房地产业将开始新一轮“洗牌”

    经过多年的发展，房地产业在国民经济中的作用日益突出，已发展成为国民经济的支柱产业之一。房地产业的快速发展对政府宏观调控和政策手段提出了新的要求，政府有关部门在最近几年接连出台了一系列针对房地产行业发展的政策，以引导中国房地产业的健康发展。与此同时，房地产行业市场也在逐步走向成熟，市场环境的改变对房地产企业的自身实力与竞争能力都提出了更高的要求。房地产业正面临一场变革与创新。如何降低房地产行业风险并保持其持续健康发展，已成为政府机构与房地产企业共同面临的一个重要课题。3月28日，在由国家信息中心主办、中国房地产信息网承办、金蝶软件（中国）有限公司协办的“2004年中国房地产行业发展与创新研讨会”上，有关政府官员、专家学者和业内人士对房地产业的发展和创新进行了积极的探讨。

    迫切需要拓宽融资渠道

    随着房地产金融新政策的出台，如何解决房地产开发中的融资问题，开拓新的融资渠道等成为当前房地产界关注的热点。中央十六届三中全会首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”。

    中国人民银行研究局副局长焦瑾璞在发言中指出，目前我国房地产金融以债权融资为主，股权融资比例较小，其融资格局较单一。根据统计估算，3万多家房地产企业80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。而在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，且在债权和股权融资一级市场以外，还存在着发达的证券化二级市场。

    对此，他认为，改变目前房地产开发企业融资过渡依赖银行信贷这一局面，迫切需要建立一些多元化的房地产金融体系。首先，应当培育和完善房地产债券市场作为解决当前房地产企业融资困境的重要途径之一。其次，应该培育房地产金融二级市场，尤其是应该积极推动住房贷款证券化。再次，发展房地产金融的中介机构。此外，还要更多关注房地产价格在宏观调控中的作用。

    北京国际信托投资公司总经济师时宝东也讲到，要利用金融创新手段来扶植房地产业的发展。他认为可以通过发行资金信托的方式为房地产开发融资资金。由信托投资公司向广大投资者募集资金，然后把这笔资金以贷款的方式发放给房地产开发商，房地产开发商支付利息，到贷款止时偿还本金，信托公司扣除一定的管理费用，把收益返回给投资者，当信托中止的时候，本金返还给投资者。这样，信托公司可以充分利用自己的特点，为房地产开发企业量身定做一种新的融资模式。

    据了解，北京国际信托投资公司目前采取的几种主要模式是代权模式、股权模式、交易模式、财产信托模式和资产池模式。

    整合资源提升核心竞争力

    房地产业已连续六年保持着快速发展的势头，目前已经处于“饱和”或者“超饱和”状态，房地产行业的竞争日益加剧。与会人员认为，房地产开发企业要想在市场竞争中占据优势，必须提升自身的核心竞争力，整合自身资源，积极创新。

    房地产金融创新的急先锋，中国房地产开发集团总公司董事长孟晓苏极力主张将房地产业与旅游业结合，推行“分时度假”，以切块卖蛋糕的方式把房屋按时间切割出卖，使其成为多户共有的产业。由于度假屋“价低屋优”，使购买者容易接受，适宜异地购买。同时，也可以消化商品房。孟晓苏透露，中房集团欲将香港作为我国发展“分时度假”的切入点。据悉，香港特区政府日前已同意出售3千套积压“居屋”做度假屋。孟晓苏说，中国房地产开发集团总公司在“拿到”这些居屋后，初定在国内20多个城市内进行销售。香港政府将制定相应的出入境政策，予以积极的配合。

    据悉，分时度假作为一种度假方式，在国外已很成熟。世界度假网络遍及100多个国家，度假会员来自190多个国家超过500万人。根据预测，1995年至2009年，全球分时度假营业收入将达到2000亿美元。我国已有7000多家星级酒店、12000多家度假村，具备了网络连锁布点与规模上的要求。如果建立起良性运作的分时度假体系，不仅可以解决客房闲置率居高不下的难题，还可盘活上亿元的资产。

    此外，孟晓苏还主张将房地产业与保险业结合，实行反向抵押贷款保险。

    国家信息中心信息资源开发部副主任徐长明则提出，房地产开发应主动适应汽车社会发展的需要，形成房地产与汽车互动发展的新格局。

    他指出，我国汽车市场已经进入快速发展期，并将至少还将持续20年的快速成长。汽车社会将很快在中国城市逐步到来。汽车的发展将带动相关环境的变化，乃至改变整个社会。城市规划、房地产开发应主动适应汽车社会发展的需要，以形成汽车与房地产互动发展的新格局。现在，很多地方车位非常紧张，又得想办法改造，非常被动。没有车位的住宅小区在几年之后房价会大幅度跌落。现在发展比较快的几个地方，像广东现在车辆是最多的，已经超过100多万辆，北京也是100多万辆，山东、河北、江苏、四川、浙江、河南比较多的都是比较大的省份。他建议不管是建写字楼，还是建住宅，都要留够足够的车位。