型豪宅区“上海紫园”占地面积近4000亩，分两期建成，其中一期占地1300亩，二期占地2500亩，平均每户占地8亩左右，最大的则达到20亩。这些款式各异的独立别墅大概要建成160多栋，每栋售价在1500多万元至亿元之间。而嘉城兆业在“上海紫园”上的投资已经达到了20多亿元。

    张国正则表示，总体来说，上海高端房产市场占总量比重不大，而作为高端市场中的豪宅极品，千万元以上的豪宅数量相对来说更是比较稀少。而随着经济的发展，商场上成功人士在不断增多，普通的高档物业已经不能满足这些人群的要求，因此，顶端的高档房产市场前景被看好。

    据介绍，目前，佘山脚下的顶级豪宅开发已经风起云涌，并吸引了包括甲骨文公司在内的美国顶级企业的注意，美国硅谷排位前10名的成功人士、国内某著名网站CEO、香港的几个富豪都已经做了预定。

    “佘山具有发展和形成富人区的条件，但现在还没有形成真正的富人区。”张国正说。他同时认为，“皇家花园”和“天邻别墅”被推倒重建“完全在情理之中”，因为开发商“可能看中的是顶级别墅的赢利前景，虽然拆掉了要付出很大的成本，甚至要赔偿给原来的订户不少损失，但只要开发商认为值，认为有钱赚，他就会做出这样的选择。”