黄怒波:旅游地产经营核心是什么？（图）

    当开发商都将目光投向住宅的开发时，当企业都将赢利的目标放在写字楼的投入上时，房地产市场出现了“泡沫”。而这时，仍有一大部分开发商将宝押在原来的开发模式上。殊不知，还有更大的一块“蛋糕”在完整地封存着，这就是依靠旅游资源而延伸出的旅游地产。

    旅游+地产  20年将获利80亿

    1997年，作为黄山黟县县长的朋友，抱着帮忙的态度，北京中坤投资集团有限公司董事长黄怒波在宏村投了几百万资金，修复了宏村旧村的危旧房，整治了宏村的环境，又修通了道路，然后租赁了当地一家政府招待所，把它改造成度假性质的山庄。完成内部改造之后，黄怒波开始带领他的团队为他的宏村做对外促销。当年，宏村的门票收入只有17万元，但没想到，到了1998年，宏村的门票收入达到了400万元。在他和当地政府的努力下，2000年宏村被联合国教科文组织认定为世界文化遗产。

    此后，宏村人满为患的旅游势头引起了黄怒波的思考。于是，黄怒波又拿下了宏村附近风景优美的奇墅湖，打算在湖边建五星级产权式酒店和别墅。他设想酒店用来出售，别墅做分时度假，将来中坤在黄山不仅拥有门票收入，还有大笔的地产收入。

    黄怒波的设想很快就得到了实现。2003年，宏村门票收入突破3000万元，配套的山庄收入突破2000万元。尽管奇墅湖边的地产项目还没动工，但宏村景区地产的收入实际上已经接近门票的收入。“游客需要在景点住下来，这就是景点能够带动地产的原因。”黄怒波如此向记者分析道。

    根据中坤的规划，2005年，奇墅湖边的酒店和别墅都将投入使用；黟县的另两个村落南屏和关麓也将陆续开放，这样，中坤在黄山所有景区的日接待能力将达1000人。而到2008年，黄山宏村风景区的年参观人次可以达到200万。

    黄怒波表示，“这是在充分保护风景区前提下确定的参观人数。事实上，我们现在完全不担忧游客来源，反而担心太多游客导致接纳能力有限的景区生态环境被破坏。”他还给记者算了一笔账，“如果门票以200元一张计，每年光门票收入，中坤就可以获得4个亿。以20年的经营期估算，中坤仅这一块便有80个亿的收入。到时候如果北京的房地产市场出现变局，我调回几十个亿的资金进行土地和项目收购完全不成问题。”

    经营核心选择不可复制资源

    “做旅游地产，一定要拿到独特的、惟一的和不可复制的旅游资源。”黄怒波不仅始终这样强调，而且他做的每一个项目，也都是按照这个原则去获取资源的。

    在一次与门头沟区区长的交谈中，黄怒波得知门头沟灵山、百花山风景区一带有很多历史悠久、保存完好的古村落，但这些村落已经成为“险村”，不适合居住，当地政府正计划把村里的农民迁出来。亲自考察之后，有过黄山宏村开发经验的黄怒波意识到，这里的古迹保存比宏村丝毫不差。他当即与政府一拍即合，由中坤提供部分村民搬迁资金，搬迁后的古村落由中坤开发经营旅游地产。

    在采访过程中，记者发现，黄怒波的面前，放着一份刚刚与门头沟区斋堂镇和清水镇签下的合作协议。协议的大致内容是，中坤集团将获得两镇辖下近20个拥有400年历史的古村落的开发权，而北京颇有名气的爨底下村就在斋堂镇。黄怒波表示，“我很早就知道爨底下村，但没想到附近的古村落那么多，环境那么美，房子的砖雕和木雕那么精致，院落布局那么完整―――我很震惊。我认为这里的古迹是无价之宝，绝不比黄山的宏村差。投资两个亿，不出三年，我们就能够使这里成为北京最好的古建筑旅游度假区。”

    在黄怒波看来，不仅门头沟的古村落是全世界惟一的，他的黄山宏村-奇墅湖、南屏、关麓，南疆40万平方公里的景区，以及目前正在洽谈的位于吉尔吉斯斯坦共和国境内的伊赛克湖，都是全世界惟一的，独特而不可复制的.