聚焦中国四大城市“富人区” ――深圳

        深圳　富人区的山水情结

    身着牛仔白衫，头发利索地扎在脑后的吴贞，看起来更像是写字楼里的文职女性，给人的感觉充其量不过是个都市小白领。然而这个弱女子在京、沪、深有7家大型服装店，个人资产接近9位数。像大多数的深圳富人一样，吴对于自己的财富从不张扬。深圳的富人没有将自己囿于少数人的圈子，他们的工作通常很繁忙，他们更像硅谷里的富豪，不张扬，但“心里很踏实”。

    吴1980年代中期来到深圳，属于深圳的第一批创业者，其父在云南也是当地有名的富商。吴90年代中期在炙手可热的银湖买了一套400多平方米的别墅，68万美金（约合人民币565万）。吴前年搬出了银湖别墅，她说这里的别墅“太大，太安静，一个人呆着可以听得见自己的心跳，有些可怕”。

    银湖别墅的成功为深圳带来了第二轮别墅开发热潮，之后大小南山、梅沙等倚山傍海的区域出现了成片的别墅群。银湖别墅价格因此有走低的趋势，吴贞说她的别墅目前大概只值200万，虽然如此，银湖别墅区仍然是深圳最著名的富人区。

    早期富人钟情山景别墅

    银湖别墅区是深圳最早的富人区，银湖别墅的价位按照地段、朝向等因素，价格每平方米8000～15000元。购买银湖别墅的人群大都是深圳第一批创业热潮中靠贸易、建材发家的潮州人，出没于银湖的车子通常是宝马、奔驰，这些车往往挂着深港两地的牌照，穿梭两地是这一区域富人生活的一部分。银湖还有中国脑库等智力机构，不少商界名流、高级知识分子也选择在银湖安家。

    银湖别墅区三面环山，山谷中有金银二湖，湖前有金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄，后有田园居、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅，由内而外连成一片，成为深圳别墅物业最为集中的地区。最贵的两个别墅区是田园居和国际会议中心。深圳最昂贵的别墅和最神秘的业主，使银湖成为深圳当之无愧的富人区，至今仍旧以其独特魅力吸引着各路富豪。

    银湖别墅总体来说属于商务别墅，驻有许多公司和商务会所，商业氛围浓郁。银湖别墅容积率偏高，空间比较狭小，配套也不够齐全，且其入口处环境较差，但由于其属于早期开发，并填补了深圳早期别墅开发的空白，因此市场反应良好。银湖经过90年代初的开发，目前可供利用的土地已所剩无几，加之政策限制，该区域发展空间已很狭小。

    蛇口别墅是银湖别墅之后最成功的富人区，蛇口的别墅基本属于家居型别墅，此片区别墅的显著特点是有相对独立的地理位置，适合居住。

    西靠大小南山、东望深圳湾，蛇口的地理位置一流，整个区域配套齐全，形成了自身独特的氛围。1985年至1996年，分10年10期开发的188栋鲸山别墅，是深圳规模最大、开发周期最长、环境及配套优越的外籍人士聚居地，鲸山别墅的出现，使蛇口逐渐成为新兴富人集结地，但是只租不卖的政策局限了其影响力。

    蛇口的半山别墅购买主体为外籍人士和企业主。招商地产在开发半山别墅之前，本没有想到半山会有今天的地位，半山别墅业已成为深圳最有名的新兴富人区。半山别墅占地7.8万平方米，建成之初，最便宜的一套别墅价格只卖到300多万。令招商地产意外的是，半山别墅推出市场一段时间后异常火爆，之后的情况是供不应求，此别墅区高峰期一套别墅的价格竟然卖到1800万。本报记者一位深圳朋友前不久还略带遗憾地说，当初一犹豫没有买这里的别墅，否则现在至少也已翻番。

    除半山别墅之外，月亮湾别墅、龟山别墅、齐明别墅都在此区域，掩映于苍翠的山色中，蛇口的别墅集群效应已经使蛇口富人区的概念深入人心。

    新兴富人追逐水景别墅

    深圳关内可开发的山景资源已经不多，而关外别墅市场由于二线关的存在构成无法逾越的瓶颈，撤关之前不可能有太好的作为，在这种背景之下，海景、湖景别墅豪宅逐渐成为深圳新兴富人的首选。

