2004年中国蓝筹地产优秀房地产企业年度评选2

　　首先谈第一个问题，为什么进行蓝筹地产社会评价？眼下关于经济过热的话题，恐怕是绕不过房地产过热的问题的。今年大家看到钢铁、水泥的异乎寻常的增长，百分之百的增长，这肯定是和房地产相关的。面对经济过热，地产界的朋友们的确是不能掉以轻心。为什么这么讲？因为房地产行业是一个特殊的产业，它的开发周期是相对来说较长的，而且从地产的储备，一直到成货，到产品的消化，它的周期可能就更长。更重要的是，并不是随着商品房售出以后，到用户手里这个周期就结束了，还有二次服务，所以它的周期是非常长的。假如说我们现在在通涨和通缩这两个完全不同经济状况之间，它的波动的频率和幅度若是过大的话，会给地产的运营商带来什么问题？最重要就是成本的刚性和房地产价格的弹性这样一个矛盾，当然还会打击住宅消费者或者是商品房消费者的购买的信心，或者是消费的信心。成本的刚性，实际上大家可以想象一下，假如说现在媒体探讨的过热的投资以及通涨是要持续下去的话，我们相信总有一天这个通涨会演变成通缩。假如说作为地产商如果在一个通涨的时期，开盘了一个大的项目，这个时候他的成本是高成本，假如接下来通货紧缩确实是对地产构成足够大的影响，可以想象一下成本的刚性和价格的弹性矛盾对房地产的影响是多么大。值得注意的是，我们预期是被动的承受房地产的价格政策，承受一个来自土地的开发的政策的影响，以及价格的波动，倒不如主动冲击，由地产界的朋友携手一致，去遵循市场经济本意原则，去维护地产可持续方面做一些尝试。所谓市场经济本意原则，很简单，就是优胜劣汰，关于那些抑制投资增长过快的手段，还有一些抑制价格的手段，应该说是在这个市场的入口处发挥作用，但是我们如果仅仅从入口处考虑问题，不从出口处考虑问题的话，恐怕于事无补，这个政策的效果不是很好。更重要是什么呢？如果是这样的话，他不能在出口处采取有效的措施，那么会淘汰一些弱小或者是负效的地产运营商。如果这个出口过小，也就是说那些优秀的地产供应商，他们可能也不会幸免于难。我们说凡事必有一利就有一害，那么反过来，有一害就必有一利，周期性的波动的有意性和有害性往往是结伴而生的。优胜劣汰，适者生存，应当说足以保证市场的发展。现在我们应该注意，不单纯看到这个调整的有害性，同时也看到这个调整的有意性，他是一个重新定位一次机会，是一次洗牌的机会。国内的股市一向有一个齐涨共跌的现象，过去的房地产也有相当重的这个现象，当然现在已经好了一些。那么在成熟的市场，我们总是可以找到一些主动出击，变劣势为优势的企业，我们叫它为蓝筹。面对波动，地产市场何以不需要蓝筹概念呢？

　　第二，需要怎样的蓝筹地产标准。佛家讲“结摩”，即“如做一定之因，必有一定之果”。蓝筹地产之道，我们是探讨地产业的规律。作为蓝筹地产的标准，它应当体现中国地产界过去从业10年的教训，成为战胜波动的法宝。应该说蓝筹的特点一是个儿大，二是稳健。个儿大，就可以告诉我谁在这个市场扮演主导角色，谁已经或者在过去赢得了消费者的认可和欢迎，谁贡献了更多的GDP、更多的就业机会和更多的财富收入。所以我想，“个儿大”这是比较容易达到的共识的标准。相比之下，稳健的标准就比较难以建立，在设想蓝筹地产的概念的时候，在设想2004中国蓝筹地产年度评选的时候，我们就深深知道这是一个开始，它没有终点。因此我们要防止在标准上，在不久的将来，使这个标准，使这个标准产生的蓝筹地产不成为业界的笑话。大家知道，有关传媒，包括中外传媒的排名研究在这个方面的问题，比如在2001年的时候，爆发了安然的事件，但是那年的《财富》杂志上安然的排名倒是提前了。我们认为，稳健的标准应该是不仅能够反映过去销售收入稳健，还应当着眼于未来的稳健，也就是说，当我们今年把它评选出来，是一个蓝筹地产公司、一个企业，我们不希望看到他明年就垮下去，因为这样对地产界不是一个好事，对我们这个工作也不是一个好事，对整个传媒也不是一件好事？这样一来，我们比较幸运，因为我们从事上市公司的财务报告研究过去积累了一点经验，我们可以找出一些初步的答案。当然今天我们更多是探讨，因为今天不最终的标准，因为今天的会议希望我们能抛砖引玉，希望和大家一起去探讨蓝筹地产的标准。

