与上海相比，北京房地产的差距在哪里？

        北京和上海，同属于全国房价最高之列。但近几年的发展态势，北京却落后于上海了。这种落后，不仅仅是价格上的，事实上，主要也不是价格上的。北京比上海的落后，主要在于开发商的规模和品牌，在于产品的档次和质量，例如国外和香港的顶级地产商和投资基金，都纷纷选择上海作为进军中国地产市场的第一站。

        相比之下，北京就显得封闭和落寞。近日北京的开发商频频出面造势，试图提振北京楼市的气氛，为房价上涨创造舆论。前期北京市府4号令出台，知名地产商潘石屹借此造势，声称2004年房价一定涨，引来一片热炒。最近，又有凤凰城华润置地品牌总监朱华越、当代万国城（MOMA）副总经理姜鹏等人放言，北京经济的发展必然带来高档住宅购买力的提升，2004年北京的高端公寓价格肯定上涨，且要高于平均涨幅水平。因为高端产品是满足改善性需求的，而北京地产市场的改善需求量一直非常大。

        但仅仅涨价，就能拉近京、沪之间的差距吗？分析师对此不以为然，我们认为这些言论都不过是开发商自弹自唱罢了。北京的房地产市场与上海相比有着明显的差距。一是需求差距。上海的主流是商业投资需求，价格的上涨主要是靠来沪经商投资的外企和民营企业拉动。相比之下，北京的商业投资需求就少得多，主要的拉动力来自北京的政治中心、权力中心地位。从发展的眼光看，上海的需求是在上升中的，而北京的需求会逐渐下降；二是北京经济缺少对周边地区的辐射，很难拉动周边地区来京投资的欲望，而上海是长三角名符其实的龙头，辐射作用非常明显，刺激了周边地区的资金大量进入上海投资房地产。三是市场的开放程度，北京也比上海差得远。北京基本上就是几个大地产商关起门来自己玩儿，而上海却是开门迎客，吸引全世界的资金进入上海，甚至迫使上海本地的开发商都不得不向外发展。一个开放市场的活力，显然比封闭市场要强得多。长远来看，北京房地产的发展前景远不如上海。