房产成功投资者的“秘诀” 尊重房地产运行规律

　　顺势而为力避风险

　　房地产投资具有一次性投入资金大、变现不易(与股票等相比较)、受政策调控因素大等特点。作为普通投资者希望通过投资房产获利，必须注意这样几个方面的问题：首先是控制风险，不要因为别人投资房地产获利而眼红，超过自己的能力去贷款购房；其次是要注意房地产行情的涨跌趋势，因为任何投资市场皆需要顺势而为，如果房地产行情处于熊市阶段，要想轻松获利难度极大；第三是具体投资房产时，一定要有比较充分的购买理由，也就是所投资的具体的房子要具有增值的空间。

　　2002年投资二手低价房

　　2002年，房地产市场行情处于牛市阶段，而笔者有10多万现金需要寻找投资方向。当时，我认为我国房地产的牛市行情仍然会延续一段时间，所以经过分析准备将这笔钱投入到二手房上。对具体投资对象的要求是：15万元以内的一室户，在名牌大学旁边，社区环境成熟，交通便利。通过房地产中介，后来我以12万元的价格购买了邻近三所著名大学的一间二手房，建筑面积40平方米不到。这间房买下后出租了一年时间便被我以18万元的价格卖出，一年时间赚取利润为50％，投资回报非常可观，自己也觉得比较满意。

　　2003年投资复式房2003年初，当时的社会舆论基本上认为经过这几年的大幅上涨，房地产投资的风险已经初步显现，投资房地产能够预见的利润已经有限了，投资房地产到底还能够不能够赚钱呢？舆论的力量是很强大的，很多时候可以改变一个人的投资方向和投资决策。对于当时舆论提出的谨慎投资房地产的结论，我是这样认为的：经过前几年的大幅上涨，投资房地产的利润风险比的确发生了很大的变化，但是投资市场看重的是市场行情趋势，房地产市场牛市性质没有根本性的改变，市场趋势还是向上，所以尽管市场风险比前几年大大增加，但是只要操作得当，照样可以赚钱。话虽如此说，但真要具体投资时，我还是不敢大意，毕竟房地产投资出手就是几十万元的事，要投资获利还要将可能的风险控制到最低程度，我认为只有寻找那些目前价值还被低估的房产。2003年初，郊区有些地方的房价已经上扬到每平方米4000元左右，而在市中心，有些房子因为总价高达百万元而平均每平方米的售价仅为五、六千元，我觉得市中心的土地价格将来会越来越贵，目前市中心的部分房子的价格与市郊结合部的房子价格差不多，实在是价值投资的大好机会。我没有任何犹豫，花了近百万元购买了一套带花园的复式房。经过计算，每平方米的价格为5600元。巧合的是，2003年3月买的这套复式房，到2004年3月已经上涨到150万元，一年时间增值也是50％，所不同的是2002年买的是低价的二手房，并且当时社会舆论并不认为投资房地产有什么风险。投资者可能会问：你买二手低价房想得很周到，小房子又在大学旁边，容易出租也容易卖掉，现在你买了百万元的大房子，又上升到150万元，如果你要出租或者卖出，难度不是会很大吗？的确如此，但是我也考虑过这个问题，一方面，现在市中心带花园的复式房百万元以上是比较贵，但是随着市中心房地产价格的普遍合理回归，今后大家不会感觉很贵。另一方面，我之所以选择一、二楼的复式房，就是考虑了未来出租或者卖出的对象，主要是有十几个人办公的小公司。

　　房地产价格该涨还会涨

　　近期政府加大了对房地产行业的调控力度，以防止房地产价格短时间里上涨幅度过大。政府的调控当然会增加投资房地产的风险，但是问题应该辨证看。我认为政府虽然不希望房地产价格因为炒作而上涨过快，但是也不希望房地产价格下跌甚至是重新步入熊市。判断后市房地产价格是涨还是跌，我个人认为减去政策干预和热钱操作两大因素，房地产价格该涨还是会涨。因为房地产行情运行是有自身规律的，政策调控也好，热钱炒作也好，只是一段时间改变价格趋势。从长远分析，这两者都难从根本上改变房地产价格，房地产自身的运行规律才是真正值得我们重视和尊重的。