政府开发商要演好“双簧”

        房地产市场营销专家韩世同博士解码“华南板块”
　　回顾几年来大盘开发的状况，广州华南板块一直是房地产界的热点、焦点和亮点。华南板块到底适合建多少住宅？华南板块到底可以建多少住宅？是不是能建房子的地方都要建上房子？为什么香港住房如此拥挤，而新界仍有大块荒地未被开发？广州的市民有多少愿意到华南板块购房定居？广州的市民是否都愿意远离都市、迁移到新的卫星城镇？面对这万亩土地的开发建设，我们各自应当做些什么？这些问题在华南板块市场热潮过去之后的今天，仍然是值得广州市、番禺区两级政府和华南板块的发展商们深思的。
               
　　近几年，广州市区楼盘受到市场重视和青睐，楼盘越搞越大，越搞越远，越搞越豪华的状况有所改观，这是符合市场供求规律的好趋势。广州资深地产顾问韩世同以华南板块为例，谈了自己的看法。
　　老城区空心化并不是理想发展模式
　　韩世同说，广州多年的房地产开发实践证明，郊外楼盘并不能彻底解决广大市民的居住问题。在西方发达国家，郊外住宅是有钱人用来休闲度假的，我们把这个格局颠倒了，市内买不到房子的市民才去郊外。
　　前两年，广州本地报纸连篇累牍地报道各大盘备战的情况?房地产策划专家王志纲也就华南板块的现状和走势作了概括性分析；虽然华南板块也涌现出许多大盘，但是他们对广州楼市会造成何种冲击和影响，这正是人们所担心与忧虑的。近两年来，许多专家学者更多地把华南板块作为政府规划滞后于房地产开发的一个典型案例，许多原先对华南板块十分看好的业内人士，现在也开始对它表示疑虑和担忧。因此，在发展商进入冷静思考的时候，我们有必要对华南板块的优势、劣势与挑战再一次进行分析，以便最大限度地吸取经验教训，发挥优势、扬长避短，使其发展得更好。
　　华南板块不应该成为“卧城”
　　韩世同分析说，华南板块有很多明显的优势，比如交通十分畅达，地理位置重要，居住环境优越，发展商实力较强，开发水平提高。但也存在一定的劣势，主要表现在以下几个方面：
　　远离城市商业中心
　　地理位置是华南板块的优势，也是其劣势。因为地域边远，交通再畅达也不像住在市中心那样方便，无论是上下班、购物逛街或是出行探亲访友，在时空上都会产生一定的距离感。目前，华南板块还只是适宜休闲度假的居住方式，尚不宜作为日常居住的生活区域。因为，除了少数老板、高层白领和ＳＯＨＯ一族外，一般的白领阶层难以承受长期的舟车奔波和昂贵的交通费用，更何况普通的市民百姓。从长远看，华南板块颇具发展前景，但现阶段期望买家大量购房是不切实际的。
　　市政配套不齐，缺乏整体的城市规划
　　目前，华南板块是大盘各据一方、各自为政。小区内部的配套设施、园林绿化、生活服务和物业管理尚可，但整个区域却缺乏整体的城市规划。比如：交通系统、商业网点、教育系统、通讯邮电，都没有一个统筹妥善的安排和考虑，更没有一个远景规划的蓝图。一切好像都是以住宅为先导，所有的配套服务设施都是为售楼服务的，而不是整体规划、开发。
　　作为一个卫星城区，华南板块目前整体的市政配套体系不健全，也不齐备。如何发展区域政治、经济、文化，如何发展区域的商业、服务业、旅游业、卫生、教育等？这些方面只有政府才有可能和有能力去做，而发展商很难做到。香港卫星城区为什么可以发展得这么好？关键的一条就是整体规划先行，而且发展商开发的住宅是为城区建设配套的，而不是本末倒置。我们希望华南板块不要成为一个个封闭孤立、各自为政的“独立王国”，而是一个有机的、和谐的、全面发展的卫星城区的楷模。这需要市、区两级政府与华南板块的各发展商相互配合，这种配合应当十分默契才行，跳双人舞都不行，要“演双簧”。
