深楼市供销两旺 地产商“日子”未必好过

     与京、沪、穗鼎足而立的深圳房地产市场历来是业内关注的焦点，今年这一市场的走势如何？为此，记者专访了深圳中原地产总经理李耀智。深圳中原去年代理销售的楼面面积超过100万平方米，约占深圳市场10%的份额，李对当地楼市走势的判断，应该有一定代表性。   
   
          供需平稳增长销售量有望突破千万平方米    
   
         深圳近两年一手楼市场可谓稳步发展，2002年住宅销售面积730万平方米，非住宅大约60多万平方米；李估计2003年深圳的住宅销售面积达到790万平方米，非住宅大约100万平方米，总销售面积大约900万平方米；至于今年，他预计会保持平稳增长的态势，住宅销售面积达到850万平方米以上，甚至达到900万平方米，非住宅销售基本维持在100万平方米的水平。     
    
           李耀智认为，预计今年销售量平稳增长到1000万平方米，主要有几个支持点：专家预计深圳GDP会继续保持超过13%的高增长，本地居民的人均收入比较高，深圳又是一个移民城市，本地需求旺盛；深圳房租比较贵，开发商顺势推出每套50万元以下的中低档住宅，并且提供零首期等优惠措施，工薪阶层觉得供房比买房更划算，纷纷入市买楼，成为带动楼市销量上升的主力；地铁即将完工和政府即将投入200亿元改善交通网络，扩大了城市的版图，为开发符合工薪阶层消费的住房创造了外部条件；CEPA的实行，加强了深港融合，同时香港楼市正在回升，刺激深圳楼市，尤其是关口物业；此外，一年4个房展会制造了很好的消费气氛。     
    
         在销售看好的前提下，供应量也会随即增加，但由于政府严格控制土地供应量和开发商自觉调节预售面积，供应量不会太过偏离需求量，预计全年的住宅供应量在850万Ⅻ1000万平方米之间，继续维持去年供需基本平衡的态势。     
        
   发展商战场前移到土地竞争         
        
        去年上半年万科以比起拍价4.5亿元高出115%的9.7亿元天价，吞下龙岗一块建筑面积43.7万平米的地块，楼面地价达2216元／平方米，创当时关外新高。但临近新历年岁末的时候，华侨城在深圳当年最后一次土地拍卖中创下了深圳市地价新记录：每平方米建筑面积的地价高达5400元。这块位于关外宝安区的土地适合建别墅、townhouse。     
        
         李耀智指出，深圳的楼市已经比较成熟，目前有点像香港，开发商在建楼、卖楼方面走向同质化，开发商之间的竞争已经前移到买地这个源头环节，2003年的土地成交价平均比起拍价高出40%～50%，就说明了这一点。由于政府会继续控制土地供应，今年的供应量按建筑面积算预计在800万平方米左右，而深圳目前有560多家开发商，开发商要在深圳立足就必须拿地，要拿地就必须竞争，所以每一块地都有很多开发商竞争，僧多粥少必然造成地价上涨。         
    
       成本上升楼价难升市场考验发展商     
        
       除土地成本上升外，受钢材、水泥等涨价20%～30%的影响，2003年建筑总成本已经上升了大约10%，信贷政策的调整，也使开发商的成本有所提高。今年开发商的总体成本承接去年底的高位且可能略有上升。不少开发商已放出风声要加价销售，并且基本一致预测今年楼价会上涨，一般预测是增长5%，高的甚至超过10%。     
    
        李耀智对此表示怀疑，首先是消费者能否支付得起并且愿意支付较高的楼价？因为目前支撑深圳近千万平方米年销售量的主力是广大工薪阶层，他们对楼价比较敏感。     
    
        其次是部分以前通过协议、以较低价格拿来的土地仍没有开发完，目前深圳的供应量中估计有20%的由这类土地提供的，并主要集中在中小开发商手里，面对激烈的竞争，这些开发商不敢追求较大的价格空间，反而追求销售速度，所以往往以低价冲击市场。     
        
        同样由于竞争激烈，不少开发商变相降价，比如送装修甚至家具，零首期甚至送10%的首期等，使得其他开发商不敢因为成本的上升而贸然提价。由于这种变相降价，也使得消费者对未来楼价能否稳定有顾虑，消费欲望受到一定程度的压抑。此外，深圳去年二手楼的交易量已经达到350万平方米，预计今年将达到400万平方米，而二手楼是现楼，且价格比一手楼便宜很多，会分流相当部分一手楼的客源。     
    
         因此，李耀智预计提升的成本很难转嫁给消费者，主要还得靠开发商自己来消化，消化不了的开发商只能被市场淘汰。     
        
         外来开发商只起点缀作用     
    
           近两年，在深圳本土的地产巨头纷纷向外拓展地盘的时候，外来的开发商也进入深圳一探深浅。目前，外来开发商开发的比较大的楼盘主要有：北京天鸿集团的安柏丽晶花园，建筑面积约10万平方米；保利集团在南山开发的12万平方米的保利城；台湾鼎太集团的风华花园也在南山，面积40多万平方米；上海来的开发商开发的丰泽湖项目大约20万平方米；富春东方开发的天琴湾别墅群建筑面积将近4万平方米，今年将要推出的东方尊峪建筑面积则高达26万平方米，这家公司是杭州钢铁集团在香港的窗口公司富春有限公司通过收购本地公司的模式建立的。     
    
           李耀智认为，外来开发商对深圳本地楼市影响不大。从目前的规模来看，他们的年供应量大约20万平方米左右，还不到总量的3%。由于外来者在深圳没有土地储备，而深圳的市场比较成熟，竞争激烈，这些外来者是从自己的全国布局来看深圳的，而全国的土地资源丰富，他们不可能全力、大规模进入深圳。最近几次土地拍卖，也有外来的发展商参与，但举手竞投的不多，即使举手也不太踊跃，基本拿不到地，说明他们进入深圳是试探性或策略性的，因为深圳这个市场很锻炼开发商，从中学到的经验有助于他们在其他地方的业务。（钟国栋）