充满变数与活力的2004新盘市场

 2004-03-25 
 
     2002年岁末之时，中国房地产业界还整个沉浸在“泡沫论”的争论当中，西安的房地产从业人士不曾预料到2003年的市场情况会这么得好，尤其是住宅地产市场一路走强，已不能用一个“火”字来形容。借着上一年度的大好形势，2004年西安房地产开发的全面启动比往年整整提前了一个月，最具代表性的现象就是大量新盘涌现，并且呈现出种类丰富、个性特点强、规模化经营、板块属性明显等鲜明特点，由此可以推论，今年整个房地产市场（这里主要指住宅市场）将充满前所未见的变数与活力。“新板块”凸现开发与建设亲密关系
　　说到选购住宅，给人最直观的感受就是“区位”了，选择在哪个区域买房，几乎是购房者首先考虑的要素；开发商“扎堆”盖房的习惯带来的“地产板块说”早几年就有了，本报的《西安楼市周刊》前年诞生时也是以西安媒体的第一家“板块系列报道”为开篇的。转眼到了2004年，几个新板块如“曲江板块”、“唐延路板块”、“东北城板块”业已形成，集中了数量、品质都相当可观的新盘，成为影响市场竞争新格局的重要力量。

　　“曲江板块”的最终实现有一个简单而复杂的过程。不少人还记得，仅仅在一年多前，曲江住宅的先行者也是西安TOWNHOUSE住宅的倡导者―――湖滨花园的开发商还在竭力推销“湖滨花园适宜作为第一居所”的理论，足以反映开发商当时的复杂心态，将产品定位于“郊区化生活”的连排别墅形态，又不得不强调工作、购物便捷性的城区住宅特点。

　　唐延路，曾经让开发商“几家欢喜几家愁”：群贤庄因没有好路辅佐而“孤军奋战”，唐延路“远水解不了近渴”；锦都花园的销售紧锣密鼓，盼着唐延路的打通为自己“火上浇油”；交通、景观俱佳的唐延路则为“城区第一高档大盘”－－枫叶新都市的持续热销助有一臂之力，高新地产的水晶岛也是受益者之一……如今，他们一并喜笑颜开，市政府已明确表态“唐延路定于年内开工，明年内贯通”，这个利好消息已经波及楼市，锦都花园的近期热销是标志，新西蓝、中华世纪城的即将上市是标志。

　　“东北城板块”则是随着东二环的贯通而形成，太华路、陇海铁路与?灞河之间大量尚未开发的处女地转而成为其后发优势，今年内，主要是围绕东北二环展开竞争，万国金色家园、天朗地产的蔚蓝山水、明威地产的紫昕花庭以及珠江投资、鑫泰地产的住宅项目也都会在近期或年内启动，这里（尤其是陇海线以北）的项目定位以“大众精品住宅”为主，将是中低档住宅市场的有力竞争者。

　　除了上述正在成熟的“新板块”，以广厦集团的“水岸东方”、兄弟置业?河项目（名称未公布）为核心的“?河板块”、以上海绿地集团、西安汇鑫置业等开发项目为代表的“高新开发区中心示范区板块”以及北城“张家堡板块”也将于年内浮出水面；我们看到，不同的地产板块正悄悄形成各自的特色、定位和目标客户群，相互之间有区别也有交叉，于是，以板块为平台的区域竞争又将在2004年的房地产市场中大唱主角。2004年新盘进入“规模化竞争”年代

　　今年上市的新盘呈现出“规模化经营”的特点，表现为单体项目的体量大（以占地面积、建筑面积等为参考指标）、数量多，综合规模超过以往任何一年；住宅地产如此，商业地产也是如此；而住宅开发中，此一特点又贯穿于高、中、低档等各个层面的项目中。尽管有着多个长期酝酿的“大盘”在2004年集中释放的偶然因素，但是，这一新特点也透露出“大鱼吃小鱼”、资本实力决胜地产市场的市场法则和发展趋势，西安房地产市场“一团和气”的时代行将结束，优胜劣汰，必然有企业败下阵来、关门大吉的局面就要出现；当然，在被红火的市场景象和“最后的蛋糕（高额利润）切分”意识所激起的狂热投资、白热化竞争中，也要警惕不理智行为的后果和代价，开发商与购房者都应如此。

　　2004年，面向普通市民的中低档住宅同样是新盘数量和规模不断扩大，如新近推出的城南&#8226；锦绣、鑫龙&#8226；天然居等面积都在百亩以上，长安区和东北二环沿线均有为数不少的大众化新盘上市，最为引人注目的是珠江投资在东北城的上千亩住宅，该公司已明确表示项目将定位于高品质、价格合理的大众精品住宅，并于今年内推出。大众精品住宅拥有最广泛的市场基础，以往的世家星城、蔚蓝花城以及近期城南&#8226；锦绣的热销都足以表明这个市场有着巨大的潜力，今年西安市民将有更多机会选择适合自己的住宅。