理念篇：广州地产开发理念十大创新(8-9)

　　创新理念之八　　售后服务向售前转移

　　买房是一时的事情，住房却是一生之事，所谓“安居乐业”，好的居住环境、好的物业管理服务能给业主生活带来无穷的乐趣。很长一段时间以来，人们习惯在购买了房子乃至装修好进去居住后才开始关注物业管理，其实，关注物业管理应当从买房时开始，隐患应当在萌芽时消除。可喜的是，目前广州很多购房者都已懂得在购房前关注楼盘的物管服务，而楼盘发展商更能积极应变，将服务重点从售后向售前“转移”，甚至利用服务作为楼盘促销的手段，为房地产市场注入了一股新鲜活力。
　　据了解，目前引发业主与物管公司甚至与发展商纠纷的问题，很多都是发生在购房之前。例如房屋质量问题、房产证问题、物业管理收费问题等等。前期考虑不周，后期不得不将极大的精力放在“维权”上，然而事后“维权”成本之高难度之大不言而喻。如今越来越多的购房者终于明白：与其后期花费精力和金钱维护相关权益，不如提前预防，消除产生各种矛盾与问题的隐患。而众多的发展商也尽可能地推出各种相应的服务来免除购房者的后顾之忧，促成消费者的购房行为。
　　例如元邦航空家园便针对广大购房者对房屋质量问题的担忧，开业内风气之先，在国内首家推出了承诺“房屋十年免费保修”创新举措，赢得了众多此前对房屋质量问题倍感忧虑的购房者；而在新理想华庭、丽景台与广地花园等楼盘“重复抵押”、“一房多卖”等严重侵犯购房者权益的恶性事件曝光后，元邦航空家园又与一些具有良好信誉的房地产企业一起，共同倡导诚信售楼，并联手在国内率先推行《购房者与律师行签署委托合同》新举措，努力打造“诚信地产”品牌，其将一些房地产商在后期落实的服务提前到售楼前期实施，并将此类服务作为楼盘促销的手段，此举为其楼盘销售赢得了巨大成功。
　　在楼盘营销过程中，很多房地产商大都局限在房屋价格体系内部优惠，如房屋明码降价，减轻月供负担，降低入住门槛等。其实，在售前服务上下功夫也可达成“优惠”之效果。最基本的莫过于免费看楼巴士和屋村穿梭巴士，虽然只是几元钱的事情，但现在要消费者自己掏钱去看楼恐怕很难。在服务上下功夫，虽然没有打折等那么明显，但带给人的却是心理上的享受。例如合生就提倡“红帽子”服务，相当于每一栋楼有一个管家，帮业主提行李，买菜甚至接送小孩等，而且不需另外计费。发展商投入小，但取得的效益却很大。而合生创展集团推出的集家私、家电及相关家居配送为一体的“合生家居配送中心”也为业主提供了更多的家居优惠，也是在服务上下功夫的典范；碧桂园的“五星级服务”，也是给业主的一个“优惠”。　有业内人士认为，在服务上优惠，使业主住得放心，免除其后顾之忧，确实能取得不错的效果。这些都是服务创新理念达成的成功。
　　事实上，通过服务来延伸房地产的诚信和品牌，从而促成楼房销售是极其有效的举措。在目前品牌竞争推上前台之际，开发商创建品牌业已成为楼盘卖点之一，然而品牌并不仅仅是楼盘质量、户型设计、环境规划，服务的优劣也是品牌的内涵之一，它更体现了开发商所提倡的品牌是否能始终如一。
　　将服务从后期服务转向前期，甚至将服务作为打造品牌的重要内涵，作为楼盘促销的重要手段，这是广州地产开发理念又一创新举措。

