从商住两用到只商不住 商住物业在是与非中行进

   　虽然业内人士对商住物业的质疑还在继续，但市场上商住物业的销售前景却看似一片光明，最新统计显示，北京商住物业的开发量已经不低于正规写字楼。经过短短几年的进化，我们现在甚至很难分清某些商住物业与高档写字楼的区别了――

　　从“商住两用”到“只商不住”

　　早在现代城推出SOHO(居家办公)概念之前，商住物业就已经小有市场。很多公司的地区办事处喜欢选择兼有写字楼与居住功能的公寓作为根据地。1998年紫竹桥附近的嘉慧苑，因写字楼市场不景气，开发商将其改造为全复式公寓，并推出复式上层居住、下层办公的概念而受到中小企业欢迎。进而演变成商住两用模式，其定位模糊，实际上是为扩大需求层面。

　　但是，早期的商住两用楼特别是按住宅标准设计的公寓楼，在防火、安防、配套等方面均与标准写字楼相差甚远，在使用中暴露很多问题。同时，对于那些纯居住的业主来说，不仅其正常的生活会因“商”而受到影响，而且包括物业公用部分的费用和维修费等都要与“商人们”平摊，“商”与“住”的矛盾日益突出。

　　于是出现了一些明确提出“只商不住”的项目。这些项目在建筑结构、功能分区、户型设计、外观处理，甚至包括案名的处理，都已经有了写字楼色彩，一方面强调商务办公的纯粹性，如明确定位的是“工作”、“企业”和“纯办公区”，而非个人化的SOHO居住；另一方面，也加强了商务配套功能，如员工餐厅、商务中心、大型会议室等。

　　正是这一革命性的变化导致了商住物业的繁荣。

　　在今天的市场上，诸如天行健、数码01、佳境天城、当代青云、长远天地、住邦2000、峻峰华亭等热销项目，都属于“只商不住”的产品。实际上，我们发现，其中有些原来就是写字楼项目，并按写字楼规划建设起来，只是为预销的需要改成住宅，如数码01和佳境天城。

　　区域特征依然明显

　　“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。虽然房地产开发的地段定律对于住宅可能并非绝对真理，但对于商住物业，几乎无反例。

　　就当前北京房地产市场而言，商住物业分布比较集中的几个区域主要有：中关村、亚运村、CBD及其辐射区。这些区域所呈现的市场共性表现为：中小企业较多、写字楼供应量相对紧缺或租金价格较高，这些中小公司由于受其经济承受力的限制，往往更乐意选择区域内既能满足其办公需求，又不至造成太大租金压力的场所。

　　从产品特征上看，纯商务楼或纯商务公寓与写字楼相比，更趋于人性化，并具有更低的进入门槛和更多的使用功能；与商住两用公寓相比，则更强调产品品质、商务用途、商务设施、商务氛围。

　　如受到投资买家青睐的中关村“公司公园”长远天地，具有在硬件上不低于写字楼的档次，高档次玻璃金属幕墙的外立面，框架结构可自由组合空间，高标准电梯，消防上有烟感喷淋设施，每层均有共享会议室、展览室、高速信息网络插口，每两层享有层高5.6米的共享空间，在商务会所提供服务功能，在屋顶设空中花园，甚至还包括公共卫生间等细节。据了解，到目前仅仅5个月的时间，长远天地A、B座已售出70%，价格也是一涨再涨。

　　住邦2000和金宸公寓也属于一东一西两个成功的商住物业项目。住邦2000的目标客户主要针对小型创业企业、外地驻京企业，而金宸公寓以其是金融街惟一在售商务公寓的垄断性优势，配合钢结构的板式小高层建筑形式，推出后都取得了不俗的销售业绩。

　　投资买入还需谨慎

　　由于商住物业的产权为70年，又可有8成20年按揭，因而大受中小企业和投资买家的欢迎。

　　“我想中关村西区和CBD建成后，其周边的商住公寓市场前景会非常好，前提是政府不干涉商住公寓建设。”北京中原物业的李文杰表示，高档写字楼的回报相当丰厚，但前期投入也相当高，三五年内是不可能收回成本的，只有具备实力的投资商才会进入这一领域，他们不会关注中低档写字楼市场，因此适合中小公司的商住物业市场会很大。

　　但是商住物业早期产品供大于求的市场特征已经显现。从东方策略等房地产经纪公司的成交数据显示，与往年相比，商住类住宅的出租价普遍下跌：汇园国际公寓的月租金为每平方米15美元―20美元，汇园公寓为10美元，而1996年该项目的月租价最高为每平方米30美元；第一个中外合资项目城市广场，当初开发商预期的月租金为每平方米10美元，而现在只有6美元。

　　据业内人士分析，出现上述状况，原因在于这些老楼盘无论从地段、项目品质等方面都不足以与新盘相抗衡，以至投资回报远不如预期。同时，商住两用类房屋在出租获益上亦存在许多缺憾。比如，其客户主要是成长型公司，租期一般在1至2年之间，流动性强；商住型楼盘面积使用率不高、电话线供电量不足等条件限制了办公需求。所以投资买家宜选择那些“商”与“住”彻底分离，有的甚至在物业上还分别管理的楼盘，此类物业商、住的质量都可以保证，其在投资市场上的生命力会更长久些。陈志平