理念篇：广州地产开发理念十大创新（1-2）

　　按超五星级标准兴建的凤凰城酒店拓展了住宅开发的一个全新领域，同时有助于地产品牌的树立与营造
　　2003年，广州房地产市场在价格平稳发展稳健的基础上，又迎来了一个更为辉煌的一年：不仅成交量交易额刷新纪录――广州市房管局权威数据显示：2003年全年广州十区房屋交易总量为1639万平方米，金额604亿元，更重要的是，在2003年内，广州楼市又涌现出一大批“明星”楼盘，作为广州房地产市场的“榜样”，他们在不断创新发展、积极开拓的同时，也以其创新开拓的全新理念极大地影响甚至引领着广州甚至整个中国房地产市场的发展方向与潮流。

　　创新理念之一　　会所配套向酒店经营“嬗变”

　　据报，广州楼盘小区会所90％以上亏损，楼盘会所成为“烧钱黑洞”。
　　经营的困境致使楼盘会所成为“烫手山芋”，成为广州诸多楼盘发展商“不能承受之重”。如何寻找一条扭亏为盈之路甚至转变广州房地产开发会所配套理念业已成为时下广州诸多房地产商的当务之急。
　　据悉，番禺某大型楼盘自开盘以来，用于建设会所和添置设施的资金累计已达3亿多元！而会所日常维护费用更是惊人，东风路一家占地数千平方米的楼盘的会所，里面设有西餐厅、中餐厅、健身房、游乐室等，每月维护费约在30～40万元之间，而天河某楼盘的大型会所，仅冷气费一项每月就得支出30多万元！加上设备维护费、服务人员工资等，这家会所每年花费在400万元以上。
　　与巨大的投入和昂高的维护费用形成鲜明对比的是，目前广州楼盘会所大都极为冷清，而一些楼盘设施更因长期无人消费使用而干脆弃置。在珠江新城和天河北的一些高档楼盘，大多数业主更喜欢在户外的草坪上走走坐坐，而会所内的咖啡厅、吧台、沐足室、游泳池、健身房等高档设施却少有人问津。天河北某楼盘会所，偌大的室内游泳池由于无人光顾干脆放干了水。
　　据了解，楼盘会所作为小区商业生活配套，目前在广州新建的楼盘小区中极为普遍。为了吸引购房者，各地产开发商往往不惜重金，在销售阶段同步推出小区会所，个别楼盘甚至楼房还未建成，会所配套先已配置完备。更为严重的是，为了楼盘促销而一味追求高档，致使目前广州楼盘会所建设出现了一股盲目攀比的现象，餐厅、土多店、泳池、网球或羽毛球场、健身房、中西餐厅、酒吧、咖啡厅、阅览室，甚至还有桑拿中心等等。然而由于大部分房地产商在建设楼盘之初只是着眼楼盘促销而并没有认真考虑到会所建成后消费群体、消费价格等经营问题，从而导致楼盘会所定位失准，并造成会所经营的普遍亏损。
　　楼盘小区豪华会所配套遭遇的困境其实早已引起了广州众多房地产商的高度关注，一些有创新开拓意识与前瞻眼光的房地产商更是努力尝试新的地产开发配套模式――将陷入经营困境的配套会所变更成酒店经营。广州房地产商的这一创新举措首先由珠江广场开启，由于其成功效应的“榜样”作用，诸多房地产商纷起“效仿”，从珠江广场的新珠江大酒店，到颐和山庄的颐和大酒店，到碧桂园凤凰城的凤凰城酒店，到美林海岸花园的美林大酒店、海景花园的海景大酒店，再到珠江地产从化东方夏湾拿的五星级大酒店，目前在广州已有五六个楼盘小区兴建或拟定兴建星级酒店代替豪华会所。
　　酒店经营不仅能有效摆脱会所经营之困境，更可以拓展地产开发全新的投资领域，保障房地产商长期稳定的经营发展，避免房地产商在纯住宅开发领域所面临的巨大风险，同时有助于地产品牌的树立与营造。正因此，楼盘小区兴建星级酒店代替会所配套，2003年前在广州还是凤毛麟角，可在今天的广州房地产市场中却俨然成为一种风尚。从会所配套到酒店经营的“嬗变”，是广州房地产商创新开拓的一条新路子，是广州房地产市场又一创新之举，其不仅有助于广州房地产商摆脱楼盘小区豪华会所经营的困境，更为广州甚至中国房地产市场开创了楼盘小区会所经营与管理的先河，对中国房地产市场具有重大的指导意义。

