专家提醒：慎买商住楼

　　随着春暖花开，新的一波卖楼攻势又开始了，发展商为了竞争，不免又搞出一些吸引人的噱头。在此，笔者呼吁买房人一定要三思而后行！

　　最近，被炒的比较热的新噱头是“商住两用楼”，对商住两用楼有两种解释，一种是“底层作为商业用途，上层作为住宅用途”的楼宇，这种商住两用楼是国家允许建设的，另一种是“即可用于住、又可用于办公”的楼宇，这种商住两用楼是发展商宣传的，但国家目前并没有批准建设这种楼宇。

　　楼宇作为土地上的附属物，它的使用用途必须和国家批准的土地使用用途一致，根据我国《土地管理法》的规定任何人都不能擅自改变土地使用用途，目前我国各省、市已出台的十六个《物业管理条例》中有十二个在条例中明确规定了禁止擅自改变房屋使用用途。

　　因此，买房人在购房时一定要看清《销售许可证》“用途”一栏上注明的是什么? 如果是“住宅”，这种房子就不允许“商用”，如果是“公寓”，那您就要看看《土地使用证》“用途”一栏上注明的是什么？如果是“住宅”，这种房子同样不允许商用。

　　笔者在此提醒买房人，买房子是百年大计，千万不能有侥幸心理，为开公司买住宅，暂时是比买商业楼便宜，但除非您准备随时改为居住，不然您就相当于买了无证的商品房，发展商的任何承诺都无济于事。目前，确实有在住宅开公司的，这属于执法不严的问题，将来一规范，倒霉的还是买房人，如果您不是想赌一赌国家的法律会不会更改，我劝您最好别冒这个险！买住宅开公司毕竟比买住宅住的人少得多，我是不相信国家会为少数人的利益而牺牲大多数人的利益，同时又牺牲国家利益的(对住宅楼和商用楼国家收取的土地出让金相差甚远)。

　　法律备忘：

　　《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“ 国家实行土地用途管制制度。”“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第二十六条规定“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。”

　　《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”

　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第七条规定“土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。”第十五条规定“出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。”第十七条规定“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。”“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应
当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”第十九条规定“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”