    综观世界富人区，除了有唯美的建筑群、优雅的环境、富裕的人群之外，大多都是沿水岸的带状居住区。几个世界著名的富人区都与海岸相连，而且几乎都是一个呈带状蜿蜒起伏的海湾，如日本的东京湾、香港浅水湾、悉尼玫瑰湾等。

    如果按照这个标准，深圳的盐田完全符合开发条件。盐田有深圳真正的海景和山景的组合，小梅沙别墅区已经是深圳的顶级富人区，深圳几大地产商乃至香港地产商目前在这里都有投资。该区域已成为新兴富人们钟情的旅游渡假休闲别墅群落。

    盐田第一个倚山海景别墅是由新世界开发的翠林别墅，中海也开始进驻这一片区。有消息人士透露，新世界已经在和政府接触，计划联合建立医院、学校等配套设施，实力地产商的进驻，将加快完善这一带的配套设施。

    如果环淡水景观不亚于海湾景观，则淡水湾会成为富人区的首选。随着深圳市政府对土地资源的限制性开发，深圳楼市可供利用的景观资源也在逐渐减少，加之政府对海湾物业的保护性开发策略，海景概念相对于湖景略显弱势，开发商不约而同看中了湖景这一都市中的碧玉，形成了楼市由东到西环湖开发的市场格局，湖景继山景海景之后，逐渐浮出水面，成为新兴富人们又一绝佳的选择。

    香蜜湖就是这样的地区。香蜜湖地带现在是深圳的中心区，由于交通便捷，各项设施齐备，新兴的富人有很大一部分都在这一区域购置物业，东海花园是这个地区有名的豪宅，当初借香港回归的有利时机脱颖而出，成为该片区第一个豪宅项目，售价达到14000～20000港币／平方米。

    深圳豪宅的价格与北京、上海相比，还没有达到与深圳人均GDP相对应的高度，这与深圳本身具有的特性相关。深圳是一个新兴移民城市，文化积淀还不够浓重，同时，深圳的流动人口远大于固定人口，归属感较淡，追逐湖景物业体现了一部分打算在深圳踏实做事的富人们试图建立某种归属感。

    “湖景物业成为市场热点从一个侧面反映了居住文化对置业者根深蒂固的影响，也体现了一部分深圳富人的归属感，湖景之所以大受市场追捧，源于人们的亲水本性、湖景的稀缺以及环境景观的实际需要。”地产界资深人士半求对本报记者说。

    除了以上提到的几个地区之外，深圳最为外界看好的新的富人区是红树湾填海区。由于集规划优势、海景资源优势、华侨城旅游区优势和深港西部通道优势于一身，这一地区将是近五年内深圳最具潜力的地区。业内人士估计，在未来10年，深圳东部海岸线会成为富人扎堆的地区，将是深圳最大的国际豪宅区。

    富人区空间巨大

    世界上一些著名富人区的形成过程，可以一窥富人区相似的发展轨迹：通常在城市里区位最好的地方，拥有绝佳的自然环境，一批当时上流社会的人士入住其中，他们的财富与修养使这个地区的配套设施和人文氛围日渐成熟，接着越来越多的上流社会富人被吸引过来，他们带来新的财富和文化，这些财富与文化在不断的融合中形成了这个地区独特的富人文化。

    每个富人区都有自己的特质和品位，它绝非简单的地域分隔，还有许多社会的、文化的内涵值得推敲：即富人区既要个性化，又要有人文内涵。

    占用大量公共资源，包括景观资源和人文资源，是富人区共同的特点。如北京的温榆湖别墅区，就有莱蒙湖等一批别墅豪宅坐落在此。富人区大多依山傍水而建，有些则直接建在城市公园，旅游区和景观带、高尔夫球场旁，有的城市甚至把国家风景区和景观带承包给发展商和投资商来开发住宅，大量的公共绿地和公共资源被某个人或某些人享有，少数人拥有多数人的资源，构成富人区的本质之一。