　　我大概说一下稳健的标准，我们知道房地产业和财务报表中，在会计上和地产业上有一个很大的区别，就是它的销售幅度和它在会计报表上确认销售收入不是同时进行的。也就是说当你在预售的时候，这一年预售的过程当中，当时你的地产还在开发产品的那个阶段，你的所有销售是不能确认收入的，你只能确认为负债里的预收帐款。只有在它结转为成本之后，才可以被确认为本年的销售收入项。我想这是大家都知道的情况，这个是远于会计上的权责发生制。为什么我们要去关注这个问题？我们拿出一个指标，叫做预售比例，这个比例能够说明什么呢？能够说明一个地产商推出的楼盘，他现在开发产品的投入到年末累计的价值和他预售收到的金额之间的比例，准确说是预收帐款相对于存货当中待开发产品的比例，这个比例说明什么问题呢？这不仅是前面的“个儿大”，他说明了以往的受欢迎程度，如果前面的预售比例程度很高的，那么说明他现在的楼盘仍然很受欢迎的。如果是预售比例很大的话，实际上也意味着他下年度的住营业收入是相关可观的，不错的。这样的可以避免我们今年视为蓝筹地产，明年出现大波动这样的一个事情。

　　当然这里面还有一个去年著名文件，就是要避免房地产开发当中融资风险，这个风险怎么来揭示。我们计算所有的有息负债对存货的比例。有息负债就是短期银行借款，长期借款等等，当然我想对房地产来讲的话，应该说主要债务是无息，但是我们也见过一些房地产企业过度依赖银行的的贷款来开发楼盘。实际上经验教训告诉我们这是最危险的。

 首届“2004年中国蓝筹地产年度评选”活动于4月15日在嘉里中心酒店二层宴会厅启动，此次活动集结中国最优秀、最具发展潜质的房产企业参与评选，合力推广蓝筹地产标准，提出建设性的蓝筹地产概念，确定企业价值大于产品价值的未来方向，加快市场规范步伐，为消费者、投资人提供衡量优秀地产企业的参考标尺。

　　第三，如果我们能够被接受的话，我们还想出一个蓝筹地产供应商企业的所有者的权益，就是净资产占主资产的比例，我们这样来关注一下地产供应商的整体信用状况。这是一个更长期、更战略性的指标，我们看的不是明年的销售收入，我们也不是看未来两年的融资风险，我们是看更得久远一点。

　　当然，无论何种标准，蓝筹地产的评选，都依赖于地产界朋友自愿的信息披露，上市公司的信息披露是没有问题，当然地产企业中也有很多是非上市公司。当然就蓝筹地产作出这个妥协是非常执着，我们需要的不多，比如说我们会要几个会计报表数据，我们可能会要银行的贷款，要一下存货的结构，再要一下主资产、净资产，这个数据不多，你可以不提供完整的会计报表，现金流量表不提供都无所谓，但是我们要求提供一个我们感觉有必要由会计事务所出具的审计报告，由于正常的审计报告没有实质性的内容，不会涉及到商业秘密的问题，所以这样一个要求可以打消大家对商业秘密的问题。

　　接下来是循序渐进的蓝筹地产标准，我们称之为任何标准有两个特点，一个是内在的合理性，第二是被业界接受。我们应该进一步探讨何以为大的原因，比如我们说，企业家的社会责任感可能是缔造蓝筹地产的一个进一步的原因，我们还可能说，公司治理同样是不能忽视的，但是我们很现实地考虑，在这些标准上我们很快能够达成共识吗？如果我们不能达成共识，我们就使这项工作暂时搁置吗？时间可能不允许我们做出这样的选择，所以我们似乎还要去抓紧去做，考虑到后者，我们说如果这个东西确实不能达成共识，这显然是不能被广为接受的。有一句话叫“边干边学”，“摸着石头过河”，这是全球经济学界经典的经济学字眼，当然我们中国有一个说法是摸着石头过河。

　　那么，中国的改革开放确实是如此演义的，我们相信，蓝筹地产的标准也确实应该是如此演义的。

　　我赞成刚才两位老总的说法，传媒的责任不仅仅是社会新闻的报道，还应该有社会的评价，作为地产市场的重要参与者，我不知道这样定义传媒是不是地产界的其他的朋友们有异议，他们切实是参与者，传媒有责任与地产界的其他朋友们携手合作，缔造一个维护共同利益的标准，这个标准眼下是蓝筹地产，今后可能是最活跃地产的较小的公司，还可能是最差地产供应商，因为我们要优胜劣汰。如果说工业化的任何一项事物最终都要被赋于一项标准的话，如果标准在市场竞争当中往往表现神勇的话，为什么我们不去第一个掌握它呢？为什么我们不在地产领域第一个去掌握蓝筹地产的标准呢？那么，接下来有了蓝筹地产的标准，就有了2004年度的蓝筹地产，也就有了蓝筹地产指数，有了一个反映中国地产的晴雨表，有了我们喜出望外的结果。