拒绝商住两用 “纯住宅”如何烹出纯味道

　　随着人们对居住要求的提高以及“商住两用”楼的弊病逐渐显现出来，目前，越来越多的买房人开始重新认识到“纯住宅”的好处，许多开发商也打出“拒绝商住”口号，或以“纯住宅”、“纯居住”为卖点，比如CBD高档住宅项目蓝堡国际公寓在销售的时候，就开诚布公地询问客户购房意图，明确拒绝商用买家。那么，既然打出“纯住宅”的旗号，如何保证住宅的“纯度”？如何避免新的“商住两用”现象发生呢？一些业内人士和房地产项目对此进行了探讨和尝试。

　　社区规模大

　　“纯住宅”的目的是为了创造一个安静、舒适、祥和的居住环境，大的社区一般规划比较细，绿化、生活配套、娱乐配套等方面都很到位，而且居住人口比较多，居住氛围很浓，一般的公司不愿意选择这样的项目做公司。在北京，这样的大社区如冠城园、怡海花园、万科城市花园等，小区居民都觉得居住得很舒适。

　　建筑设计细

　　蓝堡国际公寓的有关负责人认为，开发商要避免自住客户和商用客户“混住”在一起，也必须在建筑设计上下工夫。首先在建筑形态上，最好选用多层楼或板式小高层的形式，一是因为多层楼和板式小高层通风好、采光好，比较适合居住；二是因为这种建筑形式居住味道比较浓，商家用户基本不买。再有，在户型设计上，功能分区尽量细，比如蓝堡的每套居室除了厅、卧、厨、卫外，还设有储藏室、洗衣机位、主卧衣橱、生活阳台等，这样的设计对于居住来说是非常有利的，主人不必花很多时间、很大精力就可以安排好细碎物品，使房间功能合理化、有序化，但对于商用客户来讲，这种过于细碎的空间就是无用的。

　　房子精装修

　　居住的房子和商用的房子装修风格和装修布局是完全不同的，如果开发商提供精装修的房子，既减少了住户装修的成本，也避免了住户装修的麻烦。但精装修的房子对于商用客户来说非常不适用，要更改起来非常麻烦，而且成本也很高，因此基本不买精装修的房子。珠江骏景、珠江绿洲等项目都是精装修，因此90%的买家购房是为了自住。

　　物业管理严

　　北京市政府21号令《北京市居住小区物业管理办法》第十六条规定：“房地产产权人或使用人违反本办法规定，有下列行为的物业管理企业应当劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，并有权要求其恢复原状、赔偿损失。(一)擅自占用居住小区内的公共场地或者改变其用途的；(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，损毁设施、设备及有其他危及房屋安全行为的……”

　　对于社区来讲，应该把这些条款明确写入《业主入住公约》中，并严格执行。另外，在物业管理方面控制商住买家，小区智能化的配套也非常重要，比如蓝堡国际公寓除了设计周界防越报警系统、闭路电视监控系统与可视对讲及家庭报警系统外，还准备推行非接触式IC卡管理，在停车场内拥有车位的住户，只需手持一张非接触式IC卡，就可自由、安全地出入。外来的访客车辆进入小区则非常麻烦，这样也可以有效地控制商用客户的进驻。