一边是火焰 一边是海水（续）

                        交通发难住宅郊区化

　　房地产开发的“热环”的破坏力是间接的，但又是一个紧迫的现实问题。据了解，往来于洛溪、华南板块与广州市中心的公交线路虽然有８条，而实际上，舒适便捷的小区巴士才是业主的主要交通工具。以每天运行１８个小时、每半小时对开一班的最低估算，一个小区至少需要３０台车，那么２０个小区每天往返于“华南板块”和广州市之间的车次就是１５００次。对于广州市区的道路承载量来说，这个数字肯定是规划外的。
　　“城市大了一点儿也不好。”北京望京的范女士对交通问题有切身体会，并有一肚子烦恼。“进城的公交车太少了，经常一等就是半个多小时，再加上时不时地塞车，怎么受得了！”她每天要花３个多小时坐公交车。早上挤车到单位，干活都没有精神；晚上挤车回家，累得只想睡觉。
　　不容回避，出行难是许多大城市存在的突出问题。就拿北京市来说，近年随着城市的迅速“扩张”，家在郊区的居民交通难题更加突出。北京市公共交通研究所专家魏民表示，北京分散集团式的布局正在形成，这在相当程度上缓解了城市中心区的交通压力。但是它带来的新问题是，郊区生活的交通成本加大了。
　　中国城市规划设计研究院总规划师杨保军先生坦言，大型社区虽然有规划，但有的开发商从中又将其分割，如望京，开始时有一个统一的规划，但开发后又由几家开发商来共同开发，每个开发商都关心自己这一块，他们相连接的地段出现很多矛盾，很难处理好自己小区与城市交通、景观、环境之间的关系。
　　杨保军认为，在开发上，目前北京还属于被动状态。就是先开发，开发完了再考虑交通，包括修路。按照国外的开发模式，它是一种主动引导型的，比如说，我早知道天通苑要建那么大的规模，我不是让你先盖楼，而是先由政府把地铁等线路跟中心的线路修起来。这样，以后再建一个什么苑也可以，用这个模式延伸。
　　现在，北京、上海、广州等大城市都已经进入了住宅郊区化的时代。虽然郊区化住宅所宣扬的是使人追求一种更高品位的生活，但在北京城市规划设计院城市规划设计所居住区规划设计研究中心副主任赵文凯看来，西方国家人口密度是我国的１／２０，而我国大城市的的边缘中心很多人口都在３０万以上，这就引发出了一个交通问题。就拿北京来说，３０万人的边缘中心就有１０个，而一条高速路、一条轨道线肯定不够用，另外，对于一个郊区化住宅小区，业主没有入住前，车程可能是半小时，等入住以后，由于交通压力加大，车程就可能变成了一个小时，这样对于先进去的开发商来说，先开发好的房子卖掉赚钱走人了，后面的开发商有可能就陷进去了。如果是做大盘，大盘的一期二期卖好了，后面的几期就卖不出去。这加大了开发商投资郊区住宅的风险。
　　可以说，现在我国郊区化住宅的发展还停留在西方的第一代和第二代卫星城的发展阶段。第一代是纯居住的旧式住宅，第二代增加了配套设施，但仍然解决不了单向的交通压力问题，第三代卫星城则增加了一些产业。实际上在北京恐怕只有亦庄很像第三代。从这个观点来看，发展边缘中心，不仅是人口往外疏散，而且要做到配套设施、产业向外疏散。
　　住宅郊区化还有一个绿化隔离保护带的问题。赵文凯认为，现在北京实际上不是住宅郊区化，而是郊区的城市化，只是在郊区又建了一个城市，城里住的可能是１：１．６间距的住宅，到了郊区只不过变成了１：１．７，没有多大的区别。大环境不行，光靠小的环境还是不够，楼盘开发还是要注重大环境，就是交通线路的连接也要构成对绿化空间的构造，不能沿路都开发掉。
　　规模化演绎神话?
　　《大盘时代》作者王志纲为，房地产开发已逐步走过散兵游勇的时代，伴随着市场竞争的加剧，房地产项目的配套、环境、功能等“规定动作”的门槛已经提高，非大项目难以承担，而且从房地产开发和区域开发的结合来看，市场化的造城运动也需要大手笔的整体规划、整体开发来支持。从这一层面上说，广州房地产企业“情迷”规模化是因应房地产市场发展形势的需要。
　　从社会发展历史看，当年工业化大生产时代，众多工业制造企业通过走“规模化”之路，提高生产效率，大幅降低生产成本，提高了企业竞争力，成就了一大批工业巨头。广州房地产业一直走在全国前列，经过多年的市场化运作，业已获得了巨大的成功，企求通过“规模化”运作来降低成本提高竞争力，也已是顺理成章之事。
　　更重要的是，自去年以来，国内银行调整放贷政策，主要放贷行工行、建行确定了重点对大型、特大型房地产企业或２０万平方米以上特大型楼盘放贷的政策。而广州房地产企业对外资金的需求（尤其是对银行贷款资金的依赖）一直极强，通过做多做大做强来获取银行信贷资金的支持，无疑也是房地产企业“情迷”规模化的原因之一。
　　但有一点我们不能忽视，就是工业化时代，制造企业通过规模化大生产提高效率、降低成本，提升企业竞争力，成就了无数“神话”。然而，工业规模化的神奇故事却难以在房地产业重演。
　　从某种程度上说，房地产开发确实需要一定的规模，然而规模并非越大越好。据说，房地产开发规模有一临界点，开发规模超过临界点，边际成本便会上升。有业界人士指出：房地产开发时间超过５年，其边际成本便会迅速增加。而在广州，目前我们所知像祈福新村开发时间已达１０年且至今仍未“收尾”！云景花园开发时间也在七八年以上，其它的五六年者更是不胜其数。
　　即便是短期开发，规模化也不一定能给开发商带来所期盼的“好处”。中国房地产第一品牌企业――深圳万科集团总裁王石曾在一次业界大型论坛会上断言：“房地产规模开发不可能降低成本！”因为，房地产开发与工业产品机械化大生产不同，中国房地产发展至今仍然处于“秦砖汉瓦”的手工阶段，无法达到工业化时代制造企业规模化大生产产生的效果。
　　尤其重要的是，规模开发引发配套攀比的无序与泛滥，不仅造成了重复浪费，更增加了开发商的资金压力，增大了企业经营的风险。据深圳某开发商透露，深圳某小区仅引入某名牌附中便花费了４０００万元！并且他表示这还算很少的！据悉，一些小区引入名校所花费用已高达上亿元！而这仅是学校一项，还没有包括医院及众多园林文体配套在内，可见房地产规模开发所扛负担之重。管理大师彼得・德鲁克断言：“靠大规模制造成本优势的竞争时代已在翻页”。对工业制造企业尚且如此，更何况还处于手工生产阶段的房地产业呢。
　　更重要的是，“规模上千亩、人口达十万八万的小区，它的经营管理者是谁？是小区的物业管理吗？这么大一个小区，它将来怎么维持？五年十年后小区该怎么办？”王石的这一发问，值得业界共同反思。