一边是火焰 一边是海水

              房地产“大盘”及住宅郊区化开发剖析

　　 放眼全国，不仅广州，从北京到上海，从深圳到天津，中国房地产市场在规模化的路上越走越欢，“大盘”正以“星星之火可以燎原”之势迅速蔓延，占地上千亩的大盘在城市的四周随处可见，甚至出现了占地上万亩的超级大盘。随着如此庞大的规模开发，许多问题也接踵而来。
　　有一件事曾令广州的蒋先生对丽江花园产生过小小的不满，就是交通的问题。他看楼时，往返于丽江花园与广州城的巴士是免费的，但到他收楼、装修结束正式入住时，就要收５块钱了。巴士是蒋先生往返于城乡的唯一交通工具，也是他选择丽江的原因，虽然有点不舒服，但他没有介意。
　　几年后，丽江花园发生过一次业主的游行示威，也是由于车票加价。那次是因为开发商把车队承包出去，从５元加至７元。他还是没有介意。他并没有意识到，这件表面看起来很小的事情，实际上从细节上暴露了“洛溪板块”在开发模式上的缺陷，就是开发商代替政府行政。
　　被称为中国房地产“大盘”发源地的洛溪板块和华南板块，开发商在这里不但要建房子，还要根据当地政府的要求做一些“额外”的事，比如设置居委会，为它提供办公场地，提供日常办公经费，包括工作人员的薪金。开发商在其自行开发的小区里，代替地方政府行使“额外”管理权力，比如计划生育、普查人口、维护治安、征兵、出具证明文件等等。除了居委会，开发商在其小区需要配套的设施还包括学校、医院、图书馆、派出所、消防队、环卫站、治安队、肉菜市场、公共交通等。
　　大盘贡献功不可没
　　不可否认，华南板块的发展加快了广州城市化的进程，甚至为中国城市发展积累了宝贵的经验。广州城市规划勘测设计研究院副总规划师袁奇峰认为：如果政府规划不缺席，大盘这种开发模式能够产生规模效应，降低开发成本。此外，楼盘的规划也可以更集约化，如可以做成大配套、大公园、大绿化等。
　　一位中介公司的老板也认为，许多大盘建设了别墅类的产品，而至少这些别墅改变了一些当地有钱居民的消费观――他们开始掏钱来买这些大盘里的别墅而不是自己去建自己的别墅了。不少业界人士也表达同感，无论如何，要肯定大盘对楼市做出的种种贡献，这些开发商也为当地经济作了很大的贡献，如在广州番禺，房地产已成了当地的支柱产业。
　　还有业内人士认为，开发大盘的都是有先进开发理念、正确市场观和丰富操作经验的开发商，他们为探索中国房地产市场做出了巨大贡献，这些都不能抹杀。
　　大盘的贡献还在于它们“越俎代庖”为政府做了许多事情。祈福新村被称为楼市中的“中国第一村”，这个巨大的楼盘为当地居民提供了７０００多个就业岗位，它目前是华南板块唯一建设了污水处理厂的楼盘。据称其第一个污水处理厂投资了３０００多万元，而第二个污水处理厂将要投入１亿元人民币，更令人惊讶的是他们还准备投入１０个亿建设一个医院。又如中山雅居乐花园，据雅居乐集团营销副总监郎梅介绍，他们在中山山香镇开发的这个楼盘现在住了１．５万人，而当地的居民才三五万人，他们为拉动当地的生活水平做了很大贡献。由于他们的配套设施很完善，当地的居民都在里面消费，许多公共设施实现了公共化。她说，大盘带动了所在区域的房地产开发水平，也拉升了当地的城建水平。
　　但也有一些业界人士及媒体提出了“大盘隐患”一说。
　　大盘“办社会”的后遗症
　　人们也许还记得，去年贵州世纪中天花园就曾因为开发区内学校收费问题被业主附带告上法庭。今年３月份，深圳星海名城５名业主因小区配套学校收费过高而状告开发商（若要在该校完成小学至高中的教育，需比公办学校多付１０多万元的费用）。这些纠纷反映了当前开发商热衷“办社会”、“办名校”潜伏的隐患。
　　从当前一些大盘的状况看，“先开发，后规划”所带来的问题日益突出。番禺某些房地产大盘虽然做了许多社区配套工程，但这些社区配套工程无法担起一些社会性的公共服务设施的职能，无法配置一些宏观城市形态的设施，即使一些开发商在这方面做出了很大努力，也很难说没有重复，没有遗漏。
　　比如，这些社区都缺乏污水处理系统，而这也是“先开发，后规划”带来的问题。此外，整个区域的道路交通网络也缺乏统一的规划，这些社区都各自为政，盘与盘之间隔离封闭。况且该区域内现在还有大量土地尚未开发，如何改变整个区域“只见树木，不见森林”的局面是一个严峻的问题。
　　一名曾在洛溪开发地产的经理曾向《南方周末》记者发牢骚：按照规定，一个地方人口到了一定数量就必须设立居委会，居委会的场地由开发商提供，日常的办公费用虽说是开发商出一点，居民出一点，实际上大部分是开发商出的。最好笑的是，居委会的管理对象全部是城市人，但居委会的编制却是按照村委会那一套来的，一年还要收一次军烈属抚恤金，逐家逐户收。作为开发商肯定不能让他们上门去收，因为这会影响公司的声誉。第一年我按卖出的户数交给居委会，一户收多少已记不清，反正我交了没有一万也有八千。第二年还来收，我就火了，我说交也行，但只按户口交，经查发现，３００多户业主，没有一户是转了户口的。
　　还有，最难搞的是计生工作。你说怎么搞？居委会要求我们开发商配合，我们表面上是答应了，实际上影响生意的事情我们绝对不干。有个业主怀了孕，她所在的街道居委会查到她在我们这里买了房，就来到我们的居委会请求协助找人。我们的小区是封闭式管理，居委会根本不会知道人什么时候在或不在，他只能把姓名、住址写在纸上交给我们的物业管理，让我们看见她回来了就通知一声。当着居委会的面我们肯定什么都答应，一关起门我们就把条给扔了。别忘了，我们是商人，顾客是我们的上帝啊。
　　不少专家指出，如果在政府大的市政建设没有规划好的情况下，任由房地产开发商圈占土地，各自为政开发大型住宅小区，将给房地产开发的可持续发展带来诸多后患：楼盘规模过大，娱乐设施过多，会大大增加管理成本，住户难以承受；一些地方城市规划滞后于房地产项目开发，开发商只好各自为政搞建设，造成公共设施重复建设或漏项建设。
　　同样，对于业主居民来说，交通车辆等问题也开始暴露了出来。现在，许多楼盘都因为持续开发，在坐车方面业主还可以吃“免费的午餐”，一旦项目开发完毕，开发商抽身而去，这些就成了一个现实的交通问题