理性看待“大盘开发”与“城市运营”

　　冷静分析“大盘”
　　广东省房地产业协会副会长兼秘书长蔡穗声日前就当前出现的“大盘开发”、“城市运营商”等问题，谈了自己的看法。他认为，房地产开发应讲求适度规模。
　　关于“大盘”问题，蔡穗声分析指出，“大盘”在广州的“华南板块”表现尤为突出，有的占地甚至达到上千亩。而“华南板块”毕竟是中国房地产市场的“试验田”。“实验田”里的东西是“经验”还是“教训”还有待验证，光亮的东西不一定都是金子。对于开发大盘，我们应分清楚哪些是政府该做的，哪些是开发商应该做的，毕竟二者的职能不同。比如，城市规划、市政配套、城市管理等是政府职能，谁也不能代替。所以，小区里应分清哪些是开发商做的，哪些是市政管理范畴，若二者混淆，则很不妥当；否则，政府就很可能会放弃自己的职责。开发商毕竟是商人，获取利润是其主要目的，他没有义务、责任提供这些服务，也不可能让开发商固守一个地区、一个楼盘。其实，一个占地几千亩的大盘，居住人口达几万乃至十几万相当于一个小城镇的规模，而小城镇规模应有相应的配套，如医院、学校等等，而把这些交给开发商去做不一定合适。因为有些职能是政府行为，且不以赢利为目的，如医院、学校，这些都必须提供给居民。开发商不是慈善家、不是政府，所以，我们一定要分清这些概念。如果政府强行要开发商配套，这肯定会增加房价负担；最重要的是，这些配套设施以后必须长期营运，而有些商业价值不高的设施要继续营运的话，就必然会加重物业管理和居民的负担。对于政府而言，过多地把土地批给一个开发商，就会加大政府风险。因此，对于“大盘”，我们应该有冷静的分析。
　　“城市运营”是政府的事
　　今天，更有人鼓动开发商做“城市运营商”，即把城市很大区域都包揽下来，这似乎不符合市场规律。因为地产商的专长是房地产开发，合理的社会分工才符合经济效益，开发商不可能“包打天下”；同时，这就难免会回到计划经济时代“企业办社会”的老路。一个小区应在政府统筹安排下，提供很多配套服务，如，公共交通、医疗、教育等等，这些应由政府而非开发商来办；政府与开发商分属不同角色，不应该错位。有些人鼓吹让开发商做“城市运营商”，这是否要求开发商越位承担政府职能呢？开发商显然不具备政府职能。即使开发商能够将所有市政配套全部建立起来，那么，日后又由谁来管理呢？即使开发商能够管理，开发商也不能永远守着一个地区、一个楼盘，开发商也不会永远补贴。但是，政府就不同，无论这些市政配套盈与亏，政府都必须维持其正常运作。另外，从政府角度而言，若把市政配套、市政管理职能全部推给开发商，这就意味着政府把“大盘”所在区域的市政配套、城市规划、市政管理都交给了开发商，这是很不负责任的态度，亦是政府的失职。归根结底，政府与开发商是两个不同的概念，承担着不同的职能；政府不要做商人该做的事情，同样，商人也不应该做政府应做的事情。
　　不可否认，目前开发商的确有做“城市运营商”的需求，这样可能会助长部分地方政府的短期行为，即把大块土地批给开发商，从而迅速取得巨额地价款；但是，开发商又不愿承担应该承担的责任和义务，这是一种比较危险的情况。
　　房地产开发应讲求适度规模，几万、几十万平方米的小区还是比较合适的；若再大（例如，有些小区占地达数平方公里），就应该慎重考虑，我们不提倡建规模过大的小区。