深圳春季房地产交易会开幕 珠三角概念成新话题(续)

　　深圳春季房地产交易会开幕 珠三角概念成新话题（续）

           地域概念逐渐模糊　　我是深圳人，还是广州人？

　　美国一位知名作家曾说：“我每天在不同的城市间飞来飞去，每一个机场除了名字不一样外，其它都一样。”

　　这句话的背后含义就是地域概念的模糊。在信息时代里，我们看到的是在迅速同质化的城市――麦当劳、肯德基、粤式早茶、假日酒店、主题公园、KTV。

　　王锋认为，与此同时，房地产的开发也出现了一体化的趋势。首先是投资的一体化。万科、金地、中海、招商这些成熟的开发商，早已经在珠三角各个城市遍地开花，同时，几乎每个城市都有异地的设计院在承揽项目。

　　张艾艾表示，房地产服务的一体化、房地产理念的一体化、材料与建设的一体化同样不可忽视。翻开各地的房地产广告便会发现：楼盘名称几乎每个城市都很相似，贝尔高林的园林、SOHO式的公寓、水样的豪宅……已是司空见惯。

　　雷同意味着房地产的地域概念正在变得模糊，而消费者也慢慢有地域一体化的趋势。对于珠三角而言，随着消费者供职的企业在珠三角的布局扩张，越来越多的“深广人”、“深莞人”开始出现。对他们这些工作生活分处两地的人来说，可能自己都弄不清楚哪里才是“自己的城市”，那房地产的地域概念从何谈起？

　　现在的竞争是“区域竞争”　　“中心化”才能保持强势地位

　　深圳大学一位地产研究专家表示，由市场一体化所主导的全国资源的自由配置，必然引发区域间竞争格局的加剧和区域开放。而竞争的内容目前看来主要表现在争夺投资者和吸引终端消费者，如很多地区户籍制度的弱化；市场游戏规则的改变；话语霸权的建立，实质上都是为了尽可能多地占有投资客和消费者。

　　那么区域竞争的结果是什么呢？在此引入“中心化”与“边缘化”概念。所谓“中心化”，并不是指地理位置，而是该地区的物业将持续升值，成为人们关注的中心；“边缘化”也不是地理位置的偏僻，而是该地区逐渐被人们遗忘和抛弃，该地区或城市的物业投资价值在持续走低。

　　张艾艾举了一个例子：武汉是全国地理位置的中心，但武汉的楼价只有2000元―3000元／平方米，究其原因，它不是“中心化”的中心，而处在长三角圈内的杭州，显然在被逐步“中心化”。城际间如此，城市内也是如此。深圳的城中村从某个角度看也已经是人们遗忘的角落，算作城市内被“边缘化”的地方。

　　当一个区域被“中心化”的时候，四面八方的投资就会向这个区域涌入，最终形成一系列重要产业、主流人群以及话语霸权，因此，“中心化”和“边缘化”的趋势使得区域的土地价值和房屋价值必须加以重新评估。中国只有一部分城市在“中心化”，关注度最高的就是珠三角、长三角和京津地区。

　　王锋认为，在整个“泛珠三角”中，广东要继续加强中心地位，这就要求珠三角继续保持强势地位，珠三角要继续保持区域竞争中的强势地位，珠三角城市之间必须有很好的经济协作，通过有效地将香港融合进来，保持深、港、穗等城市的区域内“中心化”位置；对深圳而言，城中村也必须加快城市化进程，加强整个城市对于区域内周边地区的辐射能力。

　　中国式置业理想　　影响中国人的住房情结

　　今天开幕的春交会，主题是“中国特色・中国风格・中国气派”，在张艾艾看来，“中国特色”的置业理念也是促进珠三角地产融合的潜在因素之一。

　　她举例说，例如“投资回报率”这个概念，深圳高档住宅的租金从来就不支撑那么高的房价，一套190―200平方米的华侨城波托菲诺，均价达到10000元／平方米，总价200万元，月租金至少要达到15000元／平方米才有投资价值。而实际租金只有10000元／平方米左右，租金收入低于银行利息。再如“空置率”问题，泡沫理论的一个重要依据就是“黑灯现象”，即粗略地看一看晚上楼房的亮灯情况，大体上就可以调查出入住率。如果仅从居住的角度讲，这些理论或参数都是正确的，但是需要思考：在中国房子是不是仅仅意味着一种生活方式――“住”？为什么总是有人在没完没了地置业？深圳的房价基本平稳，炒楼不赚钱，但还是有很多人在重复买楼。

　　中国是一个人多地少的国家，几千年来中国人的奋斗目标主要集中体现在对生存空间的争夺，“有土斯有财”的固有观念，在今天信用体系、社会经济保障体系、金融体系等还远未完善的市场经济初级阶段被再次焕发出来。因为有了房产，房子就可以用来抵押做生意。一个公司凭什么不怕司机把公司的汽车开跑？解决的方法就是找一个有房子的人给他做担保。据此，张认为，房地产在中国的现实意义就是给所有的中国人建立了信用基础。

　　此外，房子还是中国人养老的保障。中国人普遍的想法是需要自己保障自己，与人寿保险、银行存款、股票投资等相比，更多的人还是相信看得见、摸得着的房子，而并不很在乎它们的短期回报率。这种以房子作为财富积累最好方式的传统观念，就是典型的中国人的住房情结，它提醒人们不能简单地套用一系列国际标准理论和参数，来衡量中国的房地产发展水平和模式。

　　王锋表示，每年“五一”他只要在深圳，就肯定要接待5－6拨来深圳参观考察春交会的客人，有些是地产业人士，有些则是自己来看深圳房源的，其中不少就来自珠三角其它城市。他说，在本届春交会实际情况看来，珠三角色彩渐浓。