3月政策面强音不断 无一不让房地产界震动

　　4号令余音未绝，来自政策面的一波波强音又接踵而至，无一不让地产界为之震动，蓄势而动的3月让人有点摸不清头绪。
 
　　关键词一：规划

　　近期最令人关注的大事无疑是《北京城市总体规划》修编工作正式启动，刚刚上任的北京市长王岐山为北京人勾勒出一幅令人振奋的蓝图。

　　为做好这次修编工作，北京市在去年组织中国城市规划设计研究院、北京城市规划设计研究院和清华大学等单位开展了《北京城市空间发展战略研究》，提出“两轴－两带－多中心”的城市空间新格局。“两轴”即北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴；“两带”是北起怀柔、密云，沿顺义、通州东南指向廊坊和天津的“东部发展带”，北京西部山区以及延庆、昌平等连线的“西部生态带”；“多中心”指在市区范围内建设不同的功能区和在“两带”上建设若干新城。北京将通过完善“两轴”，强化“东部发展带”，整合“西部生态带”，最终构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。以《北京城市空间发展战略研究》为主要依据，《北京城市总体规划》修编工作明确了4个重点内容：一是新城规划及功能布局调整，二是交通及基础设施规划，三是生态环境保护规划，四是历史文化名城保护规划。同时，还要做好城市安全问题和区域协调发展问题的研究。按照计划，北京将在今年年底前完成修编工作并上报国务院。

　　评点：新规划超越了北京市区“摊大饼”的旧有模式，着实令人称快。然而，修编刚刚启动，疑问依然众多，由此成为近日媒体焦点也属必然，本报也在本期D4～D5版对此进行了解读。

　　关键词二：房贷

　　中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，这是银监会成立以来发布的第一个针对行业贷款经营的指引，也是继去年央行121文件后，金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。

　　征求意见稿中指出，银行在发放个人房贷时应着重考察借款人的还款能力，并由此给出了明确的规定，买房人房产支出与收入的比例不能超过50％，计算公式为房产支出与收入比＝(本次贷款的月还款额＋月物业管理费)／月均收入。目前，该比例并没有统一的规定，各商业银行的惯例通常是70％。《指引》对个人资信的调查也做出了非常细致的规定，明确商业银行制定的个人住房贷款申请表应包括借款人基本情况、收支情况、资产表、现住房情况、购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素，与现行公积金贷款申请表十分相近，如此详细规范的调查是前所未有的。此外，银行不能仅凭借款人资料发放贷款，还要通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。

　　尽管目前国内诸多银行的房贷坏账大都控制在0．1％到0．2％之间，但业内公认，个人住房贷款的风险一般是在发放贷款后3至8年中逐步显现。而目前国内个人住房贷款余额中，80％是2000年以来发放的，即只有20％的贷款开始进入第三年。

　　评点：相见恨晚，《指引》在防范金融风险的同时对购房人也件好事，买房子还得理智；此外，《指引》还为大江南北的炒房军团设置了一道门槛，对规范市场也会有利。只不过，咱们国家还没有完善的个人资信制度，实施起来真的很难。

         关键词三：地质灾害

　　3月16日，市国土资源和房屋管理局公布了本市《地质灾害防治总体规划》。《规划》首次披露本市10个区域易发生地质灾害?总面积为9633平方公里。

　　据悉，北京地区的“突发性地质灾害易发区”主要分布在平谷区镇罗营，密云县墙子路、曹家路，怀柔区云蒙山、喇叭沟门，门头沟区清水河流域，房山区大洼尖，延庆县海坨山一带，总面积6551平方公里。主要地质灾害有泥石流、矿山地面塌陷、崩塌、滑坡。“缓变性地质灾害易发区”主要分布于平原地区的大兴区庞各庄－榆垡、朝阳区来广营、昌平区沙河－北七家、顺义区平各庄附近，总面积3082平方公里。主要地质灾害有地面沉降、地裂缝。

　　由于其中几个区域目前已经有诸多房地产项目正在开发或已经完成，这条消息近来在网上广为传播，对此，有开发商称“房地产商在以往的项目开发中都会有具体措施对地质问题进行防范与规避”。有专家称“对于平原地区，大面积的地面略微沉降不会造成什么问题”。

　　评点：看看血淋淋的事实：我国每年由地质灾害所带来的经济损失平均200亿～500亿元之间，伤亡在千人以上，造成的社会影响和间接损失更是难以估量！由此防治地质灾害在去年立了法，由此才有上述《条例》。也许“缓变性地质灾害易发区”目前不会对居住在那里的百姓造成威胁，但谁能保证未来缓变不会造成质变呢？

　　关键词四：暂停

　　本月上旬，国土资源部宣布，北京等26个城市因未在规定时间内按要求向国土资源部上报有关“建设用地”备案材料，这26个城市的建设用地审查报批将被暂停。

　　2003年12月8日，国土资源部下发了《关于进一步完善和严格执行建设用地备案制度的通知》。《通知》称，国土资源部决定对1999年至2003年12月31日期间，经国务院批准的城市分批次建设用地的供应情况进行一次全面核查，要求各有关城市分年度填写“城市分批次建设用地供应情况备案表”，在2004年1月15日前报至土地利用管理司。对未按时上报的城市，该城市建设用地的审查报批将被暂停。截至2004年2月底，报国务院批准城市分批次建设用地的84个城市中，上报备案的城市有58个，未备案的有北京等26个城市。按规定，北京等26个城市的建设用地的审查报批工作将被暂停。

　　对此，业内人士表示，由此可以看出有关部门对严肃土地秩序是动真格的了。北京审查报批工作被暂停，会导致很多项目的进度都有所拖延，没有动工的房地产开发项目将因此暂停。暂停的后果有一定滞后性，这也将影响到房价的走势。

　　此外，本月中旬，国土资源部又宣布已经查清首批共5起土地违法案，并透露了对涉案的山东、江西、天津、陕西等地的相关官员的处理情况。

　　评点：“动真格的了”?的确，一道道禁令之后，依然有一次次违规，为了我们的土地，一些暂时的损失算不了什么。

　　关键词五：满意指数

　　不久前，中国质量协会、全国用户委员会公布了2003年全国住宅用户满意度指数测评结果。我国住宅产业2003年用户满意指数为64，比上年有小幅提高，仍有很多不尽人意之处。测评结果显示，在各项质量的具体评价中，用户在工程质量方面，对住宅隔音和门窗质量满意度较低；在功能质量方面，对保温、隔热评价较低；在物业管理方面，对保洁情况较为认可，而对机动车停放管理、物业管理收费的合理性及其他服务仍不满意。

　　评点：64分，只是刚刚及格，谁愿意自己多年积蓄加操心费力换来的只是一个及格呢？市场竞争必然会让房屋质量逐渐改善，物业管理终于有法可依也必然会减少种种纠纷，希望“及格”能早日变“良好”。