城市发展“互动”写字楼 （上）

　　中国城市规划协会副会长柯焕章：加入世贸扩大写字楼需求

　　随着我国城市化的发展，城市规模不断扩大，城市功能进一步拓展，城市建设也将继续保持一个快速发展的势头。特别是在我国加入WTO以后，服务业，特别是金融、保险、电信服务、商业运输等行业，市场限制日趋取消，外资增长速度会明显快于其他行业，为城市发展提供了相应的机会，以北京为例，目前已经有100多家外资金融机构进来了，一旦国外的金融机构进来以后，根据以往的经验他们要建立办事处，这个办事处大概需要几百平方米的写字楼，一旦他们经营业务开展起来以后，就需要不断地扩大写字楼的面积，需要几千平方米甚至上万平方米的写字楼，所以，仅这一块就有不小的潜在需求。另外随着国内有一些大型企业总部或者跨国公司地区性总部分支机构不断地增加，对写字楼的需求也会随之增加。尤其今后几年，奥运工程的建设将带动一批产业的发展，同时也带来更大的商机。近两年来一些外地的房地产发展商纷纷打入北京，抢占市场，不仅如此，包括一些生产性的企业集团也有这个动向。可见北京的写字楼存在着很大的潜力和发展需求。
　　
　　SOHO中国董事长潘石屹：写字楼亟待市场化运作

　　一个好的写字楼和一个好的CBD的建设，一定是在结点上的，就跟苹果树一样，苹果不会结到树杈上，总是结在一个一个的结点上面，我想说的是，写字楼的建设包括CBD的成长，同样都是自然成长起来的，是应该适应社会发展，适应商业发展的，只有这样，写字楼才有效率，发展商才有效率，整个CBD才会有大的优势能力体现出来。
　　另外，只有商品经济以及市场化运作，才能让行业成熟起来，才能让这个行业里面的产品质量和服务水平提高。住宅市场不管今天的投诉有多少，但我们回头看看北京5年、10年、20年前的房子，结论恐怕是一致的，一定是在进步，产品质量、用的材料、服务各方面都在进步。这就是一个市场化的结果。
　　但是，我认为北京写字楼市场还是非常落后的，什么原因呢？就是市场还没成熟起来，整个写字楼的水平还是维持在上个世纪80年代末90年代初的水平，这应该归结在政策层面上。写字楼在北京虽然有一个很大的需求量，但如果有一个市场化的政策配套，主要是中央银行的货币政策，即限制房地产开发贷款，写字楼的开发就会更为良性。因为发展商借了开发贷款就去建写字楼，就会成为空置率，开发过热就会造成社会的浪费，银行产生呆账、坏账的风险增大，而客户做按揭贷款，银行承担的风险会大大降低。也就是说，如果中央银行能把写字楼、商业跟住宅一视同仁，不要那么多条条框框，北京的写字楼市场一定能成长起来的。
　　
　　北京海欣方舟房地产公司总经理徐小光：挖掘写字楼增值能力
　　

       写字楼的增值因素主要取决于下面几个因素。首先是区域的成长性。任何区位的增长都有它的先决条件，这取决于这个地区资源的配制，地区政府对它的帮助和这个地区将来边缘集团对它的影响。其次，品质实际上决定了价值的稳定性。高品质的物业价值是最稳定的，比如国贸，国贸是因为从规划设计到建造整个过程，以及物业管理，都是朝着最高品质物业的目标去做的，保证了物业经过10年或者是经过多少年，大楼的品质一直保持在很高的水平上。所以，在这个地方我们还做了单价、保值、增值能力的分析，结果是，一个低档、中档、高档的物业，在若干年后，最后增长的曲线是不一样的。这里面低档的下滑得比较快。中档的会在一定阶段上维持，然后在一定阶段之后开始逐渐地下降。但高档的写字楼开始可能是趋于平缓，但是持续的时间比较长。再一个就是物业管理。物业管理是维护品质的重要保障。

　　北京网通副总经理叶继军：宽带商务给写字楼强劲的商务动力
　　
　　作为电信运营商来讲，肯定是为所有企业客户和个人用户服务，尤其写字楼中的企业客户开发和市场营销。网通CNC宽带商务能给写字楼和客户带来什么样的业务。那就是宽带实现，如国内专线，IP800，互联网数据中心，IDC，互联网专线接入，还有无线伴侣，可以给商务人士提供服务，还有语言专线等。从未来成长空间来讲，宽带商务不仅能够满足企业客户现在的需求，还对未来企业客户的一些应用需求也做了非常多的考虑，是能满足将来企业发展需求的，比如将来存在很多增值业务。而从目前来讲，宽带商务对开发商和写字楼物业来讲最大的好处就是可以提升写字楼的通讯能力，从而提升写字楼整体服务水平。
　　
　　中关村写字楼商会会长诸一军：中关村写字楼“消化”不难

　　关于中关村地区写字楼市场的未来预期，首先是供给量怎么消化？高科技产业的发展肯定是正确的，或者世界整个产业发展的龙头，尽管目前出现了一个低谷阶段，但这只是暂时的，一个社会发展总是通过科技创新来实现。第二，我们国家总的经济形势在未来几年内会保持良好的增长趋势，从今年到明年我们预期7%到8%的增长应该没有问题，在政治稳定的前提下，整个经济形势还是会有一个很好的成长，至少在2008年之前我相信是不会有问题的。在这种情况下，300万供给量是不是很大，我们可以看到CBD在过去五年总量是多少，几乎不会低于500万平方米、600万平方米，所以300万总量在北京市来说，在中关村地区来说不会是一个太大的压力。其次，奥运之后，整个写字楼市场是不是会有大滑坡？中国是个发展中国家，奥运只是其中一个主题，所以北京应该去估算它的总量，而不是一般性去与举办过奥运的城市作比较，所以实际上这也不会出现太大问题。