　　缺乏让居住者就业与发展的条件
　　参考国外的经验，像华南板块这样的大型社区，至少有２０％的建筑面积是用于居住者就业的，然而华南板块的几个大盘，占地面积千亩以上，却很少考虑为居住者提供就业的条件。如果能很好地把握，华南板块就有可能发展成为一个可供百万人口工作就业和居住生活的卫星城区；然而由于放任自流，缺乏政府统一规划，华南板块目前充其量只能成为一个具备单一居住功能的住宅区，一座环境优美供人们安然入梦的卧城。
　　华南板块面临的仍是市场的挑战
　　韩世同认为，华南板块的最大威胁，就是来自于市场竞争的威胁。
　　然而，市场价格又是由消费者决定。因为，楼盘如果不适应消费者的需求，他们就不会购买；如果楼盘卖不出去，就只能降低售价，以适应市场的需求；这是天经地义的，也是符合商品经济的市场规律和价值规律的。
　　王志纲先生认为，价格战一般在以下六种情形下出现：
　　一是行业平均利润率较高，新进入者或占据优势地位者均会以低价作为入市或提高竞争门槛的手段；
　　二是行业整体上出现创新能力不足，导致市场份额和价格成为竞争的主要手段；
　　三是楼市出现大的波动，如金融风暴或重大经济政策调整；
　　四是抛销尾盘――在新一期开盘前降价处理上期尾盘货；
　　五是开发水平低、竞争力不足导致的降价抛售；
　　六是发展商常用的“低开高走”策略，但只要是“下要保低、上不封底”，应不属于价格战。
　　根据上述华南板块拒绝价格战的六条理由和可能出现价格战的六种情形，王志纲先生得出结论：华南板块大规模、群体性的价格战争很难出现。
　　韩世同说，其实，对于华南板块来说，上述六种可能导致价格战的情形都是有可能出现的。他逐条进行分析：
　　第一，与其他行业相比，目前房地产的平均利润率不高吗？华南板块没有新进入者和占据优势地位者吗？房地产行业现在的利润的确比暴利时代要低得多，但行业的平均利润率仍维持在１５％～３０％之间。如果按发展商自有资金投入的比例计算，利润率还远不只此数。谁能担保华南板块的新入者和占优者不以低价作为入市或提高门槛的竞争手段？
　　第二，目前房地产行业整体上的创新能力是很强还是不足？如果很强，为什么还要花重金请国际名师来助战？与ＩＴ行业和网络经济相比，传统产业的创新能力肯定是不足的。不仅仅是房地产、还包括家电行业、汽车行业，都逃脱不了为求生存而展开价格大战的命运。华南板块的发展商难道就可以免俗吗？
　　第三，楼市不会出现大波动吗？宏观经济政策不会出现重大调整吗？华南板块五大盘年内同时推盘，就已经会给楼市造成巨大的波动和影响，更不要说国内外瞬息万变的经济形势对楼市会产生什么样的影响了。
　　第四、第五、第六，如果抛售尾货、实力不济而降价抛售以及低开高走都是正常行为，都不属于价格战，那什么才算价格战？非要割肉放血、蚀本跳楼或破产烂尾才能叫价格战？
　　其实，上述的任何一种情况都有可能出现，也都有可能导致局部、区域、甚至整个华南板块乃至整个广州楼市出现大规模、群体性的价格战。对此，千万不可掉以轻心。
　　韩世同认为，也许，王志纲先生提出的六条华南板块拒绝价格战的理由都是可以成立的。但华南板块以及广州楼市引发大规模、群体性价格战的理由只要一条就足够了，这条理由就是――“市场的供过于求”。广州楼市如果没有华南板块的供应量，已经出现供过于求的现象了，再加上华南板块的强力冲击，供求关系必然出现严重失衡。
　　现在华南板块一下子涌现如此多的大盘、如此大的住宅供应量，使供求趋于协调和平衡的局面被无情的事实所打破。