联手拿地旨在双赢 北京四号令引发“地震”效应

　　北京市４号令出台之后听到最多的议论，是发展商如何取得“粮票”的话题。首先是潘石屹“断顿”了；其次是两个多月政府未向市场投放土地。３月２０日晚，京城俱乐部中汇集了数十家房地产公司的老板们，集中讨论的仍然是如何取得土地的问题。

　　四号令加速土地资源的市场配置

　　４号令之前，北京的一些房地产商仍忙着按３３号令的口径在试图取得土地。许多开发商与拥有划拨土地的一方签定了合同，并支付了定金，有的甚至已准备了“种子”与“化肥”，就等着播种了。４号令的出台使他们竹篮打水一场空，差一点就“把庄稼种在了别人的田里”。不少人担心招拍挂会使土地的成本大大提高，在竞争中有可能失败，最终无法取得土地，使本来“鸡蛋”就不太多的中小开发商换不到合适的“粮票”。尽管市场上尚没有看到政府直接向市场供给的土地和土地是否会大大地提高成本，但现有市场中的房价已开始波动了。已经拥有“粮票”又无能力开发的“小地主们″，蠢蠢欲动地期待提高自己“粮票”的价格。每一次市场游戏规则的变动，都会让一些人借政策的调整之机，不费吹灰之力成为暴发户，大发一笔横财。尽管目前挂牌的土地，基本上是原有的挂牌意向者并按基础的挂牌价格摘牌而获得土地，但绝大多数人仍认为招拍挂的土地成本会高于二级市场的转让价格。
　　于是，在发展商中出现了两种声音，尤其是中小型地产发展商，更迫切地希望这两种情况会成为现实。
　　一是面对４号令之后的招拍挂，中小企业希望能通过协会或联盟的自愿结合方式取得资金的合作，将更多的“鸡蛋”集中起来共同去换取“粮票”，并按各自的能力和比例分配“粮票”或合作开发。
　　二是除了政府公开的一级市场之外，中小企业还希望能有个非官方的公开的二级市场，希望能通过协会或联盟的自愿组合方式，在二级市场的交易中非竞争而协商式的重组土地资源，在信息充分对称的情况下自愿结合、自由配置，以防止土地价格的暴涨。

　　四号令催生新的商业模式

　　争吵了很长时间的潘石屹与任志强之间“鸡蛋换粮票”的故事，终于有个结尾了，合作成为最终的结果。
　　有人说任志强缺少资金而不得不和潘去换“鸡蛋”，也有人说潘石屹的“鸡蛋”不够而换不了全部的“粮票”，双方不得不折中的选择了合作。用部分股权与债权转让的方式，让任志强尚都一期的项目得到了保留，让潘石屹得到了尚都二期的“粮票”，两个对头再次挽起手来完成一个共同的项目。
　　有人说任志强亏了，潘石屹赚了；甚至有人比喻说任志强搭台子，潘石屹唱戏。其实谁赚了自己知道，为什么不能是个合作而双赢的局面呢？交易最重要的则是创造一个能最大发挥资源商业效益的合作。
　　华远尚都与ＳＯＨＯ尚都成为一个项目的两个不同部分，竞争变成了牵手合作，成为市场纷纷议论的趣事。
　　几乎所有的记者都在问着一个问题，华远并不缺钱也不缺能力，华远尚都的销售与建设都同样进展得很顺利，为什么要与ＳＯＨＯ合作？那么，我们是否可以同样提出这样一种反问，华远和ＳＯＨＯ为什么不能强强联合而进行合作呢？华远希望从战略上获取更大的发展而不在一城一地的得失，能充分利用其取得土地“粮票”的优势，用更多的资金实现发展战略的转移，提高资金有效运作的竞争力。ＳＯＨＯ则希望能迅速提供市场现货，充分利用其已拥有的客户资源继续扩大市场的占有和影响。各自都在从实力扩充的发展中找到了合作的好处。华远会扩大土地储备，用变现的资金收购新的项目，用充足的土地为今后的市场再融资奠定基础；ＳＯＨＯ会利用市场销售额的增加和从解决“断顿”可能造成业绩的非延续性出发，打下上市和再融资的根基。两个企业各自的战略需求和战术需求，使双方都从合作中找到了共同利益的契合点，并获取各自的利润。这本来是资源市场化自由配置的最佳选择，却并不被多数人所理解。
　　所有的联盟都是从利益驱使的单边合作开始的。当更多的人认为能从合作中获得自己的利益，并且会减少交易的成本和难度时，人们才可能会合作，更多的人才可能结成联盟。尤其是独立竞争会对保护自己及企业扩张增加困难时，合作则可以形成优势的互补，合作则是最简单的联盟的开始。
　　有人说个别企业之间的合作或一些企业之间的合作会形成市场的垄断，或者说联盟的组织意图是在制造垄断。但在世界经济全球化的过程中，ＷＴＯ不但不是为了形成和制造垄断，而恰恰是为了增强交易，打破垄断。欧佩克的商业联盟并没有形成市场的垄断。欧盟的成立、欧元的流通都没有因此而制造一个垄断的世界大国和垄断的货币，并且在看到欧盟组织能为更多单个国家在世界经济、政治的竞争中创造利益时，吸引了更多的国家申请加入欧盟。企业间合作的出现或联盟为什么就一定会形成垄断？为什么会使一些企业感到恐慌呢？看来刚刚进入市场经济中的多数企业还不知道，行业组织和企业之间的战略联盟本来就是市场经济的必然产物，并且是防止个别企业形成垄断、加强企业竞争优势的必备条件。正如中国人的一句古话所言：“背靠大树好乘凉”，行业协会要平衡的是市场与政策变化中对行业内企业的保护，行业协会与企业联盟恰恰不是对抗协会或联盟的内部成员，而是保护成员各方的公平利益、不干涉成员之间的合作、不涉及非自愿的利益分配与交易，更没有强制非自愿的加入协会或战略联盟。也许有人不愿意说和承认，但在干着战略合作的事，赚着通过合作或联盟而增加的超额利润。
　　任何一个企业都有自己的战略发展目标，并且会在市场规则和政府法律管制中求生存。所有的企业都会力争获取最大的市场价值，合作时也不会放弃各自企业的基本利益。尚都并不是华远第一个与对手合作的项目，更不会是最后一个与对手合作的项目。