　　创新理念之二　　本地化向跨区域发展

　　倘若说，此前广州一些房地产企业或者房地产中介代理公司早已迈出了异地发展的步伐――例如在北京、上海、杭州等中心城市甚至在一些内地二线城市“设局布阵”只是小试牛刀，那么在2003年，诸多广州地产巨头纷纷“外出征战”、跃马神州，真正掀起广州房地产企业“跨区域开发”热潮，展开了广州房地产开发从本地化向跨区域发展的战略进攻。
　　珠江投资与合生创展联手北上是广州地产大鳄“北伐”的先锋，去年2月23日北京富力城正式开盘，随着这个一向低调的富力地产的挥师北上，广州房地产巨头抢占京城扩展全国的步伐开始明显加快。而从一些广州地产在全国各地的营销结果看，广州地产跨区域开发的脉络愈发显得清晰可见。据悉，2003年合生创展集团在北京销售金额已达20多亿元，在上海也有10多亿元，合生创展集团房地产开发项目在外地的销售(金额)与在广州业已相差不大；而富力地产集团在北京的项目销售额也达到了18亿元，与广州的25亿元也已相差无几。
　　近年来，广州房地产市场日益透出稳重淡定的气质，市场日益成熟也意味着暴利甚至基本利润的锐减。在广州房地产开发利润率被挤压得稀少的市况下，广州诸多房地产商纷纷外出征战，实施跨区域发展战略，是很自然而然的事情。富力地产集团董事长李思廉便明确表示，在北京开发房地产项目确实比在广州更“好赚”！诚然，去年广州房地产商掀起的这股“跨区域发展”热潮，也与各城市不断深化的开放政策有关，国家的住宅产业化政策减少了地域性项目运作的差异，应当承认，现在进入其它城市开发房地产项目，比前几年容易多了，而遭遇的难题却更少了。
　　10多年成熟的地产开发与剧烈的市场竞争“洗礼”，令广州房地产企业日渐成熟不断壮大，论资本论经验，在全国范围内已绝不输于任何人，已有“处一地而声名在外，居一隅而觊觎全国”之势。独特的领先优势，加上大中城市经济增长迅速，需求相对稳定，有利于房地产企业制定跨区域拓展的长远计划；现代信息技术也有助于房产商能够进行异地专业管理，通过产品技术“嫁接”可以迅速拓展异地市场。更重要的是，在成熟的广州房地产市场壮大成长起来的房地产企业，其已不再安于一隅，通过四处出击开拓市场打造全国性房地产品牌，快速实现“做大做强”已成必然。所有这些无不刺激着已经具备成熟经验与一定规模实力的广州地产大鳄扩张的欲望。而事实上，广州房地产开发走向全国化，意义也极为巨大。首先是落后地区能借鉴和利用先进地区房地产开发的成功经验与有效的开发模式，在整体上迅速提高国内房地产开发水平。其次，跨区域开发将会极大地撼动原有的房地产市场格局，加剧国内房地产市场的“洗牌”行动……广州房地产企业跨区域开发由此掀起热潮。
　　如今，大批广州开发商不仅在北京、上海房地产市场显露头角，在重庆、成都、武汉、杭州、长沙甚至在昆明、贵阳等省市也有广州开发商在“设局布阵”图谋大举。今年开春，李思廉在有关会议上更透露，富力地产将借全国房地产开发大好形势之风，在稳固开拓广州、北京的房地产市场之余，全面拓展全国的房地产市场，并计划将组建“华南战区”和“华北战区”，前者围绕杭州、武汉、佛山等地进行房地产开发，后者则以沈阳、天津、北京附近地区为主。李思廉还为富力地产集团定下了2004年销售额达60亿元的目标，其中，广州、北京将平分秋色，销售额各为30亿元。
　　走出广州、逐鹿全国，广州房地产开发理念的创新突破――从本地化向跨区域发展，不仅仅凸显了经济效益，更扩大了广州房地产企业在全国影响，同时也促使广州房地产市场的稳健高速发展，更保障了广州房地产业在国内的领先地位。