深圳春季房地产交易会开幕 珠三角概念成新话题

        今天，2004深圳春季房地产交易会将隆重登场。深圳房地产在国内业界一直被誉为“中国样板房”，深圳每年两届的春秋系列房地产展会，无论从展位数量还是参观人数，抑或是从成交金额来看，都已成为“中国房地产第一展”。
 
　　有业内人士指出，在珠三角经济不断融合的今天，如何面对珠三角概念将在一段时间内成为深圳地产业界新的话题。为此，本报今起推出系列特别报道，敬请读者垂注。

　　珠三角融合趋势下的深圳地产之一　　　四种因素推动珠三角房地产融合

　　中国古诗有云：春江水暖鸭先知。对于正在加快融合进程的珠三角经济圈而言，房地产市场动向可以算是“先知”的讯号之一。深圳是珠三角地区的中心城市之一，深圳的房地产市场也是区域中的强者，不论深圳房地产市场有多少自己的特征，不论深圳地产商有多少这样那样的宏图，不管是先行一步，还是再多些观望，学会面对珠三角市场、走进珠三角市场对于深圳地产商群体而言都是一件现实的事情。本报在深圳春交会期间将推出系列报道《珠三角融合趋势下的深圳地产》，试图对珠三角融合进程中的深圳地产动态作初步的分析与预测，并在以后的报道中继续关注这一状况。

　　深圳中原地产总经理李耀智认为，区域合作的加强，将使珠三角面对竞争实现突围，随着珠三角购买力及生产力的增长，区域内的房地产市场也必将迎来更大的发展。在业界，这一看法有相当的代表性。

　　其实早在2001年，深圳举行第一届房地产峰会的时候，珠三角房地产市场的整体发展就成为业界交流的一个重要议题，而在经过2003年区域内几件大事的铺垫，包括区域内路网交通整合、西部通道奠基、港珠澳大桥建设方案敲定、CEPA签订、调整部分行政区划等等，中央以及广东省在珠三角区域整合的力度有目共睹，珠三角新一轮区域经济整合正在酝酿并即将实施。

　　调整意味着更多的机会，深圳市房地产协会一位负责人表示，对于珠三角经济融合的前景，敏感的房地产市场肯定会作出较快的反应。深圳国土局下属的房地产研究所王锋博士认为，对于深圳地产商而言，整体珠三角的概念或许不需要太多的推介，大地产商已经提前开始了行动，而一些中小地产商业正处在积极观望之中。

　　传统分析难解之惑

　　世联地产深圳公司代理部的张艾艾总经理认为，从理论角度来看，人们对房地产系统的解构方式是将地域性作为不动产经济分析的基础，在此基础之上，地理界限成为人口需求与地价等级的测算依据；行政区域成为配置资源的主体；区域发展成为房地产发展水平的标尺。她说，这是典型的地域解构方式。

　　根据这种解构方式，就出现了一系列衡量房地产发展合理与否的参数，其中包括：城市人口、人均GDP、区域规划、合理配置、房价收入比、空置率、一手楼和二手楼成交量的比值、开发投资和销售量的比重等。国家也正是根据地域模式在全国建立房地产预警系统，来监督某个城市房地产发展是否过热。

　　但是另外一方面，地产市场的现实状况总是在突破这些参数。地产研究人士指出，深圳的房价收入比解释不了为什么深圳家庭一次、二次、三次地置业；一手楼与二手楼的成交比也解释不了二手楼价在一个劲下跌的时候，一手楼成交还是直线上升；对深圳豪宅来说，租金投资比根本不支持如此高的房价，但豪宅却一样热卖。

　　戴得梁行旗下的泛城房地产顾问公司一位研究员曾向记者透露，正是由于一系列理论参数与实际情况的错位，形成了行业一种普遍而奇怪的心态，即人们表现出的不是对市场转坏的担忧，而是对目前形势太好的恐惧。

　　张艾艾则认为，出现这种情况的原因，正是因为以往的理论基础――单个城市区分房地产的地域性思维在珠三角已经变得不合时宜。她笑言，用地域性来解构房地产市场在十年前是完全正确的，但时至今日，多种因素的产生或者凸显已经改变了这种传统。

　　新交通缩短城市距离　　珠三角是个“一小时生活圈”

　　在“珠三角融合”的概念中，作为基础支撑的，就是珠三角城市群的“实际距离”正在缩短。

　　按照去年公布的《珠江三角洲经济区城际快速轨道交通线网规划》，将以两条主轴、三条放射线和两条联络线构筑珠三角轨道交通主骨架，分近期(2005年)、中期(2010年)、远期(2020年)进行，到2020年后此交通系统将连通珠三角地级以上城市，设计最高时速200公里，站站停列车速度也达140公里／小时，以此速度，广州到珠海直达快车旅行时间只需47分钟，以广州为中心，1小时内9个城市可以互相通达，珠三角经济区9个城市一“轨”网尽，形成真正意义上的“一小时生活圈”。

　　在传统的地域解构方式中，房地产作为不动产，在相当大的程度上受制于城市与城市之间的距离。但是，在“一小时生活圈”的概念下，城际间的高速公路网、轨道公交化系统、城市的捷运系统、立交系统等等，让这种距离消失。据此，一位地产研究专家表示，轨道交通正在重塑珠三角，地产市场战略肯定也存在调整的契机，在他看来，先行者可得利。
　　张艾艾还向记者强调了“汽车时代”的来临，北京市的一环、二环、三环、四环、五环甚至六环，已经都不是根据步行或骑自行车的速度来评价，而是汽车的车速。如果过去人们乘公交车、骑自行车，对车行距离一至两个小时是可以忍受的话，那么完全可以想象，开私家车一个小时的生活圈到底有多大。