　　四号令创造合作契机

　　自“断粮”的消息被公开之后，拥有真假“粮票”的“地主们”就纷纷涌向了小潘。一天十几个换“鸡蛋”的消息让小潘应接不暇，也着实高兴了一阵。但让小潘苦恼的是，一些土地不具备尽快开工的条件，一些土地不符合小潘的产品选择或地点选择。更有一些小“地主们”已到发不出工资的地步，希望小潘能先给个定金作为救急款。虽然项目交换的价格不高，有的甚至打了对折，但都未能如愿变成“鸡蛋”，还有许多尚不能成为“粮票”的半成品也在参与交易。
　　尚都项目在小潘的接触中是根出价最高的硬骨头，却偏偏成为小潘首选的目标。其优越的地理位置、前期项目的形象、特殊的产品设计，与新城国际、财富中心、嘉里中心、美国使馆等紧密相连的聚集效应，已完成的前期土地拆迁、出让金交纳、扩充设计、规划审批等准备工作，高高地吊起了小潘的胃口，死硬的纠缠着砍价，以求形成合作。所有的地产商都希望能用最低的成本取得土地，并利用土地的升值潜力和产品的价值提升来寻求最大的利润空间。但在实际的市场竞争中，各算各的账。用合理的市场价格取得土地，并不在于平衡与对比之中该土地的价格是否高于其它的土地，而在于土地与资金的结合中能否迅速的产生回收与利润，这也许就是双方能够达成合作意向的基础条件。好的土地可能价格高，但好的土地可能产生更高的产出。是土地的产出价值与时机决定了土地的价值，而非土地的价值决定土地的最终产出价值。
　　在无数的机会与选择中，华远尚都和ＳＯＨＯ尚都成为双方合作且各有分工特色的特点项目，并为此后更多的合作闯出了一条新路。在４号令之后的北京土地市场中，也许会出现越来越多的合作模式，并成为土地市场和房地产市场的发展趋势。
　　外面的人常常只能看到事物的表面，当事人自己都有着不被外人所知的小算盘，这就是各自的战略与策略。不管非当事者在评论什么，钱只会落在当事人的口袋中。如果合作、战略联盟会让参加者获得比独立作战更多的利润和收益，那么合作和联盟就会越来越多，市场就会越来越活跃，企业成功的路才能越走越宽，消费者才能得到越来越多的优质产品和良好服务。