　　创新理念之九　　“烂尾楼”冲击传统开发模式

　　拿地、规划、设计、建设、销售、管理……房地产传统的开发模式一直掣肘着地产商们发展的步伐。其实，地产开发同样也有“捷径”可走，这就是盘活烂尾楼的“短平快”项目投资。去年来，广州不少房地产企业积极参与烂尾楼项目投资，掀起了一股烂尾楼投资热潮，更开拓了一个“短平快”的地产开发模式。
　　广州市有多达57个烂尾楼项目，多年来，这些“雄踞”广州城市中心区的烂尾楼项目不仅历经风吹雨打岁月摧残铅华尽失丑态凸显，建筑结构备受影响，而且有关问题久拖不决也严重地妨碍着广州房地产市场的稳健持续发展，更重要的是，其严重地丑化了广州现代化大城市的美好形象。尽快治理广州市烂尾楼业已迫在眉睫。
　　今年初，广州市特别为此成立了专门小组，并表示力争在5年内“消灭”烂尾楼。日前新修订的《广州市闲置土地处理办法》出台，更规范了对烂尾楼问题的处理，烂尾楼因此而商机涌现。
　　烂尾楼之所以涌现无穷商机，首先在于其“货贱价廉”。广州对烂尾楼治理的强力措施，催迫烂尾楼发展商加紧“行动”解决开发问题，一些发展商“病急乱投医”，往往“低价贱卖”；而由政府强制收回“招标拍卖”的烂尾项目，“叫价”往往也极低廉。据悉，海南三亚市政府曾以“无保留价”拍卖烂尾楼！正因此，“淘金”烂尾楼往往只需极小的投入便可以“捡个便宜货”；低成本运作获取高利润回报，这是烂尾楼最大的吸引力。　
　　由于广州烂尾楼项目大都是1998年前立项，基本上手续齐全，只要重新注资就可“咸鱼翻生”，可以避开重新开发的繁琐细节，缩短资金周转周期。省却了这些繁琐细节，无疑省却了一大笔时间金钱；而对于一个新运作项目而言，其资金周转周期能得以有效缩短，此举不仅提高了资金的利用率，也意味着提高了投资回报。　
　　还有一点令人鼓舞，广州绝大多数的烂尾楼项目都处于市中心区甚至当道旺街上，只要接手成本低廉，这类物业日后根本就不愁销售。城启集团销售策划部经理麦成斐便认为，地理位置优越是广州烂尾楼一个极大的优势。　
　　地段优越、投入成本低、手续简省、资金运作“短、平、快”，这就是烂尾楼的“魅力”。正是由于烂尾楼“短平快”的优势，吸引了众多投资客的大力角逐。“短平快”的烂尾楼项目投资也带给了投资者极大的回报。据悉，去年初参与广东国土大厦烂尾楼重组的主角――广东汕建国际集团名利双收：不仅以3亿元的价格成功卖出2.52万平方米物业，创下了广州写字楼市场近5年来单栋买卖金额及成交面积之最，更为广州市场重塑烂尾楼树起了一个成功典范，而且还狠赚了一笔可观利润。而4年前烂尾的广东银丰国际大厦由广州城建集团斥资收购后，续建包装成为优质资产并更名为“财富广场”，现以“智能型甲级写字楼”的全新面目入市。业内人士估计，其可售总面积达7.27万平方米的写字楼时值超过10亿元！城建集团投资“短平快”的烂尾楼项目也获得了巨额回报。有“烂尾楼王”之称的中诚广场也被北京某实力机构收购；地处广州商业黄金地段的“解放大厦”在拍卖时更引来20多家大客商竞逐，其中不乏国际知名企业。东风东路某烂尾楼现被“接手”并改为“天誉商务大厦”，目前推出市场销售势头甚劲……　
　　烂尾楼“短平快”项目投资并不局限于写字楼项目，还有一些烂尾住宅项目也相继被成功启动，例如“海印花园”由新发展商接手后重新包装推向市场，销售情况极为不错，接手的发展商也赚了一把。而由城启集团以6350万元接手的淘金烂尾楼项目――恒华阁更为城启集团赢得了巨额的投资回报――据悉，其推向市场的成本每平方米仅为3383元，而周边楼盘的平均售价在每平方米5400元－6100元，其以每平方米4900元推出时遭遇“抢购”！其利润空间多高可想而知……　
　　从传统的地产开发到“短平快”烂尾楼项目投资热潮的兴起，广州地产开发理念创新突破再现新举。