产权分散是地产旅游化的最大困境

    产权分散成为被开发为旅游化地产物业的障碍，限制商业价值提升

    业内人士认为，把地产融进旅游的概念不是一件容易的事情，特别是对于住宅项目而言。但对于商业街、宾馆、Shop-pingmall等地产项目来说，如巧妙借鉴和融入旅游概念，可能会像上海新天地一样名扬海内外。

    地产旅游化面临多种困难

    与旅游景点地产化不同，旅游地产的另一种概念是把地产项目旅游化。一种直观而简单的理解就是把地产项目做成人们留恋游览之地。中坤投资集团黄怒波认为上述概念适用于多种地产物业，包括住宅、商业街、宾馆以及类似Sopping mall一样的大型购物中心等。甚至包括各类博物馆和美术馆。目前国内比较有名的地产旅游化项目，如商业街类的有上海新天地，住宅类的有潘石屹的长城脚下的公社，宾馆类的有广州的白天鹅等等。

    当这些地产物业实现了旅游化之后，它们的知名度得到空前高涨，对开发商来说商业价值被迅速扩大了。但业内人士指出，目前在北京开发和经营地产旅游化项目尚面临多种问题。

    产权分散难以统一经营管理

    黄怒波认为，物业产权分散是阻碍地产项目实现旅游化的一个重要障碍。这是指许多已经出售的商用物业产权分散在大大小小的业主手中，经营项目和装修风格无法统一协调，使得物业不能形成吸引游人的景点。

    黄怒波认为，目前有一些地产物业因为历史文化的积淀在知名度和美誉度上已经具备了旅游化的条件，但产权的分散成为其被开发或改造为旅游化地产物业的障碍，从而限制了其商业价值的提升。
业内人士认为，改变这种局面的办法之一是通过理念引导。但显然这需要相当长的时间。

    住宅旅游化游客与业主冲突

    中原房地产经纪有限公司总经理李文杰认为，住宅项目要实现旅游化殊为不易。因为业主与游客是有利益冲突的。一个住宅项目被做成景观，慕名前来观赏的游客必然会干扰业主的正常生活。

    事实上，被作为住宅旅游化代表项目的潘石屹的“长城脚下的公社”至今没有售出。据了解，当初潘石屹的一个想法就是长城脚下的公社部分作品出售之后就成为私人财产，这将与广大游客前来参观发生冲突。目前，长城脚下的公社在进行类似酒店式的经营，主要承接银行、使馆以及一些企业新闻发布会等活动。

    针对住宅项目旅游化，有业内人士举例说明其问题所在：北京大学的未名湖是闻名全国的人文景观，因此总是吸引着来自全国各地的游客，但这显然会打扰在燕园学习的北大学子。

    难以赶超北京旅游胜地

    业内人士认为，在北京做地产旅游化的产品将比其他地方更有难度。

    任志强称，目前北京市房地产开发商涉及旅游地产的尚不足10%。他认为旅游地产是一项十分专业的产业，不是随便哪个开发商都能做的。

    李文杰表达了类似想法，他认为在北京做旅游地产，首先要有一个基本考虑：外地人来北京看什么？故宫、颐和园、长城永远是他们的第一选择。

    显然，地产旅游化的项目要想在对外地人的吸引力上超越北京上千年历史积累下的文化胜地是几乎不可能做到的。

    曾在深圳成功操作华侨城旅游地产的北京世纪华侨城实业有限公司总经理丁新此前表示，他们的思路是做主题地产。实际上也是通过旅游商业的串联，提升了整个住宅区域的价值，“如果大家一起开发住宅，无非是比拼面宽是多少，容积率是多少，绿化率是多少。我们则实际上通过综合功能配套，来提高整个区域的附加值。”